上一週，我剛做了一場關於“樓市涼了之後，該如何選城市和把握築底機會？”的線上分享。在分享結束後的提問環節，通過大家的提問，我看到了當下是牛尾接盤人感受到疼痛的時候了。

“市場已經低迷這麼久了，什麼時候能啓動呢？”

“上個月買的，這個月心裏涼涼的，高位站崗了！”

“買了半年了，沒漲一點，怎麼覺得最近降了呢？”

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我們先看一線：

上海：

目前上海樓市寒風凜冽，房價經過2018年春天的短暫支撐後，在夏秋之際加速探底。反映到價格上，跌了整整兩年了，雖然絕大多數的上海房東在過去三年都是大賺特賺，但跌跌不休已經把本輪牛市中最後半年的漲幅跌掉了，接下來已經到了考驗很多人心理價格防線的時候了。

北京：

目前市場冷凍，市場預期進一步下降。但如果你一直在一線看房，你會看到：

1.北京500萬以上的改善型住房成交佔比擴大；

2.1000萬上限的優質房源去化加快 。

3.賣家越來越不願意接受砍價。

我們會看到2017年317之後，北京先後經歷了三輪成交量的回暖，完成窪地持續補漲，且在傳統淡季逆勢抬升，所以北京是一個漲價壓力很大的城市。

現在的關鍵問題是什麼時候上漲？

深圳：

10月深圳二手房均價下降2.6%。新房全市微跌。 我們會看到在2018年連續使出調控必殺技後，深圳房價仍然比上海堅挺得多，全年基本沒見明顯下跌，反而部分區域出現上漲。

在這種情況下，深圳不建議等。深圳城市人口結構年輕、人多地少、需求基礎夯實且旺盛。所以下一波一定還是深圳先起。

深圳，是目前中國唯一一個對普通人開放的一線城市，落戶門檻低，且買賣稅費比京滬便宜很多，適合首房首貸，貸足。

另外深圳的新房是比二手貴，即使是限價新房也是如此，所以要在深圳買房建議二手。

我們再來看二線——

大連：

從2017開年之後，大連樓市就像上山一樣，價格一路上揚。2018年3月份大連限購之後，新房和二手房均出現量價下滑，目前市場量價齊跌，熱度不在。

瀋陽：

“沈六條”限購令出臺以來，瀋陽上漲勢頭大不如從前。但相比別的城市的調控，瀋陽的調控力度還是不夠的，所以接下來瀋陽還會漲，但漲幅小、漲的慢，只怪這個城市調控慢半拍。

西安：

曲江二期精裝修項目曲江香頌楓丹覈驗通過的登記家庭數量爲零，引發了市場猜測，西安樓市降溫？事實是確實降溫了。西安是西北的引領城市，未來會有更多的基建投入。目前看房價已經到這一波的頂部了。

長沙：

625新政後，市場預期逆轉,成交量下降明顯，但掛牌價一直還堅挺。短期長沙沒啥指望了，但長期看，長沙的價格已經跌無可跌了，現在就可以入，推薦限價新房。但就害怕這個城市再出什麼政策了。

總的來說，不要再問接下來還有哪個城市會漲了，基本上2019年全國都不會有大行情的。

一定要說幾個城市的話，我覺得深圳、上海、重慶、瀋陽、昆明、貴陽、南寧、南昌、合肥都可以看看。

比如合肥，已經冷了2年了，即使各種數據顯示房價下跌，也只是很小的波動而已。但合肥人口是劣勢，被上海和南京虹吸。

比如南昌，主要是在全國目前漲一輪之後，作爲東部省會單核城市，沒有像長沙那樣調控，相比之下有些窪了，可以看看東邊經開區青山湖附近的地鐵房。

比如重慶人多，單價低，雪坡長，不限購，缺點是信貸政策不好。

再比如昆明、貴陽，限購不嚴，信貸寬鬆，缺點是人口不多。

我們不細說了，想要更詳細的關於每個城市的一線看分析，文末《樓市一線聲音》關注一下！

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在提問環節，大家除了問行情，問的最多的還是某個城市以及接下來該買哪座城市。

