鄭州即將進入寒冬，可房市的冰開始化凍了嗎？

最近一週時間，鄭州房市冒出了幾個極爲典型的銷售案例：

12月1日，大學南路泰山路的正榮府首開，單價8000-8700元/平，精裝修送車位，推出316套房源，當天清盤。

12月2日，沿黃快速路與江山路交會處西的融信江灣城，高層首開毛坯單價7500元/平，洋房9000-12500元/平左右，當天推出490套，去化385套。

11月29日，西四環蓮花街的裕華滿園推出首批車位800個，價格震爆全城，負一層5.5萬，負二層4萬一個。要知道，十年前的鄭州車位就不止這個價格了。四五萬的單價連目前主城區市場價一半都不到，實際計算一下恐怕連成本都不到。

這個週末兩天，北龍湖單套超過1500萬豪宅，售出12套，豪宅市場也率先啓動……

2018年即將結束，在如此鳥籠行情下，鄭州開發商終於扛不住了嗎？2019年即將到來，鄭州房價會像近一週的情況繼續下行嗎？鄭州購房者還有機會嗎？該不該出手，又該關注什麼盤？

房東俱樂部今日推出重磅乾貨，深度審視鄭州房市行情，爲購房者解惑。

01

鳥籠行情什麼意思？

一隻小小鳥，關在鳥籠裏，噗噗騰騰，也只是在方寸之間波動，於鳥，於主人，都是長治久安的穩定。

2016年調控至今，房市就是一輪鳥籠行情，上有壓力，下有支撐。

限購限貸限售限籤限離之後，房市的後續補丁幾乎已經打滿。

2018年以來，房價短期上漲的思維幾乎完全糾正了，內外合力之下，全國房市進入穩定期。

盤久必跌，房市也有一點這樣的邏輯。限價新房不斷推出，二手房房東將被迫調價；老道的開發商不斷觀望，回款壓力累計之後必然選擇推盤；土地限制條件豐富之後，火熱的地王一去不復返。

某種程度而言，某些區域某些樓盤已經出現了實質性的調整。

短期會繼續下跌嗎？大概率不會，因城施策總是在悄悄地維持博弈的平衡。

各種消息開始發散，廣州遠郊三區的鬆動，廈門杭州落戶的門檻降低，某些城市房貸利率的鬆動。

對此，筆者不做任何評價，也不做任何解讀。只有一句話可以說，穩定是大局的首要任務，明暗角力下的結果還是平衡。

鄭州怎麼看？

遠郊鬆動，綠博、滎陽東已經有明顯的調整，南龍湖非地鐵盤開啓低價競爭模式。

很粗暴一條理由，南龍湖已經通了地鐵，而其他沒有。

東西南北四城區基本穩定，但是某些端倪值得深究。

西區金水世紀城，小開發商，無亮點的樓盤，單價12000左右，和昌西區的某盤，大戶型單價甚至達到了11500。

很簡單一條理由，西區最有老鄭州的情懷，但是西三環外，其市容和氣質確實難入新鄭州人的法眼。

2016年號稱“北瘋”的大北區，也告別了往昔的瘋狂。大北區15000左右的品牌樓盤已經成爲常態，其去化率也是平平淡淡。

同樣粗暴的理由，一是北區三年來樓盤供應量巨大；二是惠濟區的產業目前優勢不大；三是大北區至今沒有開通地鐵。

令人驚奇的是，北龍湖區域、管南區域還出現了逆勢的上升，雖然幅度不大。

至於三環內的區域，一是推盤量稀少，二是資源依然集聚，其新房價格依然是穩定爲主。

萬科美景世玠雖然周邊擁堵，融創金水府雖然容積率高企，但是其整體推盤價格依然穩定，依然去化率良好。

現時現地該怎麼想？怎麼看？怎麼做？

短期投機買房，借貸買房，妄圖短期暴富，已經完全不可能了，2018不可能，2019依然不可能。房價維穩已經成爲國策，只是優質房子纔可能獲取中長期的紅利。

高位買過房子的人更不必憂心忡忡。鄭州房價整體穩定，要麼是暫時偏遠，一條地鐵就可以龍騰虎躍；要麼是剛需大戶型；要麼是頂天立地的尷尬樓層；要麼是一次性付款的優惠。有缺陷有條件的房子必然會打折。

