原標題:市場變冷底價太高開發商不敢拍地，供地放緩，濟南房價添懸念

悄然之間，2018 年只剩下最後兩個月了，濟南上半年公佈的2018年年度市本級土地供應計劃完成得怎麼樣了？

經濟導報記者查閱今年以來的土地出讓記錄發現，濟南今年的商業服務用地供應已經接近完成計劃，但是，在跟房價走勢密切相關的住宅用地供應方面，今年已成交的住宅用地尚不足年度供地計劃的一半。

自8月份以來，隨着樓市降溫，土地市場也有所降溫，濟南土地市場出現了近年來罕見的大面積流拍現象。世聯行山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，土地流拍在一定程度上影響了濟南的土地供應量，在當前房地產調控取得階段性成果之際，土地供應應當繼續保持在合理水平，以防止未來房價再次出現大幅波動。

供地計劃遠未完成

濟南今年以來的土地供應，近期有明顯放緩趨勢，市本級最後一次住宅用地的出讓，定格在了9月21日。當天濟南共有272畝住宅用地成交，但同時有約419畝住宅用地流拍。此後，濟南市本級再未有住宅用地掛牌出讓。

據經濟導報記者統計，截至目前，濟南今年已完成住宅、商服土地供應80宗，總面積446.26公頃，約摺合6693.86畝。其中，住宅用地47宗，土地面積約267.90公頃，約摺合4018.47畝，規劃地上最大建築面積629.99萬平方米。

在已經供應的住宅用地中，濟南高新東區有5宗土地成交，面積合計823畝，主要在春暉路以西、科創路以南，拿地方爲中海地產、龍湖地產、萬科地產等。目前，這些土地上所建設的樓盤已經開始做前期宣傳。二環南路以南的興隆片區有5宗住宅用地成交，面積合計566.26畝，拿地方爲華潤置地，項目已經開盤銷售。東繞城高速以內、經十路以南有5宗住宅用地成交，面積合計565.76畝，拿地方爲濟南萬達城建設有限公司，部分地塊已經開工建設。這批土地面積合計約1944畝，達到今年已出讓住宅用地的近一半。

另外，花園路以北、大辛河以西有兩宗住宅用地成交，面積合計160畝，拿地方爲海爾地產旗下濟南海嘉房地產開發有限公司，項目正準備入市。飛躍大道以北、韓倉河以東有兩宗住宅用地成交，面積合計158畝，拿地方爲金地、路勁、金茂等。除此之外，濟南其他片區成交土地都比較少，面積均在150畝以下。這些土地零散分佈於唐冶片區、高新區核心區、華山北片區、王舍人球墨鑄鐵廠片區、西客站、長清大學園等片區。

濟南目前的土地供應量，與年度土地供應計劃差距有多大？經濟導報記者查閱到，2018年度濟南市本級計劃供地總量爲1577.31公頃，約23660畝。其中，城鎮住宅用地面積約9188.25畝，佔供地總量的比例約爲38.83%；商業服務用地 3077.55畝，佔比約13.01%；工業倉儲用地4448.1畝，佔比約18.80% ；交通運輸用地3880.35畝，佔比約16.40%；公共管理與公共服務用地2852.55畝，佔比約12.06%；特殊用地212.65畝，佔比約0.90%。

目前，濟南市已經完成住宅土地供應4018.47畝；完成商業服務土地供應33宗，土地面積約178.36公頃，約摺合2675.38畝。參照上述年度供地計劃，今年的住宅土地供應量尚不足計劃的一半，商業服務用地供應已經接近完成計劃。

市場變冷

開發商拿地謹慎

對於實際供地量與年度土地供應計劃之間的巨大差異，朱江向經濟導報記者分析，主要原因有兩個：“今年上半年土地市場還比較熱，但受各種因素影響，土地供應沒有大規模放量。到了下半年，尤其是8月份之後，濟南乃至全國很多城市的土地市場降溫，開發商受資金鍊影響和對未來市場的預判，不敢拿地了，濟南土地市場也遭遇流拍，土地供應受到比較大的影響。”

國內某知名開發商在濟南市場上的拿地負責人張經理向經濟導報記者證實，9月21日土拍之前，相關部門曾與該開發商接觸，希望其能參與土拍。但公司考慮到銷售壓力較大，自身回籠資金需求比較強烈，再加上土地拍賣底價太高，經再三考慮，還是放棄了參與土拍。

