这个世纪的前些年，《动物精神》的作者之一阿克洛夫曾在一场家族婚礼上碰到过一位来自挪威的远亲。

据说，在房价暴涨期间，这位远亲花了100多万美元，在挪威中部的特隆赫姆市买了一栋房子。对于纽约、东京、伦敦、旧金山、柏林甚至奥斯陆来说，这似乎不是什么大钱，但对于在挪威峡湾岸边人迹罕至且享有世界最北城市之称的特隆赫姆市，这的确是一笔很大的支出。

在这笔交易中，阿克洛夫发现了预期和信心在购买资产过程中所起到的作用，他的亲戚以及那里的人们坚决看好未来的房价。

回到国内，相似的一幕正在各大重点城市上演。节后信贷资金巨量放水，或者仅仅是这一消息，瞬间强化了人们的楼市预期，各种需求被点爆，紧接着便是房价出人意料地暴涨。这一轮，人们同样坚信如同2009年一样，巨量放水的后面肯定是货币大幅贬值，然后房价暴涨。

但是，现实却是宏观经济仍在下行，企业破产或关闭仍继续，于是这轮房价走势成为各阶层人士，上至官员下至草根们的显微镜下的新物种，它从哪来，要到哪去，崩盘是不是唯一的归宿？等待我们的将是怎样被房子改变的众生相？

阿克洛夫的亲戚后来成了泡沫破灭的牺牲品，而我们还在通往未知的路上。

不可比=无参照系

我们现在都倾向于拿国内房地产市场，去和美国、日本等国家和地区的市场做类比，用他们的市场逻辑和模型来推演国内市场，当然这两类市场存在一定共性，比如对货币政策的敏感性，政策的引导性等等。但是，别忘了，我们的房地产市场在规模或典型经济体里是全球无二的。

我们的土地制度是资本未开放条件下的批租制，可以说政府几乎掌握着房地产市场的所有要素，不仅把握着房屋制造量（土地），可以随时调控需求（税收和一二套认定等），还决定着货币量松紧（买房成本），同时可以随时切掉外资（热钱规模）。这基本是一个房地产操盘手的控盘模式。

再看美日等国家为代表的市场，大都是在私有化基础上的充分市场化。在这个市场里，供方和需求方自由进出，买卖双方意志得到最大化体现，基本不存在来自政府的过多干预。美国除加州政府规划管制严厉，个别州国有土地占大多数外，其他各州全部都是自由市场。

在美日这样的市场机制里，买卖极大自由化，如果再有政策鼓励和货币宽松助力，房价就极易出现大起大落。像美国次贷危机爆发前，政府鼓励银行向穷人放贷，同时又监管缺失，最终导致市场疯狂而崩盘。

而我们的房地产控盘模式与美日根本没有可比性。

在这种模式下，在人口逐渐向重点城市迁移的城市化过程中，也就是说需求远未饱和的背景下，一线崩盘的情况其实很难发生。关键是，调控总会跟随房价的极端表现亦步亦趋——如果暴涨，那么严厉调控便会出手平抑，眼下沪深正上演这一幕。可以肯定的是，这些限制需求的政策一定会打压暴涨的势头。

这样的调控每一次出手，其实都是对畸高房价的极力匡正，力求不和基本面脱离得太夸张，虽然每一次矫正后的房价还在挑战工薪阶层偿付极限，但至少可以在限制人口流入的同时依然能满足一部分人的需求。

而如果暴跌，同样地，一轮丧心病狂地释放需求的措施就会出台，明显缩小供给，大规模放水信贷，激发全社会购房欲望。最近的一轮，就是始于2014年9月的救楼市政策。效果怎样？当然是把本将惯性向下调整的市场活活转成了疯牛市，再一次验证了控盘模式的威力。

还有一个反例是三四五线楼市的衰落。为什么这些地方不好救不起来？答案是你控制得了供给、土地、资金等等资源，但是有支付能力的人口迁移了，没有那么多需求了，等于交易的对手越来越少，这个控盘模式的效果也就打了折扣。

对房地产市场上，一直以来的控盘或者调控逻辑其实一直围绕着两对平衡：一个是楼市和金融、宏观经济，另一个是房价和人口、民生。政府一直想要的是这样的市场：活跃的市场保证金融安全和土地财政的延续；适当的房价满足民生，在重点城市还要起到排斥外来人口的作用。

从这个调控逻辑看，房地产崩盘是绝对不能容忍的事情。可以说，在目前经济的既定格局和产业发展思路下，楼市崩盘绝对是一件小概率事件，尤其是在当前除了房地产全无亮色的产业环境下，楼市更是牵一发而动全身。

即将进入的房产阶级社会

一个房价只升不降的社会，先不说房地产业对其他产业带来的伤害，就对居民消费导向看会带来怎样的结果？当然是有了剩余资金就买重点城市的房子，一个共同的预期是，在货币超发贬值趋势下一定要找到一个价值的物理承载体。

一份西南财经大学的调查报告显示，在2013年时，全国住房空置率就达到了22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重庆25.6%。2014年，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市过去一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比更是高达46.1%，67.8%的业主有两套或两套以上房子，业主在出售房源时另有住所。

这些年，大概每个人的朋友圈都有个别囤积房产嗜好的朋友，有的拥有三四套，有的则更多。随着房价上涨，那些房子让这些人直接脱离了原来的社会序列，晋入了财富阶层。

这颇有点向韩国靠拢的趋势。在过去的50多年间，韩国发生了4轮以10年为周期的房地产投机热潮，产生了严重的房地产投机问题，同时也成功孕育出了一个房产阶级社会。它具有以下明显特点：

1、不劳而获充斥着整个社会。

2003年，韩国行政自治部公布的住宅拥有统计数据显示，过去6年内全国房价上涨产生出的不劳而获收入中，有60%进了拥有2套房以上的房产富人口袋；剩下的40%则被1户1套房的家庭所占有，每户平均3117万韩元。在房地产投机中，有2套房的赚了6233万韩元，3套房的赚了9331万韩元，4套房的赚了12472万韩元，5套房的赚了15500万韩元，那些拥有6套到20套房子的富人平均每户赚到了26259万韩元，共计69兆3360亿韩元。与此同时，无房群体都被排斥在巨大的利益之外。

2、贫富分化等于房地产财产分化。

韩国统计厅在2006年进行了一项针对9300户家庭为对象的“家庭资产调查”，其数据显示，拥有房地产的家庭财产达到了37497万韩元，而不拥有房地产财产的家庭则只有4062万韩元，前者是后者的9倍之多。

按照目前的趋势，国内也即将进入这种房产阶级社会，少数人通过拥有多套房产晋入富人阶层，然后再通过不断投资房产而变得越来越富有，而无房者将可能永远都买不起房子。一个社会被房地产绑架，然后是社会大部分人的焦虑。

要打破这种不劳而获者的获利模式，减少因房产而形成的贫富分化程度，实现真正的居住公平，实际需要的是一场自上而下的顶层设计，要有勇气实施居住分层和福利制度，愿意承担主动戳破泡沫的责任。这些对于拥有房地产全套资源的操盘者来说，这其实并不是一件很难的事。