由市自然资源局、市住房和城乡建设局与扬州报业传媒集团联合打造的全新房地产信息发布平台——《扬州房地产报告》第三期今天正式发行。

扬州“限售令”两年将至？

金三银四到来，我市楼市有哪些新变化？

这些问题你统统能在此找到答案。

版面荐读

扬州日报·扬州房地产报告（4月22日6、7版）

“扬州限售政策还在执行。”近期，有部分自媒体发文“厦门、福州、青岛、广州、常州、东莞、扬州等第一批限售的10大城市将陆续‘解冻’！”扬州市住建局就此回复。

2017年4月10日，扬州出台新规：市区居民拥有二套房及以上，非市区居民拥有首套房及以上，已购或新购住房，需取得不动产权证满2年，方可上市交易。同年11月29日，市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，将原规定的2年调整为3年。

如今“限售令”已实行两年，扬州二手房市场情况如何？哪些是主要购买客群？近期国家发改委提出放宽落户政策，对扬州楼市是否会起到刺激作用？记者采访业内人士进行深度解析。

扬州政策

市区居民家庭二套房及以上，3年内不得交易

市住建局房地产市场监管处负责人介绍，2017年3月之前，我市按照国家关于供给侧结构性改革的决策部署，市场总体保持平稳。同年3月1日以后，我市房地产土地市场出现波动，新房市场一度“量价齐升”，二手房交易市场成交活跃，引起关注。

2017年4月10日，市政府出台49号文件《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，结合扬州实际，从供给侧方面制定了“4个”重点“15条”具体举措。“4个”重点分别为：“稳”用地市场、“严”价格管理、“控”交易行为和“重”日常监管。

“15条”第7条明确：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。

49号文出台以后，对稳定市场发挥了积极作用。根据国家对房地产市场调控的最新要求，坚持“房住不炒”的定位，进一步稳定市场预期，保障刚性需求，强化市场监管，确保各项调控措施持续发力，2017年11月29日，市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，其中将上述第7条的内容进行调整：上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。

出台背景

降低房产投资需求，抑制市场过热

纵观全国，扬州只是限售城市之一。2017年3月24日，二线城市中房价最高的厦门率先出台限售政策，后续福州、杭州、青岛、广州、珠海、惠州、常州、东莞也先后加入限售队伍行列。截止目前，全国有60余座城市出台限售举措，除个别城市限售时间为5年，多数城市限售时长为2年或3年。

徐州在新房或二手房限售3年的基础上，增加了“新房网签满6年，方可买卖”的条件。保定、珠海对部分住宅地块提出“10年限售”的规定，即：在地块出让公告中提出，住宅地块除限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽限定。

回顾扬州上次“限售令”出台的背景，有业内人士介绍，2017年3月1日，扬州在当年首场土拍中共挂牌出让5宗地块，其中包含3幅商住地块和2幅纯商业地块，共吸引37家房企前往竞拍。最终，恒大以楼面价8683元/㎡，拿下扬州“新地王”。同策咨询研究部总监张宏伟提出：“扬州本身去库存压力并不是太大，大牌房企在当地市场的拍地，有可能对市场的热度起到推动作用。”

“无论是49号、185号文件，还是其它房地产市场政策，这些长效机制的建立，都是落实“房住不炒”的总体定位、坚持百姓居住这一核心开展。” 市住建局房地产市场监管处负责人介绍说，房地产市场调控的根本要求，就是围绕“稳房价、稳预期”的要求，通过优化供应结构、加强市场监管，促进我市房地产市场平稳健康发展。

据介绍，按照正常流程，买房人在签订购房合同后要送交市住建局备案，房子交付以后才能办理不动产证。从时间上计算，新房交付需要2年，再加上3年限售。这就意味着，不少房源从购买到售卖需要“冻结”5年。如此，对刚需几乎没有影响。

