1．問：新型冠狀病毒疫情會對房屋買賣合同造成哪些影響？

答：主要的影響表現爲以下兩幾方面：

一是，造成合同的遲延履行。在房屋買賣合同的履行過程中，需要實地看房、購房資格審覈、解除抵押登記、銀行貸款申請和發放、過戶轉移登記、房屋交接、物業手續交接等；這些事務一般都需要現場辦理，因疫情控制的需要，不能到達現場辦理，從而影響到合同的正常履行，需要疫情好轉後才能辦理，造成遲延履行。

二是，對合同目的的實現造成影響。一般情況下，遲延履行並不會對房屋買賣合同的合同目的實現造成影響，僅是遲延履行的違約責任承擔問題。在特殊情況下，遲延履行可能對合同目的的實現造成影響。如，學區房的買賣，房屋過戶和戶口的遷移時間影響到入學資格，如因疫情導致遲延辦理房屋過戶而導致入學資格受到影響，屬於影響到合同目的的實現。

2．問：新型冠狀病毒疫情是否屬於影響房屋買賣合同履行的免責事由？

答：疫情發生後，包括北京在內的多省市啓動突發公共衛生事件一級響應，對一定區域內的人員、社會活動等進行管理和控制。

根據《民法總則》第180條之規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況”。新型冠狀病毒疫情符合不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況的情形，將新型冠狀病毒疫情納入不可抗力範疇，在審判實務中爭議不大。新型冠狀病毒疫情如果影響到房屋買賣合同的履行，則新型冠狀病毒疫情屬於不能履行合同的免責事由。

3．問：證明新型冠狀病毒疫情對房屋買賣合同造成影響，需要提供什麼證據？

答：一是，疫情與房屋買賣合同履行具有關聯性的證據。多個省市發佈了疫情應急一級響應，疫情響應等級屬於認定不可抗力的有效依據；房屋買賣合同履行與疫情影響範圍的關係也是需要提供的證據，如房屋位於疫情地、相關手續需要在疫情影響區域內辦理等證據；在時間上存在重合的證據，即疫情影響的時間與合同約定的履行時間存在重合。

二是，疫情對房屋買賣合同履行影響程度的證據。影響程度是判斷疫情對合同履行的阻卻程度，即不可抗力要件中的“不能克服”是否成立。如合同約定的房屋交接時間正好在疫情發生期間，因受疫情影響不能交接，屬於受不可抗力影響不能正常履行。如果僅是支付價款，價款的支付可以通過網絡銀行等轉賬的方式完成，屬於可以克服的情形，不屬於受不可抗力影響不能履行的情形。

只有在疫情影響的範圍內，並且履行行爲受到疫情影響達到不能克服的程度，從而導致合同不能履行，才屬於受不可抗力影響不能履行合同的情形。

4．問：新型冠狀病毒疫情對房屋買賣合同的履行造成影響時，是否可以解除合同？

答：判斷合同是否符合解除的條件，要考慮疫情結束後雙方繼續履行合同能否實現合同目的。主要考慮以下情形：

一是，根據《合同法》第九十四條第一項之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，可以解除合同。房屋買賣合同的合同目的，對於出賣人來說是取得約定數額的價款，對於買受人來說是取得房屋的所有權，因此，疫情影響到房屋買賣合同目的不能實現的情形較少，主要影響是遲延履行。只有在特殊情形下，可能會影響到合同目的的實現。如，買賣學區房的情形，因疫情影響遲延辦理過戶導致不符合入學條件，可以作爲房屋買賣合同目的無法實現的情形而考慮解除合同。

二是，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。從該規定來看，在買受人因疫情影響不能辦理銀行貸款，並且買受人又不能通過其他方式支付價款，從而導致出賣人不能取得價款的，可以考慮解除合同，並且出賣人要退還已交付的購房款、定金、利息等。

三是，將繼續履行合同的損失與解除合同的損失進行比較，以確定是否解除合同。疫情對合同履行的影響並不受合同雙方當事人的意志控制，不能按照合同約定履行屬於不可抗力造成，產生的損失也是屬於不可避免的損失，解除合同並非良策，應從鼓勵交易、減少損失的角度出發，在後續處理中應當考慮採取儘量減少損失的方式。在雙方不能協商的情況下，通過比較解除合同和繼續履行合同所造成的損失的大小，選擇損失較小的方式處理，避免一刀切的方式，機械地適用解除合同的方式處理。

5．問：受新型冠狀病毒影響，房屋買賣合同遲延履行或解除後的損失如何承擔？

答：《民法總則》第一百八十條規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任”。新型冠狀病毒疫情作爲免責事由，免除的是因疫情影響而不能履行民事義務而產生的相應的民事責任，並非免除與合同相關的全部責任。如，因疫情影響而不能辦理房屋交接手續，僅是房屋交接的民事義務不能履行，免除的是不能按照合同交接房屋的違約責任，而其他合同義務和責任仍應承擔。

主張免責的一方應盡到通知義務。《合同法》第一百一十八條規定“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明”。因不可抗力不能按照合同約定履行的，應當及時通知對方，說明不能履行的原因等，讓對方採取相應措施減少或避免可能造成的損失，否則，應承擔未能及時通知對方而導致損失擴大的責任。

對於雙方當事人已經盡到相應的義務，仍有不可避免的損失產生時，建議根據公平原則，由雙方合理負擔損失。