樓市橫盤時代，“大穩小亂”將是新常態

　　10月31日召開的中央政治局會議沒有提及房地產，這意味着房地產調控進入平穩期。其實自2013年以來，中央政治局會議提及房地產從來沒有變過的一句話就是：“促進房地產市場平穩健康發展”。目前，房價上漲趨勢已被遏制，調控政策不會繼續加碼。但是市場也不能大落，樓市趨穩既是政策訴求，也是衆望所歸，不提房地產，就意味着中央希望房地產市場迴歸平穩健康發展。

　　目前，中國經濟結構正在調整但尚未到位，但中國內需市場依然巨大，內需市場已經替代投資、出口成爲經濟增長主力，近五年來，最終消費支出對經濟增長的貢獻率分別爲47%、48.8%、59.7%、64.6%和58.8%，消費率53.78%，接近歐元區平均水平的54.6%。與此同時，大基建將要啓動，在消費、投資的支撐下，中國經濟不會出現斷崖式下降，未來依然在變中求穩。

　　7月31日的中央政治局會議，關於經濟工作的表述共有909個字，其中有18個“穩”字，穩就業、穩金融、穩外貿、穩投資、穩地產、穩預期等，“穩定壓倒一切”。 

　　目前樓市調控已經進入成熟階段，雖然市場出現了下行信號，比如土地流拍增多、房企促銷增多、二手房降價增多，但“大穩小亂”、“零增長區間”仍將是未來幾年樓市的關鍵詞和新常態。

　　所謂“大穩”，就是樓市沒有大起大落，房價沒有大漲大跌；既不能突破上限，也不會穿透下限，樓市在“零增長區間”內波動。未來房價上漲受限，下調也會受限，快速拉昇房價、大幅降價出貨等擾亂市場預期的行爲，都會受到約談甚至關閉售樓處、雙向限價、不予備案等處罰。

　　所謂“小亂”就是地方政府有的收緊，有的放鬆，有的刺激，“因城施策”轉向“一城一策”甚至“一城多策”，難免出現小亂，但不會影響整體樓市的“大穩”。

　　什麼是“零增長區間”？就是主要指標如銷售面積、投資增速等在正負3%附近，其他指標在個位數。

　　當前，我們已經看到銀行開發貸款與按揭貸款均在3%左右的負增長區間，銷售面積增速正在回落至3.3%，已經接近零增長區間，銷售回籠資金放緩也勢必導致房企到位資金增速回落。

　　雖然土地購置面積、新開工面積增速仍在兩位數，但這是源於待售面積大幅度下降、房企正在補庫存。今年1-9月二線城市土地購置面積增長26.5%，三四線城市增長46.6%，在市場預期已經發生變化的今天，我們預判土地購置面積回落將成爲大勢所趨。

　　過去樓市作爲火車頭拉動經濟增長時需要加速，但跑得太快，也需要減速，因此出現刺激、火熱、壓縮、冰封的三年週期論，但未來這一邏輯將不再成立，樓市作爲壓艙石必須求穩。

　　樓市穩字當頭，對房企恰恰是好事。如果今天是高速度增長，明天是斷崖式下跌，大起大落、大漲大跌，企業是無法制定戰略、配置人力、籌集資金、儲備土地資源，而相對穩定的市場，企業才能做到均衡地高質量發展。

　　未來幾年，整體樓市將進入“零增長”的橫盤時代，就像平穩的心電圖。

　　雖然樓市基本處於高位見頂，我們不可能再重複黃金時代的高速增長，但是，如果未來房地產市場的相對平穩是可期的，那就是僅次於高增長的黃金時代的次好時代了。

　　□歐陽捷（新城控股集團股份有限公司副總裁）

　　編輯：袁秀麗  校對何燕

責任編輯：陳合羣

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