2035年的浦東變咋樣？浦東新總規凸顯哪些錢景和陷阱？

　　12月5日，《上海市浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》草案在浦東發佈官網正式進行公示，以廣泛徵求公衆意見。

　　該規劃草案聚焦發展模式、發展能級、發展空間和發展品質等重點問題，展示了浦東2035年的美好藍圖。

　　今天，《米宅長三角》來爲大家解讀一下“浦東總規2035”的一些亮點：

　　從“大開發”轉向“大升級”

　　人口和用地“天花板”下，浦東走向精品路線！

　　“浦東2035”規劃草案提出浦東的功能定位爲：

　　中國改革開放的示範區，

　　上海“五個中心”的核心承載區，

　　全球科技創新的策源地，

　　世界級文化交流和旅遊度假目的地，彰顯卓越全球城市吸引力、創造力、競爭力的標杆區域。

　　突出底線思維，是“浦東2035”規劃的重要內容。在資源緊約束的背景下，浦東將轉變傳統發展路徑，倡導綠色發展方式和生活方式，不斷提升城市品質，實現城市可持續發展。比如，聚焦存量用地優化與減量化，以規劃建設用地總量鎖定爲前提，積極探索漸進式、可持續的有機更新模式。規劃草案提出，

　　嚴格控制建設用地增長，至2035年，行政區劃內規劃建設用地規模控制在805平方公里以內；

　　嚴格管控城市增長邊界，劃定城市開發邊界面積約759.82平方公里；

　　優化建設用地結構，鼓勵建設用地功能複合優化，因地制宜引導農用地複合利用。

　　規劃草案還強調持續優化人口結構，以用地供給優化人口布局，積極應對人口變化，預留公共服務設施保障能力。

　　浦東將堅持生態優先，劃定陸域生態空間533平方公里，確保生態用地只增不減；堅持最嚴格的耕地保護制度，落實永久基本農田保護任務30.17萬畝，並納入生態保護控制線。

　　米宅點評：

　　2035年浦東建設用地只有 805 平方公里，現已開發783 平方公里，常住人口要控制在 558 萬，去年底是 552.84 萬，建築用地和常住人口都進入了“天花板”！

　　未來17年，僅有22平方公里的建設用地增量，和5.16萬人的常住人口增量，都預示着：浦東的發展模式正在，將從攤大餅式的粗放發展轉變爲精雕細琢。

　　因爲新增宅地供應捉襟見肘，新增常住人口亦被嚴控，作爲上海“五個中心”的核心承載區，浦東的准入門檻很高，房價必定也將持續居高不下，房租還會蹭蹭上去，低收入人羣將被洗牌，被迫撤離浦東，同時倒逼產業升級！

　　而浦東的遠郊，現在周邊是農村的，17年後還是農村，不用再多幻想了！

　　浦東主城區與南匯新城以外、無軌交覆蓋的鄉鎮房產，就是浦東戰略留白的“西伯利亞”區域(例如：合慶、高東、老港、大團、萬祥、書院等鎮）根本不值得買入！

　　川沙、張江南區入主城

　　臨港、祝橋地位有提升閔行浦江劃浦東存可能

　　A.空間格局

　　本輪總規延續歷次規劃思路，積極融入全市發展格局，規劃形成“一主、一新、一軸、三廊、四圈”的總體空間結構。

　　一主:即主城區。是上海建設全球城市的核心功能區，以中心城爲主體，強化川沙主城片區的支撐。

　　一新:即南匯新城。是上海建設全球城市的戰略新空間，沿海綜合發展走廊上的綜合性節點城市。

　　一軸:即東西城鎮發展軸。是全市延安路-世紀大道發展軸的組成部分，聯動陸家嘴金融城、張江科學城、國際旅遊度假區（迪士尼）、浦東空鐵樞紐（祝橋）、南匯新城（臨港），集中展現上海城市風貌和全球城市核心功能。

