今年港股在大市環境不佳下表現的虎頭蛇尾，除了一月創下新高外，其他幾月基本上都是一路回調。截至目前，港股年度跌幅已經超過13%。而隨着指數走低，其估值也不斷下降，截至目前恒指滾動PE已經不到10倍，處在歷史較低位置。

    聚焦到板塊方面，港股內房股去年可謂是大熱門，而今年隨着牛市行情不再，該板塊也接連下挫，估值大幅回調。遙想去年板塊內個股14、15倍的估值屢屢可見，如今超過10倍估值的標的卻已經屈指可數，大部分基本維持在5-8倍的水平。

    從行業基本面來看，在房住不炒外加棚改收緊、金融去槓桿的政策壓力及房產稅出臺預期、取消預售制等一系列利空因素影響下，今年市場整體情緒表現較爲悲觀。

　　而在具體數據方面，不論是宏觀經濟數據和還是房地產行業數據今年來也均呈現下滑之勢。國家統計局數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點；全國商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點；全國商品房銷售額增長12.5%，增速比1-9月回落0.8個百分點。銷售、投資、開工、拿地增速全線回落，金九銀十表現亦不及預期，總體而言在宏觀調控下整個行業景氣降溫的趨勢依舊明顯。

　　不過隨着市場逐步探底，政策寬鬆預期也開始不斷強化，市場近期呈現轉暖之勢。從二級市場來看，11月以來內房板塊漲幅已經超過一成，探底回升趨勢明顯。而從市場消息來看，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了鬆動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率雖然沒有出現明顯鬆動，但放款速度加快。市場由此預期信貸資金的寬鬆有望再次助推房企迎來新的銷售熱潮。

　　實際上如若從更宏觀的角度看，隨着過去幾年房地產行業去庫存之後，目前房地產行業整體也已經處在了庫存低位，整個板塊仍然有較強的增長韌性，而在業績確定估值低位的情況下，板塊仍然具有較強的吸引力。而一系列跡象也正表明，投資內房板塊最困難的時刻已經過去。

　　在這樣一個時點，筆者建議更應該更注重那些銷售預期強、業績增長有保障，股息率也有吸引力的房企，在一衆房企中，景瑞控股無疑是一個值得一看的標的。

　　對此次筆者從以下幾個方面來闡述：

　　銷售持續強勁利潤增長有保障

　　從公司最新銷售數據來看，截至2018年10月31日止10個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額約爲184.26億元，同比增45.34%；合同銷售面積約爲80.73萬平米，合同銷售均價約2.28萬元/平米。

    從銷售增長勢頭來看，景瑞可以說保持着狂飆突進的姿態，截至目前公司合約銷售增速水平甚至遠超部分龍頭房企，發展勢頭可謂強勁。

　　值得一提的是，這裏面公司的合同銷售均價也持續維持在高位水平，而近年來公司合約銷售均價呈現快速上揚之勢，兩年內幾乎翻了逾一倍。合約銷售均價的持續提升也有力的帶動了公司整體利潤率的提高。

　　分析原因來看，這也與公司的拿地策略高度相關。自16年起景瑞加速對三四線城市的去化，專注於一二線核心城市形成佈局，同時輻射周邊的“機會型”城市。截至2018年中期，景瑞可售貨值的97%在一二線城市。從人流和資金流因素來分析，佈局這類城市，往往房價會更具增長潛力，而公司的產品在剛性需求帶動下也有更大的溢價能力，公司項目的利潤率也將有更堅實的保障。

　　公司持續回購價值亟待釋放

　　今年地產股整體下行，也讓房企們在資本市場掀起了罕見的回購熱潮。

　　分析原因來看，一方面與房企整體估值相對便宜有關，而另一方面地產企業的銷售仍然維持高增長，確定的業績增長也爲後續股價帶來了支撐，此時進場不僅能夠提振股價增強市場信心，還有望增厚上市公司每股收益，提升分紅水平，更好的回饋股東。

　　而從景瑞的情況來看，公司今年來回購動作可爲不斷，截至目前年初至今的回購數已經高達1894.7萬股，佔到了普通決議案通過時已發行股本的1.4673%。值得注意的是，公司自10月以來，回購動作也開始變得更爲頻繁，十月至今回購次數達到7次，回購數額達到540萬股。

　　除了公司回購外，公司大股東及高管的增持動作也屢屢可見，無論是4月初聯席主席兼首席執行官閆浩大手筆增持20萬股，亦或是7月執行董事徐海峯增持18萬股，10月公司副總裁許朝輝累計增持10萬，種種動作不難看出公司管理層也正在用實際行動積極發聲爲公司的未來投出信心票。

股息率高、估值低、安全邊際足

    回顧景瑞今年在市場的表現，其實較之大部分房企表現要好很多，在內房股整體跌幅超一成的情況下，景瑞基本變幅不大，尤其是在今年上半年公司股價更是一路上行，前五個月區間漲幅一度達近130%。如今伴隨着市場的持續調整，景瑞的估值在下半年後也出現大幅回落。

    目前公司動態市盈率僅爲2倍左右的水平，相比於行業內普遍6-8倍的區間仍然呈現較爲低估的狀態，值得注意的是，公司股息率表現在行業內可謂不俗，按照現時股價算去年股息率已經高達12%遠遠超過其他房企5%-6%的水平。而在從市淨率水平來看，公司PB僅爲0.62，處在破淨狀態。由上種種不難看出，公司估值已經具有充分的安全邊際，不失爲一直值得重點關注的內房股。

    結尾部分

　　景瑞的股價和估值從2017年曾經出現上漲，主要受到扭虧爲盈的推動。但是進入2018年年以來，公司的對資產的出售告一段落，在業務重回正軌後重新增加融資擴充資產奠定未來業績增長。但是房地產的利潤釋放總是滯後於負債規模的增加，結合下半年低迷的市場環境，股價出現持續下滑。

　　與此同時，公司目前市值維持在30億，上半年來公司盈利能力持續提升，但並未與估值形成共振，主要的核心原因還是在公司處於積極“投資”的階段，根據2018年中期財報數據顯示，公司的資產負債表中的流動資產的一項，發展中的物業及所持銷售的物業資產達到196億，較2017年末增長53%。

　　目前公司的估值遠遠處於低估狀態，公司債務擴張上的風險投資人不容忽視，但是隨着公司利潤的釋放，未來這一風險將被消化，估值則有望重估。