日前，寶安對兩大棚改項目規劃方案進行了公示，分別是：

　　37區慶宜華苑片區棚戶區改造項目

　　新安街道43區碧海花園棚戶區改造項目

　　【37區慶宜華苑片區棚改項目】

　　項目位於新安街道中南部，東臨廣深公路，西臨新圳河，南臨順天通工業區，擬拆除範圍用地面積23876.8平方米。

　　範圍圖：

　　總平面示意圖：

　　效果示意圖：

　　片區現狀：

　　（圖片來源：見水印）

　　【新安街道43區碧海花園棚改項目】

　　項目位於寶安區新安街道創業一路與廣深公路交匯處西南側，緊鄰寶安中心區。北、西兩側分別以創業一路、安樂三街爲界，東南以規劃城市支路爲界，擬拆除範圍用地面積23552.3平方米。

　　範圍圖：

　　總平面示意圖：

　　效果示意圖：

　　【碧海花園：小區變危房，舊改轉棚改】

　　始建於上世紀90年代的碧海花園，共有494戶，其中商鋪約爲100戶，住宅394戶。項目多使用海砂建造，質量差，密度大。

　　公開資料顯示，2012年，碧海花園被納入城市更新計劃，2014年，國土局公佈碧海花園舊改草案。資料顯示，碧海花園共拆除面積共2.3萬平，開發建設面積1.8萬平，計容積率面積9.6萬平。

　　但自2015年召開業主簽約大會之後，該項目拆遷補償問題卻一直未能達成一致。根據相關規定，自更新單元批准之日起兩年內，項目首期未確認實施主體的，將被調出城市更新計劃。

　　所以在2016年6月，碧海花園被調出城市更新計劃，但由於碧海花園已成危房，幾乎不能入住，爲了保障人身財產安全，新安街道辦牽頭向區政府申請，得到更新局批覆之後，碧海花園小區棚改纔開始正式啓動。

　　2017年5月，新安街道發佈關於《深圳市寶安區新安街道碧海花園棚戶區改造項目搬遷補償安置方案》（徵求意見稿），標誌着碧海花園正式步入棚戶區改造計劃。

　　如今，寶安全區各街道都在積極推進棚改工作，對土地與建築物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施等綜合情況進行調查。

　　已有12個項目在進行棚戶區改造準備工作，包括新安街道碧海花園、慶宜華苑片區、西鄉街道龍珠花園、海樂花園在內的4個項目已進入前期工作階段。

　　【延伸閱讀：寶安區棚改實施細則】

　　今年9月30日，《深圳市寶安區棚戶區改造實施細則》正式發佈。這也是繼5月份《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》出臺以來，首個區級實施細則推廣實行。

　　政策創新點：

　　★ 擴大了棚戶區改造政策的適用範圍

　　寶安區爲原關外老區，存在大量的城中村和舊屋村需要拆除重建，故《實施細則》在不違反市級政策的前提下，規定符合條件的城中村、舊屋村也適用棚改政策，擴大了棚改適用的範圍。

　　★賦予業主申請啓動棚戶區改造的權利

　　相比於深圳市的《實施意見》，寶安《實施細則》擴大了棚戶區改造的啓動方式，除由街道辦依職權申請外，賦予了業主申請啓動棚戶區改造的權利。

　　★進行兩次意願徵集

　　第一次是初步改造意願徵集，徵集主體是申請主體，僅需徵求是否有棚改意願，標準是“單85%”，即有改造意願的權利主體佔小區權利主體總人數達到85%；初步意願徵集達到要求後，經區指揮部同意，各相關部門啓動前期工作。

　　第二次是正式徵集改造意願，徵集主體是街道辦，根據項目概念規劃、補償原則等，標準是“雙95%”，即有改造意願的權利主體的人數和建築面積佔權利主體總人數及項目總建築面積均達到95%。

　　★建立了階梯式的退出機制

　　對於權利人改造意願不強的項目，爲避免公共資源的浪費，《實施細則》爲每一階段都設置了相應的退出機制，具體是：

　　【準備階段】初步改造意願徵集不足85%不啓動棚改前期工作；

　　【前期階段】正式意願徵集不足95%不納入棚改計劃；

　　【確權階段】被搬遷人確權比例不足95%，項目終止，3年內不再納入棚改計劃；

　　【簽約階段】簽約率不足“雙95%”，項目終止，5年內不再納入棚改計劃。

　　【搬遷階段】簽約率達到100%，或已完成行政徵收或行政處罰的，才啓動搬遷。

　　★建立了市場手段與行政手段相結合的機制

　　寶安《實施細則》採取了以簽約率爲主要標準，兼顧效率的徵收模式，以市場化手段進行簽約，簽約率達“雙95%”以上但不足100%的，經審查後，政府可依法啓動行政徵收；項目範圍內涉及違法行爲的，執法部門依法啓動行政處罰程序。

　　來源：築美寶安 |寶安住建局網站|深圳新浪房產

　　整理：中原大咖

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