房訊網訊 12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。論壇以"標準與創新：美好商辦新時代"爲主題，由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。

中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會邀請地產和金融行業知名專家學者、商協會領導、開發商高層、寫字樓產業園一線操盤精英，通過主題演講和圓桌對話形式，聚焦商辦行業標準與創新，暢談共享新時代--輕資產、科技化與金融化，縱議資管新時代--資產運營與資產管理之道，有力的推動了商辦地產的發展與進步。

中海商業聯合辦公管理中心總監李雪瑞出席論壇，並從品牌房企的角度闡述了共享辦公的創新驅動力。她表示，共享辦公是城市創新升級的動力引擎，是對城市更新和城市運營的深度參與；共享辦公正在重新定義整個商辦市場，智能門禁、人臉識別、無人零售等科技化產品逐漸成爲共享辦公空間的標配，這些共享空間高科技的應用也在倒推着傳統寫字樓提升相應的產品硬件和產品智能化。

以下是李雪瑞演講實錄：

李雪瑞：今天見到很多老朋友和新朋友。我們在下面聊天的時候大家很好奇中海做聯合辦公了。今天這個題目是我們的一個合作伙伴幫我們起的。中海商業爲什麼要做聯合辦公？中海商業的聯合辦公做得怎麼樣了？我們今年想再北京做些什麼？

現在共享空間的定義越來越廣泛，我們怎麼看待呢？我想從企業、辦公者、行業、城市四個維度來分析。

在我們看來，共享辦公是企業資產配置的靈活解決方案。自從我們做聯合辦公之後，很多同行都會問我們，你認爲聯合辦公會取代寫字樓嗎？中海認爲聯合辦公是個僞命題嗎？我特別想說聯合辦公也好，傳統寫字樓也好，只不過是辦公市場的需求細分而已，不會取 代它。瞭解中海商業的都知道，我們在北京和全國做了很多寫字樓，中海商業最大的板塊就是商辦資產，我們在13個城市，已經做了很多年。很多租戶就說我送你們一個外號"懂空間又懂辦公"。其實我想說與其說懂辦公，還不如說我們懂企業。因爲現在中海商業服務 的企業數量超過了幾千家。通過對這些企業的服務，我們看到了很多企業的訴求，尤其是今年，在經濟環境不確定的情況下，企業的經營比較艱難。企業經營規模的伸縮、企業成本的考慮、企業經營發展的平臺是企業非常關注的問題。不管是寫字樓的租賃也好，購買也 好，對企業經營來說，會佔據很大的現金流。聯合辦公的出現只不過給企業提供了更加靈活的資產配置方式。

所以，在2016年，我們做了一個實驗，在中海自己的寫字樓裏開發了一個模塊，這個模塊裏就有這樣一個已經裝修好的富有創造力的空間，這裏有共享的前臺、共享的公共會客廳、共享的會議室、共享的各種配套，也有從一個工位、服務小團隊辦公、服務大企業辦 公的三個不同的產品。可以1天起租、1個月起租、1年起租。大家發現這個產品不太像中海老牌地產開發商的產品，它很青春、很活潑。而且租賃情況也很好。我們成都的項目現在的出租率是120%，很多租約已經排到了明年。

所以，我們認爲聯合辦公、共享辦公的需求被反覆的進行了市場驗證，它可以滿足大型企業的短期辦公、過渡辦公需求。大企業入駐寫字樓，會有幾個月的裝修期，裝修期去哪裏辦公呢？這樣的空間剛好適合它。發展型企業的靈活辦公，發展型企業不知道明年會發 展到什麼程度，可以先租一個辦公室，將來發展好了再擴租。

共享辦公可以幫助企業降低成本，它到底是消費降級呢？還是消費升級呢？因爲解決客戶成本的問題，是不是降級的問題？我說聯合辦公不僅幫助企業節約了成本，更重要的是在節約成本的同時提供了更好的辦公體驗。舉一個很小的例子，打印室，每個公司裏都有 。怎麼提升消費體驗呢？我們提出了一個概念，高頻需求便捷化、低頻需求可實現化。用打印機是高頻需求，每天上班都會用到。有一些需求不是每天發生的，我們要投標，要做很專業的標書，要印製、裝訂相應的文本，這個時候我們想到的是去打印店做。在我們的空 間裏，我們做了一個超級打印室，不僅配備了高配打印機，製作文本所需要的材料全部都準備好。我們還配備了超級電腦，配置了正版軟件。你是做建築的，需要CAD軟件。你是做傳媒廣告的，需要設計軟件。真正實現了入駐企業的拎包入駐。

