155萬搞定奧體第一公辦名校學區房，真相是~

上週，365學區房指數發佈，2018年10月南京30所名校學區房均價46217元/㎡，環比9月上漲了378元/㎡。詳情可參考：南京30所名校學區房價曝光！河西這所名校最受家長關注

稿件發佈後，有網友糾正說文中的金中實小學區房——紫鑫國際公寓價格有誤。文中均價爲32929元/㎡，而網友反映目前紫鑫國際公寓價格已達到4.4萬。

印象中，紫鑫國際公寓一直是奧體第一公辦名校，金中實小的最低准入門檻。經常有網友向小編提問，“紫鑫國際公寓比周邊房子便宜很多，戶型雖然小，但周邊配套真的不錯，價格不高，還是金中實小的學區房，能不能入手啊？”

那麼，紫鑫國際公寓單價真到4萬了嗎，說好的學區剛需房，還能入手嗎？

超低總價學區房，確實漲了！

紫鑫國際公寓10月均價32929元/平米，但實際上，紫鑫國際公寓戶型衆多，最小的面積僅有49㎡，再到55㎡，66㎡，最大可達到85㎡。由於是公寓型住宅，多種朝向都有，各樓層各朝向之間的價格差距都很大。另外一個方面，作爲名校學區房，學區的佔用年限也影響着房價，學區佔用年限長的，普遍房價會低一點。

據瞭解，目前在售的二手房中，單價最低的房源僅三萬出頭，51平的單室套報價155萬，均價僅爲30392元/㎡。但與此同時，這套小戶型學區房，學區佔用年限太久。房東的孩子今年才上一年級，也意味着6年後纔能有空餘學區騰出，對於學區剛需家庭來說，未免太過久遠。

另一個方面，6年後的學區政策，誰都不好說，過早購買學區房，無疑是有風險的。另一方面，365二手房頻道上紫鑫國際公寓，單價最高的房源，42.94㎡報價190萬，均價達到44248元/㎡。

而從最近成交的幾套房源來看，房價漲幅並不算很大。10月底成交的一套房源，57平197萬成交，單價達到34561元/㎡；9月成交的一套房源，51平188萬，單價達到36862元/㎡。由此可見，紫鑫國際公寓房價上漲確有其事，但漲幅比較大的普遍是低總價的小戶型。

小面積公寓有利有弊，如何權衡

除了地處河西中這一區位優勢，金中實小學區也爲紫鑫國際公寓的添色不少，金陵中學實驗小學是河西數一數二的名校，單從學區角度來說，紫鑫國際公寓確實是值得考慮的。

其實對於名校學區房來說，低總價小戶型相對來說都更加好賣，因爲有些家長只是爲了買學區房裏的學籍，房子情況好壞不是最重要的。如果房子實在太小不夠住，或者戶型不好環境不好，住起來舒適度不高，有條件的家長會選擇另租一套房子自住。而一套小戶型的紫鑫國際公寓，出租價格也能達到近三千元每月。

目前，河西金中實小學區房二手房價格從3.6-6.5萬/㎡不等，老小區價格較低，品質較好、次新房價格基本在6萬/㎡以上。房子面積小，總價相對就低，對於家長來說更好承擔，這也是紫鑫國際公寓受到家長青睞的最主要原因。

作爲名校學區房，紫鑫國際公寓價格爲何如何親民呢，一方面是由於金中實小這兩年纔出成績，作爲新晉名校學區房，紫鑫國際公寓被關注的時間還不算太久。另一方面是，紫鑫國際公寓的居住舒適度實在有限，一棟樓4梯18戶，不通燃氣，根本無法滿足正常家庭的生活需求。作爲臨時居所進行過渡或是轉租出去都是個不錯的選擇，但自住體驗跟正規住宅相比就相距甚遠了。

作爲公寓，它的日照設計和建築間距無法達到一般住宅的要求。而且沒有陽臺，甚至會出現窗戶完全朝北的情況。從投資角度考慮的話，雖然也有上漲空間，但漲幅遠不如住宅型名校學區房。

金中實小到底有多牛