本文作者：美房网康老师

上周开盘的位于通州区台湖的恒泰家园共有产权房结束选房，4天里1072套房源全部售罄，同样位于石景山区古城的金裕雅苑共有产权房（备案名：瑞锦苑）也迅速售罄，让不少“唱衰”共有产权房的媒体和投资者大跌眼镜。

昨天（11月1日），我迅速发表了《从“弃选”到“热追”，共有产权房到底是什么东东》的观点，指出了共有产权房为什么要封闭运营的原因，就是共有产权房属于政策补贴范畴，而政策补贴的部分就是租金收益属于购房者。

理论上，共有产权房跟商品房一样具有投资价值，也就是商品房价格上涨共有产权房价格也同步上涨，但是由于共有产权房属于封闭运营变现相对麻烦，所以让很多纯投资者放弃了选房，但是对自住需求者来讲，共有产权房又是实实在在的获得了政策补贴的租金收益。

前面我的文章里面多次强调，未来所有权跟使用权的分离就是房地产发展的趋势，也就是落实房住不炒的政策发力点。

炒房看重的就是未来房子升值的收益，捕捉的就是房子的投资价值，买房的目的就是为了卖出时候可以获得溢价收益。

住房就是看中房子的居住舒适程度，捕捉的就是房子的使用价值，买房的目的就是为了节省租房的租金或者出租给别人获得未来租金收益。

显然，共有产权房就是只花了一半的价格就获得了全部的居住价值，当然也包括收获全部的租金收益，也就是本来政府持有的一半股份也应该拿到一半租金，但是却补贴给了购房人。

所以，对共有产权房来说，持有股份比例越低，那么购房人越合适，因为相当获得的租金补贴就越高。

那么，能不能让购房人的股份变味零，岂不是对购房人更合适了。没错，当购房人的持有股份为零的时候，这种房子就叫做廉租房了，政府持有全部房产股份，而购房人这个时候就叫做租户，几乎没有花租金就住了房子，所以这种就是最优惠的政策保障住房。也是政策门槛最高的特别困难户的保障对象。

比廉租房保障力度弱一些的就是公租房了，仍然是政府持有全部产权，租户用低于市场租金一半左右到的租金居住房子，相当政策补贴了一半的租金。

到了最近开始预租的集体建设用地的租赁住房，就是完全取消补贴的市场行为，全部产权属于集体，而租金按照市场价格运作。这就是标准的完全市场化的所有权跟使用权分离的模式。

而集体建设用地由于没有缴纳土地出让金，所以产权是不能流通的，但是放在租赁市场确实完全公开市场化操作，并且有国家背书，也就是国家认可并且保护这类房子的租赁行为。

很清楚了，我们用一套400万总价的普通的商品房为例，来描述一下这套房子的价值。

400万总价的商品房，缴纳了七十年的土地出让金，也就是七十年的土地租金，获得了七十年的土地租赁权和地上建筑物的全部永久产权，同时也获得了房子七十年的租赁权。

相同位置面积的共有产权房，购房人占50%的产权，总价是200万，购房人获得了七十年所有权的一半产权，同时获得了七十年的租金权的全部。比如一年租金是五万，理论上七十年的租赁价值就是140万，购房人只花60万就获得了一半产权，相当于一次性获得未来国家租金补贴是70万(140万的一半)。

对于同样面积的公租房，租户只需要市场一部分的租金就居住了，但是不能转租，没有产权，只有自己在房间居住的权利，获得政策补贴就是每月租金的一半左右。

对于所有权与使用权分离的房产，我们叫做0元租房，比如花140万的押金，就可以获得这套房子的二十年到七十年之内的使用权，到期后退还押金，相当免费居住二十年到七十年。但是可以转租可以获得租金收益。

0元租房跟公租房的区别就是公租房只能自己居住，不能盈利也就是不能通过转租获得市场价格的租金收益，这种房产适合自己居住而不是盈利。

0元租房跟共有产权房来对比，0元租房只需要一次性押金140万，而共有产权房需要200万总价，居住功能都是一样的，租金都可以属于使用权人，不同点就是共有产权房可以贷款，0元租房暂时还不能贷款，目前只是跟金融机构谈贷款的可行性，但是共有产权房的如果全款的总价多了60万，如果贷款加上利息的总价就更高。0元租房跟共有产权房最大的的区别就是如果未来的房价上涨那么共有产权房也可以获得一半的上涨收益，但是如果房价下跌共有产权房也要承担一半的下跌损失。

总体来讲，0元租房跟共有产权房各有利弊，相似点也非常多，最主要的区别就是如果未来房价上涨那么共有产权就更合适，如果未来房价下跌那么0元租房更合适。当然还有一个重要区别，就是共有产权面对的是特定人群，相当限购，而0元租房是面向所有人相当不限购。

西方发达国家大量存在0元租房，原因就是这些国家房价稳定，不会大起大落，所以这个时候0元租房就相当于国库券，比如购房者只需要花140万购买对应这套房子的国库券，获得一定期限的使用权比如二十年，购房者就可以免费居住二十年，相当于房租跟国库券的利息互相抵扣。二十年后国家归还购房者押金收获房子的使用权，在转售给其他愿意0元租房的人。

所以，这种0元租房的方式未来在中国必然会大量推广，跟普通国库券相比，让购买者有了实物房子，只不过是使用权，但是国家不用支付利益。对于购买房子的人来说，可以自己居住，也可以出租获得收益，双方各取所需。

对于国家，跟发型国库券的道理相同，就是提前拿到资金进行国家建设，还能收回社会多余资金避免通货膨胀。

对于个人购房者，既能满足自住，还能够获得租金收益，只要自己需要住房或者这个租金收益高于银行理财，那么一定获得多数人的认可。

更重要的是，这种房子是是标准的房子是用来住的，不是用来炒的定位，因为没有卖出房子的短期收益，只有出租长期收益，满足了真正的刚性需求。所以，这类房子就是未来落实房住不炒的真正意义的房子。

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