當下更有意義的是，你該什麼時候出手？

02

你該什麼時候出手？

長期看人口，鄭州的人口淨流入未來十年二十年也不會變。短期看金融，對於多數人更有實際意義。

未來200天內，不妨關注以下三個節點。

1

年底降準

2018年準備金已經降了幾次，上一次降低的比例尤其大。

雖然已經是2018年12月，但是2019年元旦檔降準概率不小。

降準的閘門當然不是單獨爲房市考慮，但是其變量的後果終究會和房市發生一些聯繫。

如果2018年年底或2019年年初繼續將魂，可以積極關注一二線先行城市的一些跡象。

2

春節前後

無論房市的大小年，春節前後通常是當年比較好的窗口期。

一是春節特殊的氛圍，大部分人，無論是開發商還是置業者，都有習慣性的忽略心理。

衆人忽略我重視，往往是一個良機。

二是春節前的結款節點，對於開發商而言，不管好壞，2018年的銷售已經完成，而同式又結清了各種款項，正是其短期麻痹的時期。

三是銀行的貸款額度，年初是比較滿，放款也容易，不排除有定向放鬆的情形。

如果你有鄭州置業的計劃，春節前後不妨對鄭州的房市走馬觀花。

3

利率的變動

房貸利率會繼續提高還是會適度放鬆，沒有人願意做這樣的預判。

筆者大膽推測，給出以下兩句話。

◆房貸利率的上升已經告一段落，作爲全國房貸利率最高的城市之一，鄭州在未來半年內向下調整貸款利率的可能性已經很大了。

◆房貸利率大概率在2019年有定向放鬆的機會。所謂定向放鬆，就是首套房甚至二套房的局部放鬆，首套放鬆的可能性當然更大。

這個分析過程過於複雜，此處省略一萬句。

如果2019年遇到房貸利率的定向放鬆，你得密切關注市場的變化。

03

你該關注什麼區域？

這是一個很難回答的問題，因爲置業者的要求是多元化的。

鄭州房市跌宕至今，依然沒有形成穩定的價值梯度，關注的區域只能因人而異了。

▼居住屬性→終極置業→北龍湖

對於塔尖人士而言，北龍湖是唯一的選擇。

對於有礦的員外而言，買貴的買大的是簡單粗暴而正確無誤的決定。

對於細心的人而言，北龍湖各豪宅，誰的平均戶型面積最大？誰的物業費最高？誰的綠化成本最高？誰的建築品質不落俗套？或許誰的價值最高？

以上海深圳爲例，頂級豪宅的單價已經到了200000乃至300000的水準，而當地標準遠郊地鐵盤的單價是40000到50000的水準，其比值的中位數是5到6之間。

鄭州的能級沒有一線高，但是維持到3到4的比值，在當下依然是合理的區間。

鄭州三四環間的剛需地鐵盤，其單價14000左右，所以北龍湖50000左右的高標準精裝單價依然在合理偏下的範圍內。

考慮到河南第一人口大省和鄭州城運興起的因素，對標一省的頂級人士，北龍湖依然值得期待。

▼其他備選區域

北龍湖邊緣，正商善水上鏡、恒大悅龍臺、亞新茉莉公館雖然不在覈心區，但是其距離真的不算遠，三者精裝的高層或許更有性價比。

金水區大平層，誰都無法否認，金水區相對於其他區還是貴氣偏多。金水區純粹性強的大平層住區，當然可以佔據終極置業的地位，更有伸手可及的優質資源。東潤泰和、萬科美景世玠的定位和價格，就是這個力量的佐證。

▼改善

這是鄭州房市最大的盲點之一。

西區的新盤通常容積率驚人，南區的新盤通常都是剛需的集中地。相對而言，東區和北區更具有改善的屬性。

東區CBD附近，幾乎沒有新盤的推出，房齡新物業好出房率低二手價高的二手房可以淘一下。

東站區域，一是供應量稀少，二是小面積戶型多半混雜在小區中。雖然如此，東站的新房和二手房依然值得熱捧，其堅硬的租售比足以夯實其高昂的價格。

金水北，北三環附近已經成爲鄭州二手房和新房最有活力的區域。限價範圍下，這個區域給給置業者帶來了驚喜的紅利。美景美境承諾的退款退房，畢竟是有其底氣的。

濱河國際新城和白綠區域，二者是完全不一樣的概念。

濱河畢竟在鄭州城區內，畢竟有即將落地的地鐵線，畢竟有現成的產業支撐，畢竟有整齊劃一的淨地規劃。

3號地鐵線開通，自貿區紅利，港區起飛，都是更在眼前更有想象力的利好。

白綠可以重點講一下綠博，休閒文化創意的定位，綠地公園的超級規劃，容積率小於2.5的宜居，都是看點，但是對於改善人羣而言，更適宜做第二居所。作爲第一居所，你還是要耐心等待的。

