圍繞高房價，實際上已經形成了龐大的既得利益羣體。

　　香港房價，貴絕全球。

　　爲了平抑房價，港府提議“填海蓋樓”，竟然遭到了強烈反對。劉德華表態支持，也被罵得狗血淋頭。

　　“填海蓋樓”之爭，揭開了香港高房價的祕密。

　　1.房價上天，被逼下海

　　香港是全球房價泡沫最嚴重的城市。

　　瑞銀集團發佈的全球房價泡沫指數排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經飆升至第一了。

　　（全球房價泡沫指數排名）

　　美國城市規劃諮詢機構Demographia發佈的《全球房價負擔能力調查2018》顯示，在全球92座城市中，香港連續第八次成爲全球房價最難負擔的城市。

　　（2017年全球房價最難負擔的10個城市。來源：《全球房價負擔能力調查2018》）

　　儘管各個機構的統計口徑不同，但是，全球最貴房價或者最難負擔房價等榜單的冠軍頭銜，幾乎無一例外都給了香港。

　　香港的多次民意調查也表明，房屋問題是港人最關心的問題。

　　40 多平方米的兩居室，曾是香港三口之家的基本配置。隨着房價越來越高，這個“基本配置”開始縮水。

　　統計數據顯示，香港的人均居住面積僅爲 170 平方尺（ 15.8 平方米），比新加坡小100 尺，比深圳小130 尺。

　　（香港的人均居住面積）

　　爲了將房子賣出去，也爲了讓消費者買得起，開發商不斷縮小住宅面積。近兩年，香港就出現了面積僅爲11.52 平方米的極小戶型。

　　（香港住宅樓）

　　香港特區政府也想調控房價。比如，採取“對非港居民額外徵收買家印花稅”、“提高二套房印花稅”等措施，遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求。

　　但是，高房價的問題始終沒有解決。

　　一計不成，又生一計。

　　這不，香港行政長官林鄭月娥最近公佈了“明日大嶼願景”計劃，計劃在大嶼山東邊一代水域及屯門龍鼓灘填海，建造人工島嶼。

　　（“明日大嶼願景”計劃）

　　這樣，香港就能淨增1700 公頃的土地，拿來建設 26-40萬住宅單位，可以容納70-110萬人口居住。

　　2.慘遭反對，填海難於上青天

　　經濟常識告訴我們，導致房價高的重要原因，就是供求失衡。

　　填海蓋樓，增加供給，不一定能降房價，但至少爲望樓興嘆的香港市民提供了新的選擇。

　　然而，就是這麼一件利民的好事，竟然遭到了強烈反對。

　　被圍攻最慘的是劉德華。團結香港基金製作了填海宣傳短片《讓下一代看見》。劉德華受邀擔任旁白，表態支持人工填海，招致了衆多反對。

　　（劉德華被罵，香港行政長官林鄭月娥爲其打抱不平）

　　反對之聲，五花八門。

　　有人站在環保立場，指責填海損害自然環境；有人敲起了算盤，質疑填海耗資太大；有人從交通入手，認爲交通連接是個大難題……

　　那麼，這些反對，有沒有道理呢？

　　從歷史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展開了第一次非正式填海工程。迄今爲止，香港填海土地大約7000公頃，佔已開發土地面積的26%，容納了70%的寫字樓面積和27%的人口，如今繁榮的西環、中環、灣仔至銅鑼灣等地區都是填出來的。

　　（香港歷年填海面積）

　　可以說，沒有填海，就沒有今天的香港。百年前都能填海，對現在的香港來說，資金、交通更不是問題。

　　從現實看，雖說環保很重要，但香港人現在連住的地方都沒有，談環保實在是一種奢望。

　　可見，這些反對聲音，都站不住腳。

　　3.土地供給，高房價的大祕密

　　在反對聲中，有一個觀點，值得注意。

　　有人提出，填海不是最好的解決方法，想要增加土地，不如回收、開發像高爾夫球場這樣的閒置土地。

　　甚至有議員疾聲斥責填海計劃是“舍易取難”——

　　高爾夫球場170公頃，你不做；私人發展商農地1 000公頃，你不做；預留予丁屋的900公頃，你不做；棕地發展超過700公頃，你不做；還有前發展局局長說2000公頃的閒置土地，你都不做。你便選了一個最貴、等於倒錢落海的做法。

