一年前，阳光城（000671.SZ）总裁张海民离职。离职的原因是，张海民认为老板让其带领这家房企业进入行业前十名的目标，是“不可能完成的任务。”

　　但张海民显然低估了老板的野心，毕竟母公司阳光控股集团已经连续两年位居世界500强，2018年位居世界500强第 464名。

　　取而代之的是林腾蛟重金从碧桂园（02007.HK）挖来的朱荣斌和吴建斌，双斌组合让阳光城被冠以“小碧桂园”的称呼。

　　随后，激进狂奔、大股东几乎质押全部股份、公开号召全体员工增持，外界不断的质疑声萦绕在这家狂飙突进的房地产企业身上。

　　但林腾蛟相信，碧桂园的成功可以复制。

　　激进扩张

　　前三季度销售金额1085亿元，当这份销售报告交到阳光城老板林腾蛟面前时，他应该是欣慰的。

　　“双斌”提出的口号是，未来三年，阳光城全口径统计下的保底销售1500亿元、2500亿元与3500亿元。到2022年，公司销售规模、利润率进入行业前五强。

　　这不禁让人想到了泰禾老板黄其森“2000亿销售目标”的豪言壮语，这曾让泰禾集团（000732.SZ）股价一个月涨了1.5倍。时至今日，潮水退去，疯狂的股价也被打回原形。

　　彼时，阳光城股价也连带上涨，股价涨幅超过60%。而此时，同样作为闽系房企，阳光城的销售额已超越泰禾集团。

　　根据克尔瑞发布的2018年前三季度中国房地产企业销售金额排行榜，阳光城以1085亿元位居第14位，而泰禾集团以955.3亿元排在第20位。

　　在三季度业绩报告中，阳光城也显示强劲的增长速度，前三季度实现营业收入259.39亿元，同比增长67.13%；归母净利润15.81亿元，同比增长155.55%。反观泰禾集团，增速有所减缓，营业收入为195.82亿元，同比增长22.51%；净利润：14.44亿元，同比增长15.35%。

　　超越泰禾仅仅是个小目标，年内1500亿目标指日可待，换将立竿见影，才是林老板最欣慰的事情。

　　不过于此同时，阳光城的负债迅速攀升，2015年之后进入加速阶段。截至2018年三季度末，阳光城总负债为2260亿元，负债率为85.55%。

　　去年底，阳光城还发行了30亿元的永续债。永续债名义是永续，但其实后期利率越来越高，会给发行人带来沉重的财务压力。其优点是，永续债可以计入权益，令公司财务报表更加好看。

　　这是一把双刃剑，处理不好就成了饮鸩止渴。公告显示，2017年12月，阳光城发行了30亿元的可续期信托贷款。前三个计息年度利率为7%，期满后每年利率跃增300个基点（3%），以18%为上限。

　　不过对于阳光城来说，需要规模上的加速度，就要付出一定的代价。

　　从20亿到近千亿量级，从行业落后位置逆袭前20强，阳光城只用了短短六年时间。如今阳光城要全速迈进行业前五，无论在经营策略还是企业管理上，都需要一场彻底的转变。

　　大打短平快

　　张海民辞职后，其主张的重视一、二线城市及并购的策略被雪藏。而朱荣斌倡导的非并购为主、覆盖三、四线城市的新战略方向，开始成为主路线图。

　　为此，“双斌”提出了三全五圆的战略布局。“三全”，指的是阳光城在规模拓展上，选择“全地域发展、全方式拿地、全业态发展”；“五圆”，则是在“三全”基础上，添加进“人才”、“资金”，并构成一个“人等地、地等钱、钱催人”循环，一改前任张海民所制定的“人找钱”、“钱找地”、“地找人”的发展战略。

　　此后，阳光城开始下沉在三、四线，先后在绍兴、海盐、温州、无锡、启东，甚至杭州辖下县级市建德拿地，开始大规模复制碧桂园的战略打法。

　　朱荣斌还制定了“双赢”的激励制度，堪称升级版的碧桂园“双享”制度，这一制度在未来占地、开发、节奏、成本控制、管理和利益的融合都做出了调整。

　　在“双斌”初进阳光城时，彼时的半年报并不理想。截至2017年6月底，公司毛利率为22.36%，同比下滑9.84%，净利润率仅为4.56%，为近年来最低；同时，负债高企，负债率达85%。

　　而为了降成本、提效率、提利润、降负债、快周转，“双斌”二人决定迅速补充更多短平快土地，减少中长期土地量。

　　“什么叫短平快的地？买完地之后，三四个月就要开工，五个月就要卖出去，八九个月就要进入正周转。”吴建斌表示，对阳光城旗下项目的周转要求已经提升到“八个月新买的土地实现正现金流”，对福建泉州、江苏等地的部分项目已经明确提出“四五个月之内必须开盘。”

　　此外，吴建斌一直致力于降低负债，优化阳光城的财务质量。

　　除了去年发行的30亿元永续债外，阳光城融资的工具也呈现多元化，包括办公物业、长租公寓、供应链ABS等。

　　据报道，9月20日，阳光城12.1亿元长租公寓类1号资产支持专项计划成功设立。此外，3月12日，阳光城与平安信托达成合作协议，拟就房地产项目投资、新型产业方向及其它资本项下投资开展全面合作，预计在2年内完成360亿资金合作规模。5月18日，阳光城签约浙金信托，拟在1年内完成50亿资金合作规模的规划。

　　一系列动作起到了积极效果，负债率有所下降，销售毛利率和净利润都触底回升，但仍不及吴建斌的预期。他坦承，受到大环境的影响，阳光城财务状况的改善确实不如预期。据其透露，今年前三季度，阳光城的净借贷比为208%，较2017年底的252%有所降低，融资成本却提高至7.9%。

　　吴建斌希望在今年底将净借贷比降至200%。在他看来，100%对阳光城来说是最佳的水平。“我在中海时，为它设定的净借贷比是40%。在碧桂园时(设定的)是70%。阳光城目前规模还需要跑快一点，太低的净借贷比不利于企业扩大规模。至于降杠杆则是个长期任务。”

　　作为阳光城背后的掌舵者，母公司阳光控股的掌门人，林腾蛟虽身居幕后，但这家房企也展现了其身上的秉性和烙印。

　　环保、教育、地产、金融、物产、资本六大产业，房地产无疑是集团在世界500强中更进一步的棋子，毕竟房地产的规模效应十分巨大。

　　这家房企最终是复制碧桂园的成功，还是像当年瞄准万科的顺驰，倒在了无度的扩招中，还需拭目以待。

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