1月份一二線城市房價進一步趨穩

——國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀近期房價數據

國家統計局今日發佈了2017年1月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、15個一線和熱點二線城市中11個城市新建商品住宅價格環比下降、3個城市持平

15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施房地產調控政策以來，市場變化明顯，房價持續趨穩回落。其中，11個城市1月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.5個百分點之間；3個城市環比持平；廣州市環比上漲0.6%，漲幅已連續4個月回落。

二、一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲，三線城市走勢總體平穩

從環比看，一二線城市房價基本止漲。初步測算，1月份一線城市新建商品住宅價格環比繼續持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市房價走勢總體平穩。1月份三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

從同比看，一二線城市房價漲幅進一步回落。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月持續回落，本月比上月回落2.6個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續2個月回落，本月比上月回落0.4個百分點。

2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況

(數據更新中……)

【相關解讀】

中國證券報：當前不宜對樓市過分悲觀

據悉，住建部監控的20個熱點城市，目前已全部將房貸優惠利率折扣收緊到9折及以上。近日，中國基金業協會發文規定，如果資管計劃要投資於房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協會將暫不予備案。此外，爲防範監管套利行爲，文件還將私募基金管理人開展的投資房地產開發企業、項目業務一併納入，切實避免資金違規流入房地產調控領域。同時，“房價環比不增長”、“抑制資產泡沫”被寫入近期各地“兩會”政府工作報告。

數據顯示，1月份新增居民中長貸(按揭爲主)達6293億元。單月信貸高增長，很大程度上是去年四季度銀行控制按揭投放，導致積壓的投放順延至今年年初。今年樓市銷售大概率下行，而近期發佈的央行四季度貨幣政策執行報告提出，個人住房貸款“合理增長”、“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。這意味着2016年下半年以來，房貸動輒佔信貸投放60%左右，新增房貸/新增商品房銷售額近50%的樓市“加槓桿”傾向不會再現。

但是，市場或許對今年樓市過分悲觀。一方面，支持首次和改善型購房等合理需求的權重在上升，這既是對沖房地產“快變量”驟然下滑對穩增長“底線”的巨大沖擊，也是落實住房迴歸“居住屬性”在貨幣政策上的體現；另一方面，即便房貸優惠利率回到9折，但當前首套房貸首付比例、貸款利率仍在歷史低位。對改善型需求，即便是一線城市，也沒有回到2010-2014年“認房又認貸”的槓桿懲罰。整體上，首套房和二套房貸款仍舊在政策適度支持的框架下。

另外，在一二線城市房價上漲的溢出和輻射效應下，三四線樓市春節前後明顯反彈。一二線城市需求受限、限購強化(“商改住”也被限)，需求溢出明顯；一線與三線城市平均房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，刺激“返鄉置業”增長。據平安證券統計，2016年三四線樓市新開工增速低於全國和40個重點城市的水平。以過去5年(2012-2016)累計開工減累計銷售作爲庫存，按照2016年銷售衡量，三四線樓市去化週期接近40個重點城市。

三四線樓市槓桿需求低，無論對於城鎮化、“去庫存”，還是抑制資產泡沫，三四線樓市回升都是管理層希望看到的，也是未來樓市“因城施策”支持的一面。近期，央行對於今年房貸支持合理住房需求態度鮮明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏導大城市需求到周邊區域，中小城市“去庫存”要與都市圈建設結合起來等，這些都意在挖掘並支持合理住房需求。

就全國而言，無論房價收入比、庫存週期，還是房價漲幅，並不存在過熱的判斷。全國336個地級市中，目前房價下降的佔34%。而同比上漲的200多個城市中，漲幅在5%以下的佔比近60%，房價漲幅超過10%的只有20個城市。也就是說，只要控制住這20個城市，樓市風險就在掌握中。因此，整體資金面不適宜緊縮。事實上，無論是20個城市收緊優惠房貸折扣利率，或嚴禁私募基金投資熱點樓市，調控政策在做“二分法”，即嚴控少數熱點、支持全國樓市。

就未來資金面而言，不宜“加息提準”已成定論。近期，央行創新調控模式，靈活運用各種貨幣政策工具，意在保持中性適度的貨幣環境，實現金融去槓桿的同時，防範“金融加速器”效應下信貸緊縮順週期，導致經濟慣性下滑。因此，貨幣市場融資成本上升是微幅和漸進的，對房貸的影響是間接和有限的。另外，財政部數據顯示，目前1.1萬個PPP項目落地率達32%。有媒體統計，今年23個省份固定資產投資累計超過40萬億，16個省份固定資產投資超過GDP.

因此，今年整體資金面仍需保持穩健，實際供應或呈相機抉擇態勢。上半年，經濟企穩延續，出於控制資產泡沫的考慮，以金融去槓桿、窗口指導爲特徵的中性偏緊是主基調；下半年，“穩增長”或承壓，全年增長目標考覈臨近，資金投放或相機抉擇地回升。回顧過去“10年9調”，但凡資金面穩健，樓市都不會表現的差強人意。因此，相比創新高的2016年，2017年樓市熱度會下降，但只要利率在低位、槓桿適度，600多個三四線城市有所回升，樓市成交量依舊保持在高位。

2017年儘管樓市成交量會比2016年有所回落，但由於新開工在2014-2015年負增長，土地購置連續5年負增長，熱點城市庫存消化週期降至10個月左右，三四線城市也有下降，開發商“補庫存”動力強勁。2016年，300個城市土地出讓金同比增長31%。今年以來，土地市場降溫，但主要表現在三高“地王”退出，而開發商拿地熱情依舊，近期熱點城市地塊紛紛觸及“高限”，以自持或競配保障房面積被開發商搶走。由此，2017年開發投資、新開工也將保持在高位。