来源：每日经济新闻  

9月12日早间，有市场消息称“北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌”。《每日经济新闻》记者随即向海淀区多位学区房经纪人予以求证，均得到类似“价格没有放开，只是展示问题”的答复。

根据北京市海淀区房管局工作人员的说法，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。有北京当地房地产中介机构人士表示，“自上周五（9月8日）起，可以根据市场价格挂牌展示，指导价是否解除以官方为准。”

每经记者查询链家网发现，北京知名学区房蜂鸟家园新挂牌了一套47.99平方米二手房，总价838万元，单价约17.5万元/平方米，高于此前该小区的小户型参考价（17.1万元/平方米）。不过记者也注意到，目前尚未看到单价超过18万元/平方米的二手房源。

海淀区29个小区实施参考价已近两年

不同于深圳等城市，北京的二手房指导价从一开始就比较“低调”。

2021年9月29日，据《北京日报》，海淀区房地产经纪协会于近日发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀区房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价。

彼时，为规范行业自律，北京市和海淀区房地产经纪协会于近期发出了行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制通过抬高房屋售价来争夺房源的恶意竞争行为。同时，海淀房协结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

北京某学区房小区 图片来源：每日经济新闻资料图

被纳入指导价名单的海淀区29个小区中，就包括市场热度很高的蜂鸟家园、翠微中里、华清嘉园等。

以蜂鸟家园为例，据《每日经济新闻》此前报道，2019年12月，蜂鸟家园一套47.66平方米的小一居成交价达700万元，单价为14.7万元/平方米；2020年12月，蜂鸟家园同样面积的小一居则卖到了900万元，单价超过19万元/平方米。

2021年3月，一位负责海淀中关村三小等热门区域销售的经纪人曾向每经记者透露，“现在的学区房市场，总的来说就是房源少、价格高、客户多。1000万元在中关村三小学区已经买不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，四五十平方米那种。”“万柳学区个别小区有涨价200多万元的房源。”

当时，为了给学区房降温，北京市住建委数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并把“借学区房等炒作房价”列为当年九大重点工作之一；主管部门也对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，海淀万柳、中关村等热点学区成交案例正是核查重点。

知名学区房小区已连续8个月零成交

每经记者根据链家相关信息统计，该平台2011年至今共成交了549套蜂鸟家园房源，最近一次成交已经是2023年1月，为79.92平方米的两室一厅。也就是说，在链家平台公布的公开信息中，蜂鸟家园整整8个月都没有成交。

来源：链家网

在链家网上，目前蜂鸟家园在售的71套房源中，均价约16.3万元/平方米；最贵的单价为17.98万元/平方米，面积为43.32平方米，总价779万元。不过记者也注意到，目前尚未看到单价超过18万元/平方米的二手房源。

来源：链家网

而在2021年3月，学区房涨势正猛，蜂鸟家园在链家可查的仅3套房源，最小一套50.87平方米的报价915万元，单价约18万元/平方米。

客观来看，在2021年9月海淀29个小区二手房参考价发布以及有关部门多重管理之下，北京学区房明显降温。

一个典型的案例便是，2021年12月，有蜂鸟家园经纪人曾向每经记者透露，有一套挂牌很久的40多平方米房源，2021年初报价1100多万元，现在800万元左右就可以拿下。

根据诸葛找房数据，从当前来看，今年以来北京二手房市场面临着一定的下行压力，2023年1-8月，北京二手住宅成交105010套，较2022年同期上涨9.8%，但较2021年同期仍下降13.5%。同时，今年4-7月北京二手房连续4月呈现下滑态势，8月在政策利好拉动下止跌回升。

来源：诸葛找房

“实际上，从去年下半年开始，很多城市就已经逐步放松了二手房指导价。去年6月底西安暂停发布指导价，成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响，深圳也多次传出要对指导价进行调整。”

诸葛科技陈霄分析指出，近期多城官宣执行“认房不认贷”、取消限购限售等，对新房的利好性更强，而放松指导价是针对二手房的放松，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，对促进市场回暖有着重要意义。