來源：每日經濟新聞  

9月12日早間，有市場消息稱“北京解除二手房指導價限制，海淀29個學區房源恢復掛牌”。《每日經濟新聞》記者隨即向海澱區多位學區房經紀人予以求證，均得到類似“價格沒有放開，只是展示問題”的答覆。

根據北京市海淀區房管局工作人員的說法，目前進行動態調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。有北京當地房地產中介機構人士表示，“自上週五（9月8日）起，可以根據市場價格掛牌展示，指導價是否解除以官方爲準。”

每經記者查詢鏈家網發現，北京知名學區房蜂鳥家園新掛牌了一套47.99平方米二手房，總價838萬元，單價約17.5萬元/平方米，高於此前該小區的小戶型參考價（17.1萬元/平方米）。不過記者也注意到，目前尚未看到單價超過18萬元/平方米的二手房源。

海淀區29個小區實施參考價已近兩年

不同於深圳等城市，北京的二手房指導價從一開始就比較“低調”。

2021年9月29日，據《北京日報》，海淀區房地產經紀協會於近日發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行爲。海淀區房協也發佈了部分熱點小區的二手房交易指導參考價。

彼時，爲規範行業自律，北京市和海淀區房地產經紀協會於近期發出了行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制通過抬高房屋售價來爭奪房源的惡意競爭行爲。同時，海淀房協結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發佈了二手房交易指導參考價。

北京某學區房小區 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

被納入指導價名單的海淀區29個小區中，就包括市場熱度很高的蜂鳥家園、翠微中裏、華清嘉園等。

以蜂鳥家園爲例，據《每日經濟新聞》此前報道，2019年12月，蜂鳥家園一套47.66平方米的小一居成交價達700萬元，單價爲14.7萬元/平方米；2020年12月，蜂鳥家園同樣面積的小一居則賣到了900萬元，單價超過19萬元/平方米。

2021年3月，一位負責海淀中關村三小等熱門區域銷售的經紀人曾向每經記者透露，“現在的學區房市場，總的來說就是房源少、價格高、客戶多。1000萬元在中關村三小學區已經買不到可以自住的房子了，最多就是佔坑的房源，四五十平方米那種。”“萬柳學區個別小區有漲價200多萬元的房源。”

當時，爲了給學區房降溫，北京市住建委數次發文，表示將堅決遏制、精準打擊，嚴格執行多校劃片、派位入學政策，並把“借學區房等炒作房價”列爲當年九大重點工作之一；主管部門也對樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查，海淀萬柳、中關村等熱點學區成交案例正是覈查重點。

知名學區房小區已連續8個月零成交

每經記者根據鏈家相關信息統計，該平臺2011年至今共成交了549套蜂鳥家園房源，最近一次成交已經是2023年1月，爲79.92平方米的兩室一廳。也就是說，在鏈家平臺公佈的公開信息中，蜂鳥家園整整8個月都沒有成交。

來源：鏈家網

在鏈家網上，目前蜂鳥家園在售的71套房源中，均價約16.3萬元/平方米；最貴的單價爲17.98萬元/平方米，面積爲43.32平方米，總價779萬元。不過記者也注意到，目前尚未看到單價超過18萬元/平方米的二手房源。

來源：鏈家網

而在2021年3月，學區房漲勢正猛，蜂鳥家園在鏈家可查的僅3套房源，最小一套50.87平方米的報價915萬元，單價約18萬元/平方米。

客觀來看，在2021年9月海淀29個小區二手房參考價發佈以及有關部門多重管理之下，北京學區房明顯降溫。

一個典型的案例便是，2021年12月，有蜂鳥家園經紀人曾向每經記者透露，有一套掛牌很久的40多平方米房源，2021年初報價1100多萬元，現在800萬元左右就可以拿下。

根據諸葛找房數據，從當前來看，今年以來北京二手房市場面臨着一定的下行壓力，2023年1-8月，北京二手住宅成交105010套，較2022年同期上漲9.8%，但較2021年同期仍下降13.5%。同時，今年4-7月北京二手房連續4月呈現下滑態勢，8月在政策利好拉動下止跌回升。

來源：諸葛找房

“實際上，從去年下半年開始，很多城市就已經逐步放鬆了二手房指導價。去年6月底西安暫停發佈指導價，成都、廣州和東莞等城市指導價也進行了鬆動，實際交易和銀行放貸基本不受指導價影響，深圳也多次傳出要對指導價進行調整。”

諸葛科技陳霄分析指出，近期多城官宣執行“認房不認貸”、取消限購限售等，對新房的利好性更強，而放鬆指導價是針對二手房的放鬆，有利於促進一二手房聯動，提升房源流動性，帶動置業信心的修復，對促進市場回暖有着重要意義。