市场影响

“限售令”后，扬州二手住宅量价平稳

“对我们刚需一族而言，调控是一个好消息，至少让大家紧张的情绪得到舒缓。”退休的李老先生介绍，“2017年春节前，市区还有不少万元以下的楼盘。但那次拍卖后，房市明显火爆，西区几个楼盘一扫而空。二手房几乎是一天一价，不到一个月，很多房子的价格就涨了30%，价格普遍达到14000元/平方米以上。”

“当时我们中广置业的部分门店，就曾遭遇房东后悔卖房来闹事的情况。比如万科一套85平方的房子，2月份售价100万，一个月后就卖到了120万。”林展给记者讲述了一个事例，“调控后整个市场逐渐平息，这样的情况再也没有发生过！”

林展介绍，影响二手房市场的因素是多元的，限售房源是其中一个方面。扬州购买二手住宅的客户群体以刚需和学区为主。刚需一般会选择购买总价140万左右的“小三房”，因为二手房的交易主体是个人与个人，存在市场自主行为，买家如果加价太多，那么卖家就会选择总价180万的“大三房”。这两年，因为“二胎”政策的放开，购买学区的客户更多。

根据扬州房地产信息中心公示数据显示，2018年市区二手住宅市场运营良好。截至2018年12月31日，市区全年共成交二手住宅13030套，成交面积113.4万㎡。从成交区域来看，东区成交套数与成交面积均占比最高，共成交3881套；西区成交3419套，北区成交2932套，老城区成交1798套，南区成交1000套。从成交面积区间段来看，90㎡及以下住宅共成交7774套，占总成交量59.7%；90-144㎡住宅共成交4915套，占总成交量37.6%；144㎡及以上住宅共成交341套，占总成交量2.7%。

去年又有哪些二手住宅最受青睐？从成交个盘详情来看，安庄新村、东方名城、运河丹堤花园、中海玺园、瘦西湖福苑、佳家花园、翠月南苑、阳光花都、康乐新村、九龙花园、连运新村等小区在市场中流通率较高。

未来趋势

限售期满后，很难出现“抛房潮”

到明年4月，扬州限售期满，二手房供应量是否会出现大增？“原则上来看，即使限售房源‘解冻’，也很难出现‘抛房潮’。”林展介绍，首先是有真正有住房需求的客群，他们对房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期，并不见得会流向市场。其次，2017年是房价高点，即便当时被套牢的投资客硬撑到了明年，按照市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为市场已经趋于冷静，除了个别学区，二手房价格一直保持平稳，此时成交意味着损失。“应该会有部分资金压力较大或资金链断裂的购房者会选择抛售。当然，具体还要看这一年的市场走向。”林展补充道。

记者了解到，今年进入3月份以来，各大房企加大推新，预计5月份还会迎来新一波“推房潮”，供应会有较大幅度上涨。对此，业内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份开始出现一波涨幅也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春”，有明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。

落户影响

吸纳更多人口，有利于加速城市经济发展

4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，今年我国将继续加大户籍制度改革力度，并分类提出了具体要求，其中提到“城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市，全面取消落户限制。”

值得注意的是，2017年6月，扬州市政府网站公布了一则户籍准入和迁移管理规定的补充通知，在2016年扬州已大幅降低落户城镇门槛的基础上，对落户政策进一步放宽。拥有购买、自建、继承、受赠产权住房的外来人员，无需满足社保条件可落户；租房人员只要稳定就业，并不间断交社保满5年可落户。

随着“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的愈发明显，“零门槛落户”趋势之下，扬州楼市会有怎样一个走向？市住建局上述负责人表示，放宽落户有利于加速推进户籍人口城镇化，加速扬州城市经济社会发展。目前扬州正全力打造美丽宜居的公园城市、独具魅力的国际文化旅游名城、充满活力的新兴科创名城，作为长三角中比较有竞争力的城市，放松落户限制会加强对人口吸附力，购房需求就会增加，客观上对楼市是一个利好。根据“一城一策、分类指导”的城市主体责任，未来相关政策将逐步落地，教育、医疗、交通等配套公共服务资源建设也应当同步发展覆盖，以满足城镇化率进一步提高的需求。

编辑 秦蔷 小鱼儿