作爲房企裏的“節奏王者”，恒大總能精準把握行業脈搏。無論是10年前的大規模進軍三四線，還是近幾年迴歸核心市場，以及此次把降負債上升到公司發展戰略，恒大一直都是行業的風向標。

3月31日，中國恒大（HK.3333）發佈2019年度業績，恒大集團董事局主席許家印正式宣佈：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略。”

也可以預見，隨着地產行業進入下半場，一個更穩健的恒大呼之欲出。

許家印宣佈恒大全面實施新戰略

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一個小目標：負債更低的萬億恒大

2019年恒大實現合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億。

在“房住不炒”的大環境下，房企銷售壓力巨大，恒大的成績單殊爲不易。透視恒大2019年報，橫向對比其他房企的數據可以看出，恒大的多項經營指標依然領先，唯獨負債問題“拖了後腿”。

過去的黃金十年，恒大業績持續暴增，其背後除了對行業戰略機遇期的把握之外，充分利用資金槓桿也居功至偉。但隨着“房住不炒”政策基調的穩定，房企通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長，纔是決勝之關鍵。降負債不是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的集體訴求。

與此同時，恒大集團董事局主席許家印在3月31日的業績發佈會上，首次正式宣佈：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略。”

“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；

“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；

“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。

三板斧下去，恒大要完成一個小目標：負債更低的萬億恒大。

恒大一季度銷售及回款對照圖

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一個新看點：開源節流高質量增長

恒大的新戰略核心目標是“降負債”，但真正看點是“高增長”和“控規模”。

許家印在現場算了筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”

業績報告顯示，恒大土地儲備約3億平方米，即使在完全不拿地，仍可支撐多年開發，可謂“糧草充足”。

正因如此，恒大只需充分利用充足的土地儲備，在大幅增加現金回款的同時減少買地支出，就可大幅降低債務總額，可謂一舉兩得。

目前，2020年恒大總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億，完成8000億銷售並無壓力。作爲國內土地儲備最高的房企，恒大也將嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年降低3000萬平方米，到2022年降低到2億平方米左右。

不難預見，通過高增長的“開源”，以及控規模等的“節流”舉措，恒大負債有望降至行業中下水平。

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一個新期許：更穩健的“新恒大”呼之欲出

有人會問，新戰略很美好，但行業大環境不好，疫情衝擊很大，目標能實現嗎？

目前來看，問題不大。尤其是業績層面，目前來看恒大有望“一騎絕塵”。

今年2月起，恒大啓動 “網上賣房”，帶領行業進入地產營銷新時代，迎來了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一，在刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄的同時，爲今年8000億銷售目標奠定堅實基礎。

這樣的成績，不僅行業排名第一，也刷新了恒大公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，更充分展現恒大實施新戰略的巨大成效，讓各界對未來業績有更多期待。

另外，恒大擁有行業領先的強大成本控制能力，通過實施緊密型集團化管理模式和標準化運營模式，嚴格管控開發建設的各個重要環節，形成強大的開發建設管控能力和成本控制能力，因此能夠大幅降低公司的財務、銷售、管理等各項經營成本，確保能夠實現降本增效。

2020年，衆多經濟加溫政策箭在弦上，“穩定”也將是房地產市場主基調，這也給恒大施行新戰略提供了最佳土壤。

展望3年以後，隨着恒大萬億銷售規模的實現，恒大負債率將大幅降低，外界也將看到一個不一樣的“新恒大”。