民營企業的經營場地一般是通過租賃方式得來。所以拆遷對於民營企業來說是一件大事，不僅會導致租賃關係的終止，拆遷過程也往往會影響民營企業今後的發展。

　　那麼民營企業在租賃合同中的期待利益在拆遷過程中究竟該如何保護？相關部門又應該如何保障合法民營企業的拆遷利益？就相關問題，《民生週刊》記者採訪了北京在明律師事務所主任律師楊在明。

　　▲律師楊在明

　　民生週刊：在拆遷過程中，那些租賃場地、廠房進行生產的民營企業，是否有權利主張因拆遷造成的停產停業損失？

　　楊在明：若民營企業是租賃他人的房屋進行經營，無論是國有土地上的房屋還是集體土地上的廠房，其主張針對停產停業損失的徵收補償尚缺乏法律的直接依據。但根據對徵收補償行爲的一般認識和理解，我認爲停產停業損失的補償就是針對房屋的實際經營者作出的。房屋承租人有權直接要求與徵收方溝通協商，解決其這部分損失的補償問題。

　　從另一個角度講，其是否能夠獲得一定的實際利益損失補償，通常要依據其與出租方簽訂的房屋租賃合同而定。企業經營者需要依據《合同法》的規定和租賃雙方當事人的約定，按租賃合同終止進行處理。企業經營者認爲自身合法權益遭受侵害的，可通過民事訴訟的途徑解決。但一般而言，房屋承租人不是被徵收人，不與房屋徵收部門直接發生法律關係。

　　民生週刊：有相關部門認爲，只要“搞定了”土地、房屋產權人，就可以忽視承租方的生產利益，甚至會選擇將民營企業的設備和物資違法強拆，您怎麼看？

　　楊在明：要進行強制拆除，必須要由地方政府向人民法院申請強制執行，獲得法院作出的強制執行裁定後才能由政府實施強拆。無論是城市國有土地上的房屋還是農村集體土地上的房屋，抑或是民營企業的生產設備，概莫能外。

　　根據《民生週刊》報道的發生在廣西寧明及黑龍江嫩江的文章來看，若當事人反映屬實，這兩起案例中均出現了極爲典型的違法強拆情形。一旦強拆行爲導致企業經營者的財產遭受損失，徵收方將被追究國家賠償責任。其強拆、逼遷行爲本身更可能涉嫌故意損壞財物、故意傷害等刑事犯罪。

　　自2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行以來，“先補償，後搬遷”的原則在徵收領域全面樹立。這一原則的要義就在於保障在徵收中處於被動和相對弱勢地位的被徵收人的合法權益，並嚴格規範政府的徵收行爲。

　　在這樣的大背景下，逼遷、違法強拆等情況的繼續存在反映了政府違法成本較低的事實。即徵收方仍有可能通過此類違法行爲實際獲益，民營企業依法維權最終獲得的行政賠償仍可能難以填平其所遭受的損害。

　　何況，對民營企業而言，依法維權所要求的專業技術及各方面成本都是極高的。因此通過立法等上游制度的逐步完善促使行政機關能夠嚴格依法徵收是解決這一領域矛盾衝突的首要條件。

　　民生週刊：那些租賃場地進行生產的民營企業，在面臨拆遷和補償糾紛時，往往最終會以與出租方進行民事訴訟的方式解決。

　　楊在明：這反映了類似事件的複雜性。作爲民營企業經營者而言，在租賃廠房、建築用於長期經營時，應當考慮可能存在的房屋遇徵收的風險問題，做到居安思危、未雨綢繆。

　　尤其是不可貪圖租金便宜而選擇在農村非建設用地上承租、建設廠房，一旦房屋被認定爲無證的違法建築，將可能在徵收中面臨“違建不予補償”的結局。如果租賃行爲本身不合法，那麼在遇到徵收時想主張權益，困難將會很大。

　　需要強調的是，即使是在地方政府“招商引資”的政策激勵背景下，租賃房屋用於經營仍需要嚴格考慮法律層面的問題。一旦出現“政策變臉”，法律就是保障企業經營者權益的唯一武器。此外，有營業執照和稅務登記證明並不能等同於涉案房屋系合法建築，這是廣大企業經營者要特別明確的。

　　民生週刊：您覺得在拆遷工作中，面對一些民營企業提出的不合理的補償訴求，相關部門應該如何處理？

　　楊在明：從我們代理案件的實務中看，真正提出過高的、不合理的補償訴求的企業經營者是很小的一部分。

　　對於拒不搬遷的企業，徵收方完全可以通過作出徵收補償決定或者責令交出土地決定的途徑來通過司法強拆解決問題。對於涉及違法建築的，則可以依據《城鄉規劃法》和《行政強制法》的規定通過作出責令限期拆除決定來實施行政強拆。

　　但是在強拆前，政府必須依法依規保障作爲行政相關人的企業一方的知情權和救濟權，在拆除中要依法將廠房內設施、物品進行搬離、清點並做記錄，妥善移交給其所有權人。

　　而《民生週刊》此前報道的發生在廣西寧明及黑龍江嫩江的兩起案例中，地方政府顯然沒有經由上述任何一種合法的途徑去推動拆遷，而是直接採取了簡單粗暴的違法強拆行爲並導致了一定的財產損害後果，這顯然是依法行政所不容的。

　　民生週刊：您對民營企業在租賃場地及面對拆遷時有何建議？

　　楊在明：從保障企業合法權益的角度出發，我提出以下幾點建議供企業經營者參考：

　　其一，在租賃房屋、土地時一定弄清其權屬狀況和法律性質，對於農村的農用地一定不可以租賃“建廠房”，否則不僅可能面臨房屋遭拆除而無補償的後果，情節嚴重的還可能觸犯《刑法》，涉嫌犯罪。

　　其二，要與出租方細化租賃合同條款，明確在面臨徵收時的處置方式。譬如可以約定適當的補償金等。

　　其三，對於違法強拆行爲，企業經營者要提高防範意識，及時撥打110報警並自行做好拍照、錄像等取證工作。同時，也可通過申請政府信息公開的途徑瞭解涉案徵收項目的狀況，進而針對其可能存在的“未批先佔”“少批多佔”“協議拆遷”等違法情形向有關部門申請查處。

　　對於呈現持續狀態的逼遷、騷擾行爲，要在積極取證的前提下及時諮詢專業徵收維權律師，通過各種法律手段削減逼遷鋒芒。同時，不斷爭取與徵收方及土地、廠房出租方的協商溝通機會，爭取通過協商談判儘快解決問題。

　　（□ 《民生週刊》記者 郭鵬）

　　（責任編輯：羅芳菲）