　　三廊:即濱江文化商務走廊、南北科創走廊和沿海綜合發展走廊。

　　濱江文化商務走廊：聚焦全球城市發展能級的集中展示區建設，打造具有全球影響力的世界級濱水區。

　　南北科技創新走廊：落實上海自貿試驗區和科創中心建設兩大國家戰略，南北區域聯動，打造開放程度最高、創新能力最強的世界級科技創新走廊。

　　沿海綜合發展走廊：立足長三角一體化發展新格局，推動重要戰略地區轉型，打造世界一流的國際海空門戶和國家海洋生態文明示範區。

　　四圈:即南匯新城（臨港）、祝橋-惠南兩個綜合發展型城鎮圈，浦江-周浦-康橋-航頭、唐鎮-曹路-合慶兩個整合提升型城鎮圈。

　　以30-40分鐘交通出行時間爲標準，構建由核心城鎮與周邊集鎮和鄉村共同組成的城鎮圈，作爲郊區空間組織和資源配置基本單元，促進城鄉融合發展。

　　B.城鄉體系

　　按照全市四級城鄉體系框架，根據區域生態基底對空間邊界的限定，結合綜合交通對城鎮發展的骨架支撐作用，規劃形成由1個主城區（中心城和川沙主城片區）、1個新城（南匯新城）、11個新市鎮（祝橋、惠南-宣橋、曹路、康橋、周浦、唐鎮、合慶、航頭、新場、老港和大團）及村莊組成的“主城區-新城-新市鎮-鄉村”四級城鄉體系，制定差異化發展策略，促進城鄉融合發展。

　　C.公共中心體系

　　公共中心是城市公共功能的核心承載區，是城市居民公共活動最集中的場所，是城市形象精華所在和區域性標誌。規劃着力改變產強城弱的發展面貌，全面提升城市功能、城市活力和城市形象，滿足市民多元生活需求，按照高等級公共中心強集聚、建立全覆蓋均等化公共中心網絡，形成由城市主中心、城市副中心、地區中心、社區中心構成的“1+5+21+X”的四級公共中心體系。

　　1．城市主中心

　　城市主中心，即中央活動區，浦東新區規劃形成陸家嘴、世博-前灘2大功能板塊，是上海全球城市核心功能的重要承載區，在強化商業、商務等功能的基礎上，突出完善文化娛樂、旅遊休閒、創新創意等多元功能。

　　2．城市副中心

　　城市副中心是面向所在地區的公共中心，同時承擔面向市域或國際的特定職能。規劃形成5個城市副中心，包括4個主城副中心和1個新城中心。中心城內提升花木-龍陽路城市副中心功能，新增金橋城市副中心、張江城市副中心，川沙主城片區內新增川沙城市副中心，加快南匯新城中心建設。

　　3．地區中心

　　地區中心，包含主城區地區中心、新城地區中心及部分新市鎮中心，是所在地區的綜合服務中心，新市鎮中心兼顧產業服務功能。浦東新區規劃形成高橋、森蘭、申江、金楊、洋涇、塘橋、白蓮涇、北蔡、楊思、三林、御橋、廣蘭路、科南、川沙、祝橋、惠南、周浦、曹路、唐鎮、航頭、泥城等21個地區中心。根據地區人口規模與發展要求，主要結合軌道交通站點和樞紐地區進行設置，實現公共服務與就業崗位的均衡化佈局。

　　4．社區中心

　　結合社區15分鐘服務圈，按照每5-10萬人左右配置一處的原則佈局社區中心體系，增強生活服務功能，保障市民享有便捷舒適的公共服務，營造宜居、宜業、宜學、宜遊的社區環境。

　　米宅點評：

　　從浦東2035總規的空間結構來看，

　　1、強化川沙主城片區支撐（包括外環外的川沙新鎮及國際旅遊度假區所在的原六竈鎮），以及94平方公里的張江國家科學城範圍（包括外環外的原橫沔鎮、原瓦屑鎮）,目前除川沙新鎮外，六竈、橫沔、瓦屑地區，相比唐鎮、康橋、周浦等外環外的成熟建成區其實更像“農村”，卻因承載着上海“五大中心”的核心任務，榮升“主城區”！

　　值得注意的是，未來的川沙城市副中心，並不在川沙老縣城的位置，而在市域鐵路機場聯絡線迪士尼站（黃樓社區）的位置。未來的張江城市副中心，也不在2號線張江高科與金科路站長泰廣場的位置，而在13號線哥白尼路與張江路站（孫橋社區）的位置。未來張江南區，將形成嶄新的科南地區中心，位於周祝公路金科南路口（原瓦屑鎮）位置。