其實單純看城市價值很簡單，但是自己該如何選城市買房就不是一兩句能說清楚的。

因爲在經歷了這一輪大漲之後，所有的大城市都漲了，只是有的先漲，有的後漲。所以，很多人問我，城市該怎麼選？選A城還是B城？

比較典型的提問方式是：

1、我有100萬，是深圳還是鄭州？

2、南京和杭州怎麼看，怎麼選？

3、瀋陽限購之後，貴陽、南寧等城市是不是可以看看了？

我們說，看問題不能看表面，僅看表面給出一個答案，是片面的。

我喜歡挖掘潛在問題，這些問題歸納下來是三個普世問題：

第一、一線和二線怎麼選？

第二、同級別二線城市怎麼選？

第三、在城市輪動的背景下，請告訴我下一個”重慶”？下一個“海南”？

我通常的答案是，你的資產體量和資產狀況決定了你能選什麼？

首先選籌選的不是房子，選的是資產體量，其次，漲幅看選籌，賺錢靠槓桿，所以說槓桿同樣很重要。最後沉沒成本的控制。

所以在業內就有一句話是在一線選籌槓桿很重要，二線城市選籌時機很重要。 比如2017年的重慶，2018年年初的瀋陽。

我們先看一線二線怎麼選？

有些人一定會說，肯定選一線呀，因爲一線城市價值高，中國只有三個一線城市，廣州也就是個半一線，所以一線也稀缺，所以一線永遠漲。

也會有人說，從投資的角度看，二線成長空間更大，現在絕大多數的二線均價都在20000以下，還有很多省會城市能找到優質的一萬左右的房子，所以二線成長空間很大。

我認爲以上的分析很有道理，但是具體到實際選擇，我們需要分類來說，具體可以分成四類，這四類包含了所有在這個問題上糾結的人，一定跑不出這四類：

1、如果你是資產配置，一線城市還是有必要整套大單。

因爲到了需要資產配置的階段，你更多的要考慮的是你資產的安全性，更多的是家族榮耀的傳承，至少是保住不掉階層。

當然對於一線房子的價值我們不多了，大家都知道，一線的房子不僅僅是房子，還綁定了太多的資源，戶口、教育、醫療等等，另外他也是下一代在一線城市發展的基礎。

2、對於更多的普通人，比如你都沒有6套房，你也沒有必要說一定要到一線城市買套房子，你現在的當務之急應該是做強最大自己的資產規模。

從投資的角度看，二線樓市的雪坡更長。特別是在未來做強做大區域級中心城市，各個省做強省會城市的大背景下。

3、對於一線已建倉的或者本身就生活工作在一線的買房人來說，你還有一點邊角料的資金，在一線槓桿低，買不了，這個時候是可以在二線城市裏面選一個建小分倉。

4、對於那些因資金、房票等限制，當務之急是儘快在二線買房，對沖一線的漲幅。

我們把四種情況說完之後，大家可以自行對照進行選擇。相信對於絕大多數的人來說，還是屬於第二種情況，也就引發出來下面兩個問題：

1、同級別二線城市怎麼選？

2、在城市輪動的背景下，請告訴我下一個”重慶”？下一個“海南”？

我們再前面已經說了，總的來說2019年，大概率是看不到什麼大行情，在這個前提下，先看同級別城市怎麼選？

簡單就一句話，主場優勢巨大！

這句話對於沒有三套房的人來說，不會有太切身的體驗，但對於有三套以上的人來說，感觸巨大，整合資源、管控成本、避坑的優勢。

如果主場城市資源已經挖掘到位了，很多人會問“請告訴下一個是誰？”

我們簡單總結一下二線城市選擇關鍵：先看城市等級，再從人口、土地、政策等多維度分析。

但我們實際操作過程中，首先，爲了分散風險，同時選幾個城市的做法是錯誤的。因爲標的太過分散，意味這更多坑。我們買房本來買的都是大確定性，不是買股票，不要用戰術上的勤奮掩蓋戰略上的錯誤。

房產投資是長線的貸款投資，長期看，囤面積、囤按揭是綜合收益最高、最大確定性的買房方式。

所以與其多城市建倉，跑城市輪動波段買房，更簡易優先根據自己的資金狀況和房票貸票資源在最合適的城市買房。

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什麼是最合適的城市呢？

在你沒有6套房之前，主場優勢最大。當然前提是，你的主場城市至少是前十五城的人口近千萬，至少500萬以上的城市。

你說我的主場城市三四線，或者說我的主場城市價值不夠大怎麼辦？

就在現在，我接下里該買哪個城市呢？這個我大致給分四種情況：

1、 資金量大，但房票少

2、 資金量大且房票多

3、 資金量小，但房票少

4、 資金量小，但房票多

怎麼選城市呢？文末《樓市一線聲音》瞭解一下！

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任何投資，都是先來的人賺後來的人的錢，比如本輪樓牛的起點就是股市牛市中成功獲利退出的人，從深圳開始的，隨後上海、北京。

那麼時間走到2018年10月，牛尾接盤的人，此刻是最疼的！

但如果你僅僅是個剛需、是個改善置換，是個又買了三二套房的人，最疼的也不過如此了。

可是，那些還沒買的人，春天過後，那是真疼，是生疼，是肉疼。

好了，又到了互道SB的時候了，希望大家說的不是自己。

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