日前，宝安对两大棚改项目规划方案进行了公示，分别是：

　　37区庆宜华苑片区棚户区改造项目

　　新安街道43区碧海花园棚户区改造项目

　　【37区庆宜华苑片区棚改项目】

　　项目位于新安街道中南部，东临广深公路，西临新圳河，南临顺天通工业区，拟拆除范围用地面积23876.8平方米。

　　范围图：

　　总平面示意图：

　　效果示意图：

　　片区现状：

　　（图片来源：见水印）

　　【新安街道43区碧海花园棚改项目】

　　项目位于宝安区新安街道创业一路与广深公路交汇处西南侧，紧邻宝安中心区。北、西两侧分别以创业一路、安乐三街为界，东南以规划城市支路为界，拟拆除范围用地面积23552.3平方米。

　　范围图：

　　总平面示意图：

　　效果示意图：

　　【碧海花园：小区变危房，旧改转棚改】

　　始建于上世纪90年代的碧海花园，共有494户，其中商铺约为100户，住宅394户。项目多使用海砂建造，质量差，密度大。

　　公开资料显示，2012年，碧海花园被纳入城市更新计划，2014年，国土局公布碧海花园旧改草案。资料显示，碧海花园共拆除面积共2.3万平，开发建设面积1.8万平，计容积率面积9.6万平。

　　但自2015年召开业主签约大会之后，该项目拆迁补偿问题却一直未能达成一致。根据相关规定，自更新单元批准之日起两年内，项目首期未确认实施主体的，将被调出城市更新计划。

　　所以在2016年6月，碧海花园被调出城市更新计划，但由于碧海花园已成危房，几乎不能入住，为了保障人身财产安全，新安街道办牵头向区政府申请，得到更新局批复之后，碧海花园小区棚改才开始正式启动。

　　2017年5月，新安街道发布关于《深圳市宝安区新安街道碧海花园棚户区改造项目搬迁补偿安置方案》（征求意见稿），标志着碧海花园正式步入棚户区改造计划。

　　如今，宝安全区各街道都在积极推进棚改工作，对土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施等综合情况进行调查。

　　已有12个项目在进行棚户区改造准备工作，包括新安街道碧海花园、庆宜华苑片区、西乡街道龙珠花园、海乐花园在内的4个项目已进入前期工作阶段。

　　【延伸阅读：宝安区棚改实施细则】

　　今年9月30日，《深圳市宝安区棚户区改造实施细则》正式发布。这也是继5月份《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》出台以来，首个区级实施细则推广实行。

　　政策创新点：

　　★ 扩大了棚户区改造政策的适用范围

　　宝安区为原关外老区，存在大量的城中村和旧屋村需要拆除重建，故《实施细则》在不违反市级政策的前提下，规定符合条件的城中村、旧屋村也适用棚改政策，扩大了棚改适用的范围。

　　★赋予业主申请启动棚户区改造的权利

　　相比于深圳市的《实施意见》，宝安《实施细则》扩大了棚户区改造的启动方式，除由街道办依职权申请外，赋予了业主申请启动棚户区改造的权利。

　　★进行两次意愿征集

　　第一次是初步改造意愿征集，征集主体是申请主体，仅需征求是否有棚改意愿，标准是“单85%”，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到85%；初步意愿征集达到要求后，经区指挥部同意，各相关部门启动前期工作。

　　第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%。

　　★建立了阶梯式的退出机制

　　对于权利人改造意愿不强的项目，为避免公共资源的浪费，《实施细则》为每一阶段都设置了相应的退出机制，具体是：

　　【准备阶段】初步改造意愿征集不足85%不启动棚改前期工作；

　　【前期阶段】正式意愿征集不足95%不纳入棚改计划；

　　【确权阶段】被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；

　　【签约阶段】签约率不足“双95%”，项目终止，5年内不再纳入棚改计划。

　　【搬迁阶段】签约率达到100%，或已完成行政征收或行政处罚的，才启动搬迁。

　　★建立了市场手段与行政手段相结合的机制

　　宝安《实施细则》采取了以签约率为主要标准，兼顾效率的征收模式，以市场化手段进行签约，签约率达“双95%”以上但不足100%的，经审查后，政府可依法启动行政征收；项目范围内涉及违法行为的，执法部门依法启动行政处罚程序。

　　来源：筑美宝安 |宝安住建局网站|深圳新浪房产

　　整理：中原大咖

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