對於剛需或短期投資客而言，綠博和濱河並不是合適的標的。對於改善者而言，務必優選品牌強勢主力戶型面積大物業好的地鐵規劃樓盤。

▼剛需

對於剛需而言，你一定要留在城區，你務必要選地鐵盤。剛需優先選擇管南區和大北區。

作爲最成功的剛需區，管南的地鐵盤甚至已經到了尾聲，15分鐘自駕或者地鐵就可以到達東區核心和金水核心，這種地利優勢格外突出。

理性而言，大北區雖然暫時啞火，但是其胎帶的基因沒有改變，一是所謂的宜居性；二是其相對於金水北和鄭東核心區的地緣優勢。但是你必須重視者一點，它是不是純粹的地鐵盤，500米以內，地鐵線路2020年務必開通，纔是當下考慮的最後一個砝碼。

▼投資屬性

投資其實不能和自住完全分割，但是這裏講的是狹義的投資，也就是說，以相對小的成本，要麼獲取未來的超值紅利，要麼獲取未來健康合理的租金。

環北龍湖區域

楊金片區，惠濟東北，金水東北各有千秋。

作爲河南一省天量資金打造的第一價值極區，其紅利必然是蔓延的。

楊金片區路通之後，最能享受北龍湖的地利優勢。

惠濟東北，機場限制之下，其低密容積率和寬闊樓間距下的小高層，在鄭州有分外突出的稀缺性。

金水東北，既有北龍湖的須臾可達，又有金水老區的資源沉澱，新舊皆有。

十分鐘車程，北龍湖均價50000左右，這三個區域單價不到20000，這個想象力可以有。

環東站區域

CBD區域附近已經熟化，熟化的同時就少了想象力，甚至某些著名的小區，其門口已經無法規劃地鐵站點。

作爲高鐵樞紐的東站，其後續的推進依然鏗鏘有力。

對於鄭州這個以交通和商貿作爲歷史標籤的城市，東站的後發紅利遠遠沒有結束。

老經開區核心，東站一路之隔，其品牌樓盤依然值得投資。

這個區域，一是市容必然要更新，老舊企業註定搬遷；二是地鐵線路的開通，將會和東站交融一體；三是自貿區的興起，其後續紅利絕非三五年的短期。

常西湖新區和高新區

作爲西區而言，這是筆者最看好的兩個地塊，雖然二者的邏輯不同。

市府落子，四大中心光速建設，將會徹底改變常西湖。

中國幾乎所有的城市，新區市政府附近，都是房價高企的區域。

地鐵建設的彎道超車，管廊系統的高人一頭，真金白銀的天量投資，可以完全決定常西湖新區的價值。

離市府近，離四大中心近，離地鐵站近，就是常西湖新區各樓盤真正的含金量。

2016年之前，鄭州的投資客幾乎沒有人關注高新區。

2018年之後，人民突然發現，高新區的房價如此堅挺，甚至超過了當初風頭無二的大北區。

1號線延長線開通，獨立安靜的環境，河南省頂級大學的集聚區，產業內生的機會，年輕學子的超高比例，學二代推動的優質教育，構成了高新區內在的價值。

中國所有的一二線城市，其頂級大學的區域，從來都沒有平庸的房價。

可惜的是，高新區的地鐵盤多半不是大牌開發商。

雖然如此，高新區的學子基因註定了其內生力的源源不斷。

對於投資者而言，以上所有情況有一個共同的結論。

既然不是自主，或許89平的小三房依然是最適宜的選擇。

對於租金而言，89平的效率高於120平的；對於變現而言，89平的優於70多平的小兩房或30平左右的公寓。

地鐵盤

特別提醒的是5號線和4號線。

1號線和2號線已經完全落地，其周邊的樓盤已經喫足了第一波紅利。

作爲第一條內環線，5號線將激活全城的格局，作爲富貴專線，4號線通達北龍湖、CBD等富貴區域，其價值不容小視。

未來5年範圍，鄭州的地鐵將初步成網。

粗暴而言，習慣坐BRT的鄭州人還沒有完全認識到標準地鐵盤的價值，相對於非地鐵盤，鄭州所有的地鐵盤幾乎都是低估的。

細化來說，雙地鐵盤優於單地鐵盤，環線地鐵盤優於普通地鐵盤，距離北龍湖和東站近的地鐵盤，當然優於其他地鐵盤。

04

你該買什麼房子？

衆口難調，你該買什麼房子？對於完美主義者而言，這個問題無解。

筆者以爲房子排序的要素在於：學校、地鐵、物業、景觀、戶型、商業。

◆學校

對於國人而言，沒有什麼比學校更重要，你這麼想，你的對手盤也這麼想。

如日中天的北龍湖，2018最親民的消息就是一系列名校的引入。

帝都魔都的天價學區房自不必提，普羅旺世的一八聯合和名門旗下的楓楊外國語，皆成爲其巨大的加分項。