朱江向經濟導報記者分析，在市場遇冷的大背景，土地成交量下滑是常見的情況，在歷次房地產調控週期中都是如此。“通常情況下，在房價上漲的週期，開發商銷售好、回款快，資金流比較充足，拿地積極性也比較高；但在房價下跌的週期，開發商資金鍊緊張，即使想拿地也有心無力。能跳出房地產週期逆向拿地的開發商也有，但總體還是比較少的。”

現實中更多的情況是，在房地產下行週期，大部分開發商拿地都非常謹慎。“我們公司已經全面停止在三、四線城市拿地了。集中精力保住一、二線市場的銷售，快速回籠資金，這是我們公司總部的統一安排。”前述張經理向經濟導報記者說。

9月份流拍的濟南球墨鑄鐵廠地塊 王延鋒 攝

提前警惕房價反彈面對土地市場的變冷，朱江認爲應該保持警惕，用長遠眼光看，它可能會使未來房地產市場供應不足。經濟導報記者注意到，綜觀國內衆多一、二線城市，本輪房地產調控已經取得階段性成果，很多地方的房價已經暫停上漲步伐。國家統計局本月20 日發佈的“70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，在9月份的新建商品房價格方面，上海、深圳分別環比下降0.1%、0.2%，廣州環比上漲0.4%，北京與上月持平。在山東省，濟南、青島9月份的新建商品房價格分別環比上漲1.3%、0.4%，上漲幅度呈明顯下滑勢頭。

朱江分析稱，在房地產調控已取得階段性成果之後，應當進行階段性的總結和反思。“截至目前，本輪調控依然多用行政調控手段，限貸、限購、限售等政策都是指向壓制需求。但是，供應端的變化並不是很大，土地供應量仍未有明顯放量。未來一段時間，如果土地供應量大幅減少，房價觸底之後，市場可能會出現報復性反彈。”

以濟南市場爲例，在房價大幅上漲的2016年年底，爲穩定房價預期，濟南市曾發佈消息：2017年至2019年，市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右，3年計劃供地合計達2.1萬畝。

據經濟導報記者瞭解，2017年，濟南實現供應住宅用地8387 畝；2018年，濟南計劃供應住宅用地9188.25畝，但截至目前僅僅完成4018.47畝。現在馬上到11月了，2018年只剩下兩個月時間，今年的供地缺口相當大。如果與2017年至2019 年2.1萬畝的土地供地計劃對比，濟南從2017年以來已經完成住宅用地供應12405畝左右，距離3年的總計劃還差距8595 畝，未來一年多的供應任務比較重。

目前開發商拿地謹慎，即使政府有意供地，但開發商不願拿地怎麼辦？

“對開發商來說，只要價格合適，就還會有人入手土地。比如說，濟南雪山片區目前的新房價格已降到1.3 萬元/ 平方米左右。在這個價格之下，若土地樓面地價在5000元/ 平方米左右，開發商還是會考慮的。但周邊此前成交土地價格達到8000元/ 平方米以上，開發商無利可圖，自然不敢拿地。因此，爲更長久地穩定房價，後期土地供應價格能否降低一些？”朱江分析。

經濟導報記者也注意到，濟南此前流拍的多宗土地價格確實比較高。以9月份流拍的土地爲例，濟南球墨鑄鐵廠地塊加上配建成本之後，樓面成本達到近1 萬元/ 平方米，而周邊某精裝修樓盤在售新房價格爲1.7萬元/ 平方米，北部不遠處另一樓盤的在售產品價格只有1.4萬元/ 平方米左右，開發商在當時價格下拿地，盈利空間很難有保障。

“對開發商來說，應該鼓勵大家逆週期拿地。土地的開發週期通常在1年左右，現在不拿地，等未來市場觸底回暖之後，你再拿地已經來不及了。對於地方政府部門來說，應該考慮適當降低地價，讓土地供應保持相對合理的水平。房地產調控已經取得了階段性成果，但應該保持警惕，應提防因土地供應下滑而引發下一輪的房價失控。”朱江分析稱。

——本文完——

來源：經濟導報

鳳採推薦：

→濟南CBD的兩萬六或將引起房價的多米諾骨牌效應

→章丘565畝居住用地拍出25.3億元 下半年章丘豪宅雲集

→風雨飄搖的濟南 唯有黃河北“先行區”毅然堅定

→風雨飄搖的濟南 市長調研爲CBD建設喫“定心丸”

→山東三四線樓市有多火？濟寧一項目千人搶房，三小時售罄！

→別了，剛需！唐冶再無12000元/㎡的住宅

→和你搶房的何止吳家堡、王舍人拆遷戶，2018年濟南拆遷一波接一波