我們的團隊有80%的員工都是90後，這是我們必須要面對的問題。對聯合辦公來說，是變革傳統辦公方式的創造力工廠。很多調研機構的調研都顯示聯合辦公可以提升創造力和工作效率。對90後來講，工作更多的是工作方式，玩兒也是一種生活態度。我們在石景山的 中海大廈拿出了4層樓，把玩兒發揮到極致。我們在井然有序的甲級寫字樓空間做了一個老百姓四合院風格的會議區，像芝加哥燈泡劇院一樣的超級前臺、太空艙感覺的太空艙區域。通過天梯，我們把4層樓打通。我們做的事情可以吸引到更多年輕用戶，幫助企業去招聘 到最優秀的人才。

共享辦公正在重新定義整個商辦市場。智能門禁、人臉識別、儲物櫃、無人零售等等，這確實是辦公空間的標配。這些共享空間高科技的應用也在倒推着傳統寫字樓提升相應的產品硬件和產品智能化。

共享辦公是城市創新升級的動力引擎。很多人說一個城市的共享辦公的分佈密集度就是這個城市的創新力指數。中海商業也在積極的參與城市運營。

OfficeZip這個品牌做得怎麼樣呢？大家對中海地產很熟悉，我們公司是中建工程總公司。中海商業涵蓋的業態包括甲級寫字樓、購物中心、長租公寓、星級酒店、文化娛樂設施。OfficeZip聯合辦公品牌就是中海上海大家庭裏的一分子。

目前運營的寫字樓有45座、15個商業、11個星級酒店、12個聯合辦公。OfficeZip自2016年於上海發佈以來，目前完成了在北京、上海、成都、濟南、武漢、雄安6個城市、12個項目的全域化佈局。

這是我們服務的部分客戶。這些客戶中有像我們一樣的傳統企業，也有像百度這樣的互聯網巨頭，也有像科大訊飛這樣的獨角獸企業。共享辦公的需求是在不斷被驗證的，而且不僅僅侷限在中小企業。

今年我們想做什麼？在金融街核心地段，我們有這樣一個項目，今年剛好租期到期，我們把這棟樓拿了回來，這個項目在我們公司內部展開了一次大討論。我們是按照傳統寫字樓來租，還是可以做一點不一樣的事情。大家知道金融街上寸土寸金的地方。集團非常有 魄力，要進行一次城市更新的新實驗。我們要用新的方法論、新的感覺，給金融街帶來一次精彩辦公新主義變革。

這棟樓一共是2萬平米，原來是純寫字樓項目。我們拿過來以後先進行了業態的重新規劃，叫做垂直商務綜合體。我們把前兩年積累的空間場景的應用複製到一棟寫字樓裏面，包括我們的自營咖啡、自營健身房，二樓做了國際會議中心、行政服務中心。樓上幾層可以 針對不同規模的企業定製不同的產品。

這是我們自己推出的OF COFFEE。希望可以把這個咖啡廳打造成爲辦公的第三場景。在我們之前的空間裏，我們問客戶除了在辦公室和公共空間，最想在哪裏辦公。他們說最想去咖啡廳辦公。

在商務接待、商務洽談的時候很難找到合適的場所。我們把二層全部打造成商務會客廳的概念，有各種裝修風格的會客廳，每個空間裏都配置了相應的會議設備。

這個空間可以滿足個人辦公，可以滿足團隊辦公，也可以滿足企業的專屬定製需求。

我們對產品業態進行了重新組合包裝。藉着這次提升工作，我們把最新的物聯網理念帶到樓裏，實現落地。這張圖顯示的就是現在在做的物聯網邏輯，包括智能門禁、智能儲物櫃、智能會議室等等。只需要通過一個APP或者智能小程序，全部功能都集成化的實現了。

智能化一定要實際的體驗和感受。在這裏，我也向大家發出邀請。明天主辦方安排了參觀考察活動，希望可以邀請大家去感受一下。

聯合辦公產品等同於時間加時間，乘以運營的N次方。聯合辦公不僅是一個物理空間，更重視的是人與人的交互和對人的服務。在2016年創始之初，我們就確定了運營服務理念，人與人。所以我們用了服務體驗地圖的方式來設計運營。客戶從第一次來到空間、來到項 目，到他辦理入駐以及他離開這個空間的全生命週期，他和這個空間、和這個空間裏的人產生關係的所有觸點，我們都進行了相應的服務內容的設計。我們成立了各種社區，可以進行專業的講座。我們會幫助企業專注於本身的業務。比如，員工關懷、團建等等工作交給 我們就可以。白領們對公共安全、心理安全是很關注的，這也是我們目前正在全力做的工作。

歡迎各位專家蒞臨中海指導工作。我們的理念是未來辦公實驗室，只做了兩年，纔剛剛起步，我們希望可以跟行業專家一起推動寫字樓辦公領域的升級迭代。謝謝大家！