萬科城一二三期大獲成功，鄭大比鄰而居，一號線延長線輻射紅利，華師附小引入都是功不可沒。

金水北的名門翠園，管南區的綠都瀾灣，名校引入之後，都成爲鄭州2018的神盤。

當下而言，名校引入聯合辦學紛至沓來魚龍混雜。

誰是真正的好學校？誰是真正的名校運營者？尚需要每一個置業者的火眼金睛。

◆地鐵

前文已經提及，鄭州人還沒有充分認識到地鐵的價值。

鄭州地鐵規劃部分線路示意圖

上海而言，9號線改變了松江區，11號線改變了嘉定區，17號線改變了青浦區。

一條地鐵線，甚至可以改變一個區。

對於鄭州而言，一定要明白兩個要點。

地鐵盤相距小區門口最好在500米範圍內，極限距離不要超過1000米。

這條地鐵線路一定要明確規劃落地的時間，已經開工在建的地鐵站纔是真正的評價指標。

◆物業

居家其中，物業的服務決定了生活的方便和舒適。

2017年度房管局公示的36個示範居住物業

萬科單憑物業就可以單價加500到1000，這就是物業的價值。

對於先行一二線城市而言，即使是剛需盤，優質物業的價值甚至可以提升房價20%。

◆景觀

環顧鄭州，景觀綠化的成本甚至能差別十倍以上。普通的綠化每平米造價不超過200，奢侈的綠化每平米超過1000甚至3000。

你感覺到的舒服，一定是在背後加了金錢。對於美好生活而言，人的追求永無止境。

◆戶型

對於大部分人而言，戶型經常忽視。

2016年，民安西上的手槍戶型真的讓人哭笑不得。前期的熱盤鄭地璞園，其中的某些戶型依然是槍感十足。

讓人哭笑不得的手槍戶型

即使是分離核心筒，邊戶也優於中間戶。

即使是同樣的89平小三房，其佈局的方正也有天地之別，最小的臥室如果特別逼厭，這個戶型的價值就必須打折。

飄窗的贈送尺寸，陽臺的實際面積，都是你值得注意的地方。

無論處於什麼目的，偏離正向的南北樓，逆天行道的東西樓，都是房子的減分項。

◆商業

或許很多人不同意筆者的意見。

商圈對於房產的價值或許真的不重要了。網絡購物、外賣的興起、安靜宜居的追求，都強化了這個趨勢。

相對於商圈保持一箭之地，而不是脣翅相依，或許是更符合居住的本來價值。

對於購物達人或是時尚一族，你有你的選擇。

結語

◆天時

鄭州城運已然有加速起飛之勢。

其最新定位爲國家潛力中心城市，其2018的GDP當突破萬億大關。

作爲中心城市的入庫項目，最新的公佈數據達到了45000億。

◆地利

航空港和高鐵樞紐的位置在不斷強化。

超級會展中心、四大中心，高鐵廣場擴建等IP工程已經落地生根。

鄭州的地鐵、高架、道路都在加速成網效率倍增。

◆人和

一線城市門檻提高之後，高校不斷擴招之後，鄭州將同時迎來人口數量和質量的提高。

一線北漂滬漂返鄉的人在不斷增多，河南籍的學子越來越多的選擇鄭州。

行至結尾，再說幾句話。

和十年前二十年前相比，胡辣湯，燴麪漲了多少倍？它們的味道比十年前二十年前好了多少？

和十年前二十年前相比，鄭州房子漲了多少倍？其品質和服務比十年前二十年前好了多少？

優質區域優質房產的價值，總是能比上甚至超過通貨膨脹的速度。

和一年前相比，支付寶利率降了多少？互聯網金融暴了多少雷？

和一年前相比，你的資產利息收穫了多少？

現在來看，鄭州還是剛需爲主的市場，房價高低成爲大多數人最重要的砝碼。

近兩年來，南龍湖等低價區域的成交量十分驚人，鄭州剛需區域剛需大盤的成交量十分驚人。

與此同時，鄭州城區三環內乃至四環內的地塊已經日益枯竭。

南龍湖會殺向南三環，南三環會殺向東站，東站會殺向北龍湖。

歷史上所有的消費升級，其健康與否的標尺就是，有堅強的底層支撐，這個升級將持續不斷。

每個人，每個城都會升級，先行者的門檻最低。

最新信息顯示，龍頭房企融資已經有了明顯鬆動的範例，北京最新土拍溢價成交，用地指標及限價有所鬆動，深圳短期成交回暖，雖然有限價的原因，但也有人心迴歸的一絲暖意。

鄭州，最寒冷的時節或已過去，現在起，未來3到六個月或許是不錯的窗口期。

一年後，或許就說明了一切。因爲2019一年的風景應該是一部電影的上下半場。