這個世紀的前些年，《動物精神》的作者之一阿克洛夫曾在一場家族婚禮上碰到過一位來自挪威的遠親。

據說，在房價暴漲期間，這位遠親花了100多萬美元，在挪威中部的特隆赫姆市買了一棟房子。對於紐約、東京、倫敦、舊金山、柏林甚至奧斯陸來說，這似乎不是什麼大錢，但對於在挪威峽灣岸邊人跡罕至且享有世界最北城市之稱的特隆赫姆市，這的確是一筆很大的支出。

在這筆交易中，阿克洛夫發現了預期和信心在購買資產過程中所起到的作用，他的親戚以及那裏的人們堅決看好未來的房價。

回到國內，相似的一幕正在各大重點城市上演。節後信貸資金巨量放水，或者僅僅是這一消息，瞬間強化了人們的樓市預期，各種需求被點爆，緊接着便是房價出人意料地暴漲。這一輪，人們同樣堅信如同2009年一樣，巨量放水的後面肯定是貨幣大幅貶值，然後房價暴漲。

但是，現實卻是宏觀經濟仍在下行，企業破產或關閉仍繼續，於是這輪房價走勢成爲各階層人士，上至官員下至草根們的顯微鏡下的新物種，它從哪來，要到哪去，崩盤是不是唯一的歸宿？等待我們的將是怎樣被房子改變的衆生相？

阿克洛夫的親戚後來成了泡沫破滅的犧牲品，而我們還在通往未知的路上。

不可比=無參照系

我們現在都傾向於拿國內房地產市場，去和美國、日本等國家和地區的市場做類比，用他們的市場邏輯和模型來推演國內市場，當然這兩類市場存在一定共性，比如對貨幣政策的敏感性，政策的引導性等等。但是，別忘了，我們的房地產市場在規模或典型經濟體裏是全球無二的。

我們的土地制度是資本未開放條件下的批租制，可以說政府幾乎掌握着房地產市場的所有要素，不僅把握着房屋製造量（土地），可以隨時調控需求（稅收和一二套認定等），還決定着貨幣量鬆緊（買房成本），同時可以隨時切掉外資（熱錢規模）。這基本是一個房地產操盤手的控盤模式。

再看美日等國家爲代表的市場，大都是在私有化基礎上的充分市場化。在這個市場裏，供方和需求方自由進出，買賣雙方意志得到最大化體現，基本不存在來自政府的過多幹預。美國除加州政府規劃管制嚴厲，個別州國有土地佔大多數外，其他各州全部都是自由市場。

在美日這樣的市場機制裏，買賣極大自由化，如果再有政策鼓勵和貨幣寬鬆助力，房價就極易出現大起大落。像美國次貸危機爆發前，政府鼓勵銀行向窮人放貸，同時又監管缺失，最終導致市場瘋狂而崩盤。

而我們的房地產控盤模式與美日根本沒有可比性。

在這種模式下，在人口逐漸向重點城市遷移的城市化過程中，也就是說需求遠未飽和的背景下，一線崩盤的情況其實很難發生。關鍵是，調控總會跟隨房價的極端表現亦步亦趨——如果暴漲，那麼嚴厲調控便會出手平抑，眼下滬深正上演這一幕。可以肯定的是，這些限制需求的政策一定會打壓暴漲的勢頭。

這樣的調控每一次出手，其實都是對畸高房價的極力匡正，力求不和基本面脫離得太誇張，雖然每一次矯正後的房價還在挑戰工薪階層償付極限，但至少可以在限制人口流入的同時依然能滿足一部分人的需求。

而如果暴跌，同樣地，一輪喪心病狂地釋放需求的措施就會出臺，明顯縮小供給，大規模放水信貸，激發全社會購房慾望。最近的一輪，就是始於2014年9月的救樓市政策。效果怎樣？當然是把本將慣性向下調整的市場活活轉成了瘋牛市，再一次驗證了控盤模式的威力。

還有一個反例是三四五線樓市的衰落。爲什麼這些地方不好救不起來？答案是你控制得了供給、土地、資金等等資源，但是有支付能力的人口遷移了，沒有那麼多需求了，等於交易的對手越來越少，這個控盤模式的效果也就打了折扣。

對房地產市場上，一直以來的控盤或者調控邏輯其實一直圍繞着兩對平衡：一個是樓市和金融、宏觀經濟，另一個是房價和人口、民生。政府一直想要的是這樣的市場：活躍的市場保證金融安全和土地財政的延續；適當的房價滿足民生，在重點城市還要起到排斥外來人口的作用。

從這個調控邏輯看，房地產崩盤是絕對不能容忍的事情。可以說，在目前經濟的既定格局和產業發展思路下，樓市崩盤絕對是一件小概率事件，尤其是在當前除了房地產全無亮色的產業環境下，樓市更是牽一髮而動全身。

即將進入的房產階級社會

一個房價只升不降的社會，先不說房地產業對其他產業帶來的傷害，就對居民消費導向看會帶來怎樣的結果？當然是有了剩餘資金就買重點城市的房子，一個共同的預期是，在貨幣超發貶值趨勢下一定要找到一個價值的物理承載體。

一份西南財經大學的調查報告顯示，在2013年時，全國住房空置率就達到了22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。2014年，偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市過去一年的二手房成交房源中，從原業主對房源的使用情況看，空置房屋佔比更是高達46.1%，67.8%的業主有兩套或兩套以上房子，業主在出售房源時另有住所。

這些年，大概每個人的朋友圈都有個別囤積房產嗜好的朋友，有的擁有三四套，有的則更多。隨着房價上漲，那些房子讓這些人直接脫離了原來的社會序列，晉入了財富階層。

這頗有點向韓國靠攏的趨勢。在過去的50多年間，韓國發生了4輪以10年爲週期的房地產投機熱潮，產生了嚴重的房地產投機問題，同時也成功孕育出了一個房產階級社會。它具有以下明顯特點：

1、不勞而獲充斥着整個社會。

2003年，韓國行政自治部公佈的住宅擁有統計數據顯示，過去6年內全國房價上漲產生出的不勞而獲收入中，有60%進了擁有2套房以上的房產富人口袋；剩下的40%則被1戶1套房的家庭所佔有，每戶平均3117萬韓元。在房地產投機中，有2套房的賺了6233萬韓元，3套房的賺了9331萬韓元，4套房的賺了12472萬韓元，5套房的賺了15500萬韓元，那些擁有6套到20套房子的富人平均每戶賺到了26259萬韓元，共計69兆3360億韓元。與此同時，無房羣體都被排斥在巨大的利益之外。

2、貧富分化等於房地產財產分化。

韓國統計廳在2006年進行了一項針對9300戶家庭爲對象的“家庭資產調查”，其數據顯示，擁有房地產的家庭財產達到了37497萬韓元，而不擁有房地產財產的家庭則只有4062萬韓元，前者是後者的9倍之多。

按照目前的趨勢，國內也即將進入這種房產階級社會，少數人通過擁有多套房產晉入富人階層，然後再通過不斷投資房產而變得越來越富有，而無房者將可能永遠都買不起房子。一個社會被房地產綁架，然後是社會大部分人的焦慮。

要打破這種不勞而獲者的獲利模式，減少因房產而形成的貧富分化程度，實現真正的居住公平，實際需要的是一場自上而下的頂層設計，要有勇氣實施居住分層和福利制度，願意承擔主動戳破泡沫的責任。這些對於擁有房地產全套資源的操盤者來說，這其實並不是一件很難的事。