　　2、祝橋，因規劃中的浦東空鐵樞紐（浦東機場擴建及高鐵上海東站入駐），升級爲“一軸”（東西發展軸）、”一廊”（沿海發展走廊）的交匯點，祝橋新鎮成爲比老南匯縣城惠南鎮行政級別還高半級的浦東重點發展的“四圈”之首。

　　3、閔行區浦東部分的浦江鎮，納入“浦江-周浦-康橋-航頭城鎮圈”，未來存有劃歸浦東新區的可能性；而臨港各鎮（蘆潮港、泥城、書院、萬祥）作爲南匯新城的組成部分，未來撤鎮設街道的可能性大；宣橋鎮則有可能併入惠南，設立“副區級”的惠南新鎮（與川沙新鎮、祝橋新鎮、南匯新城鎮同級別）。

　　浦東樞紐、機場聯絡線、

　　“三幹一支”鐵路是亮點

　　浦東“2035”總規強調以人爲本。未來浦東，不僅關注生產方式的轉變，也關注生活方式的轉變；不僅成爲宜業的城市，也要成爲更加宜居的城市。

　　這一過程中，浦東將持續打造便捷的公共交通——

　　建設浦東樞紐，加強浦東國際機場與虹橋機場之間的直達交通聯繫；

　　拓展對外通道，形成“三個方向、三條幹線、一條支線”的鐵路佈局；

　　完善公交服務，重點提升軌道交通線網密度和服務水平，構建由城際線、市區線、局域線組成的多層次軌道交通網絡。

　　米宅點評：

　　從浦東2035總規的交通規劃來看，

　　1.位於祝橋的浦東樞紐是最大亮點，它將匯聚浦東國際機場4個航站樓+1個衛星廳，10臺22線規模的高鐵上海東站（滬通、滬乍杭、東西聯絡線、機場聯絡線、南匯支線5條鐵路始發站），磁浮線，以及軌交2、21號線，成爲名副其實的浦東版“虹橋樞紐”。

　　2.兼具市域鐵路與城際高鐵功能的機場聯絡線，將是連接虹橋、莘莊、前灘、張江、川沙（迪士尼）等5箇中央活動區與城市副中心的，上海第二條的“東西城鎮發展軸”，對浦東乃至整個上海的創新驅動、轉型發展意義重大！

　　3、浦東2035總規首次提出“三個方向、三條幹線、一條支線”的鐵路佈局，

　　分別是：江蘇沿江走廊的滬通鐵路（太倉、常熟、張家港、南通方向），在浦東境內設有曹路站（9號線曹路火車站），G60科創走廊的東西聯絡線（松江、蘇州吳江區、湖州、宣城、合肥方向），在浦東境內設有周浦站（27號線科南地區中心站），浙江沿杭州灣走廊的滬乍杭鐵路（奉賢海灣、金山新城、平湖、海鹽、海寧、桐鄉、杭州方向），在浦東境內設有惠南站（16號線惠南東站）以及南匯支線（上海東站起，經老港、書院、南匯新城、泥城，匯入滬乍杭鐵路四團站），設1個城際主客站：南匯新城站（16號線臨港大道站）。

　　浦東總規2035凸顯哪些“錢景”和“陷阱”區域

　　綜上，米宅建議未來浦東置業，可關注以下“錢景”區域：

　　1、有10萬+/㎡預算的，可關注濱江走廊，新興的中央活動區世博-前灘區域；

　　2、有6-7萬+/㎡預算的，可張江城市副中心（孫橋）、御橋地區中心、廣蘭路地區中心；

　　3、有4-5萬+/㎡預算的，可關注祝橋（浦東樞紐）、川沙城市副中心（黃樓）、科南地區中心（張江南區）；

　　4、有3萬/㎡預算的，可關注南匯新城核心區（滴水湖）的新房、浦江-周浦-康橋-航頭大居的二手房；

　　同時也要留意以下“陷阱區域”：

　　1、房價已經高企，社區已經“熟透”，後續規劃無力的區域：聯洋、唐鎮、森蘭等老牌“國際社區”；

　　2、沒落老縣城：川沙、惠南老城區；

　　3、外環外不通軌交的偏遠“西伯利亞”區域：高東、合慶、老港、大團、書院、萬祥。

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