財聯社（廣州，記者 陳業）訊，"現房銷售終於出現了，調控在加碼。"得知海南推出現房銷售制度後，一位房企高層如是感慨。

3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），提出自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度、本地居民限購兩套住房，以及發展安居型商品住房等措施。

海南由此成爲全國首個實行現房銷售制度的省份，這令業內頗感意外。

"政策應該討論了很久，但市場並未收到相關風聲。"海南一家房地產信息服務機構的負責人告訴記者。

上述機構負責人認爲，海南調控政策進一步收緊會對市場造成一定影響，不過對銷售終端的影響，尚需一段時間才能表現出來。"而要求現房銷售，非常考驗開發商的資金承壓能力，會改變開發商未來對待海南的投資態度。從政府收緊政策來看，不將房地產作爲短期刺激經濟手段的意圖明顯。"

"現在只是發了文，但具體的實施細則還沒有出來，包括今後土地款怎麼支付、現房評定標準等。其中，關於現房的評定標準還是有爭議的，是封了頂就算，還是需要通了水電，甚至是裝修完以後才能算現房，目前還不清楚。"某頭部房企海南區域相關人士對財聯社記者說。

該人士進一步表示，"對於地產商來說，現房銷售無疑是增加了開發成本，但我們在海南市場拿地的可能性比較小。"

一家排名全國前三的房企內部人士也指出，"現房銷售對開發商肯定有影響，開發週期拉長了，但我們已經很久沒在海南公開市場拿地了。"

業內人士認爲，現房銷售對於財務較爲穩健的開發商衝擊不大，但"高週轉、高槓杆"開發商則會面臨嚴峻考驗。

對於爲何推出現房銷售，海南省住建廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成爲房地產投訴和糾紛的最主要因素。爲從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度，實行現房銷售制度。

值得關注的是，海南實行現房銷售，不等同於全面取消預售制。上述業內人士分析，海南出臺該政策時並未"一刀切"，而是有限定條件，即"新出讓土地建設的商品住房"，這意味着未開發的存量商品住宅用地，以及商服類物業，在銷售時仍可採用預售制。

據財聯社記者瞭解，與其它省份不同，海南歷史上存量土地比較多，每年通過市場化手段成交的住宅用地量在逐年減少。這在一定程度上會削弱此次出臺的新政策所帶來的影響。

據海南房產新聞網統計數據顯示，2019年海南住宅土地成交建築面積469.84萬平方米，商服土地成交建築面積227.67萬平方米。不過，住宅用地主要以棚改回遷房用地爲主，市場化住宅用地成交量少，商服類用地成爲市場主流。

目前，恒大、富力、雅居樂等外來開發商在海南擁有較多的土地儲備。此外，海南本地企業海航、海南農墾、海南橡膠、羅牛山、欣龍控股等也擁有較多土地，但土地性質以商服、農業、工業用地爲主。

儘管存量土地開發不受現房銷售制度的影響，但在近兩年海南房地產調控趨嚴衝擊下，開發商普遍面臨項目週轉較慢的難題。

2018年4月海南收穫自由貿易試驗區政策紅利後，隨即宣佈實施商品住宅"全域限購"政策。該政策頒佈後，海南樓市成交數據下滑明顯。

霍巨燃指出，海南實施全域限購政策一年多以來，房地產業轉型取得初步成效，房地產調控基本達到預期目標。預計2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩。

對於海南實行現房銷售是否代表了政策風向，方正證券房地產行業首席分析師夏亦豐認爲，"海南市場和其他市場不一樣，不能說海南提出的現房銷售制度代表市場整體調控思路，或者說這一制度向市場釋放出了什麼信號。"

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