　　這位議員從側面揭開了香港高房價的一大祕密，就是土地供給。

　　香港的土地可謂是寸土寸金，總面積僅1100平方公里，只相當於北京的1/15、上海的1/6。

　　即使如此，香港2/3的土地，竟然都是林地、草地、荒地、溼地和灌叢，剩下的採用於城市建設。其中，用於興建住宅，更是少之又少，只佔總面積的7%。

　　（香港土地利用情況）

　　因此，香港每年增加的住宅用地極少。有數據顯示，從2000年到2013年，香港住宅用地僅增加了900公頃，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃。

　　住房需求大，住宅用地少，房價不高才怪。要想降房價，最有效的措施就是增加供給，根源又在於增加住宅土地。

　　方法無外乎兩種：

　　第一種是盤活存量，將舊有的土地用來建設住宅，比如拆遷廠廈、舊區，開發棕地，開墾郊野。

　　第二種是創造增量，開發新的土地，比如填海造地。

　　港府的填海計劃，就是第二種。上文的議員則認爲，第一種更容易，填海是“舍易取難”。

　　然而，這位議員，卻是找對了病症，開錯了藥方：填海恰恰是“舍難求易”。

　　這是因爲，香港絕大部分土地屬於郊野地區，法律明確禁止開發。拆掉舊廠區建住宅？拆遷成本又高到承受不起。

　　（香港綠地）

　　所以說，填海雖有爭議，卻是最有效、最可行的方法。

　　4.“填海計劃”與“八萬五”計劃

　　在反對聲中，最奇特的是，有人認爲填海蓋樓，蓋的太多了。

　　比如香港立法會議員郭家麒質疑稱，根據估算，香港未來只增加37萬人口，而填海計劃可容納70萬人以上，大大超過了新增人口數量。

　　（媒體報道）

　　房子建的多，房價就能下降，老百姓買得起，不是好事嗎？

　　當然是好事。

　　但對某些人來說，就未必了。

　　1997 年，香港迴歸前夕，房價瘋狂上漲。迴歸後，時任行政長官董建華興建公屋，提出每年興建不少於 8.5 萬個公屋（“八萬五”計劃）。

　　本來是一件好事，但隨着亞洲金融風暴影響，香港樓市崩盤。房價在5年多的時間內貶值70%，許多中產階級成爲負資產階級。

　　香港人將房價下跌歸罪於“八萬五”建屋計劃，上街抗議，迫使港府不得不撤銷“八萬五”計劃。

　　歷史何其相似。

　　今天的“填海計劃”，與當年的“八萬五”計劃，有異曲同工之妙。根據計劃，填海建造的房屋數量，大大超過了香港未來增加人口的需求，勢必將衝擊原來的樓市，引發房價下跌。

　　以史爲鑑。圍繞高房價，實際上已經形成了龐大的既得利益羣體。他們是香港的財團和地產商、擁有住房的中產階層、免費獲得土地的新界原住民……

　　他們可能不盼着房價漲，但肯定不希望房價跌。

　　這就是香港高房價的另一大祕密。

　　5.人心難滿，欲海難填

　　香港房價之高，不僅影響了港人的生活品質，也損害了香港的城市競爭力，已然到了忍無可忍、不得不解決的地步。

　　然而，解決，何其難哉。

　　面對無法開發的大片土地，港府沒有破除舊有利益格局的魄力和勇氣，只好想出了填海的方法，卻又遭遇人心的考驗。

　　殊不知，人心比海更難填。