文：潮哥

昨天（11月30日），上海抚仙湖媒体交流会上，有细心的人发现，万科掌舵人郁亮瘦了。

谁都知道这与他个人每天坚持长跑不无关系，但他本人却陶侃地说，是因为行业的油水不多，以前大鱼大肉吃惯了，现在要习惯吃干粮。

这话不假。调控持续两年后，多数房企资金危机集中在2018年下半年爆发，这期间裁员的裁员，卖项目的卖项目，包括在上一轮牛市中叱咤风云的房企。

头部房企也开始战略收缩，降价跑量，加速回款以应对不知道何时才能结束的冬季。

万科在继厦门项目降价后，11月28日晚上深圳万科星城也在限价模式下推出，并获得大卖。

万科星城采用的是网上选房模式，超2000人参与选房，开盘半小时就卖出1900套，销售金额70亿元，一举打破了2015年龙华某盘保持的纪录，当年该盘6小时卖出1637套。

一时间关于深圳楼市回暖的消息普天盖地，因此在万科星城之前开盘的万科臻山府、华强城都迎大卖。

但昨天腾讯智慧房产披露的一封信，透露了事情另一些眉目。

据腾讯智慧房产披露，11月30日下午，一则关于《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》在万科星城业主群传播开来。

写这封信的人披露，万科星城为了提高放款速度，完成年终回款指标，与个别高利率银行统一利率为上浮15%，不愿选择利率较低的银行。

目前，深圳多数银行首套房利率维持在上浮10%的水平，在万科星城之前开盘的华强城就是与上浮10%利率的银行合作。

我们知道，进入调控以来，开发商面临的困境是多方面的。他们需要面对限购带来的客流量减少，还要面对银行贷款流程延长、难度加大，拖延开盘速度，同事还得承受限价。

因此为了加快开盘速度，开发商愿意承担更高贷款利率，也不是没有可能，反正贷款是由买房者来背负。

有人可能会提出疑问，自己买房贷款银行不应该由自己定吗？理论上是如此，但在实际操作中却不由自主。

业内人士表示：

开发商在办理预售许可证时，需要确定首期款监管银行，并作为申请资料一并提交申请。另外，一房开发商需要给买受人贷款提供阶段性的担保保证责任，在房产办出房产证抵押前，买受人断供，银行直接扣除开发商保证金。一手房银行和开发商是协作关系，买受人自由选择，不能只在和开发商合作的银行里面选择。

回到上面的投诉问题，投诉信中说万科为了加快放宽，完成年终回款目标，而选择与利率15%的银行合作。

如果真如信中所言，购房者就不得不多背负更重的还款压力。我们不妨来计算一下。

据媒体披露，万科星城开盘均价为4.39万元/平米。以均价计算，假如某人买了一套100平米的房子，总价是439万，首付30%，需贷款307.3万元。

贷款方式为等额本息贷款30年，如果以一般银行上浮10%利率计算，每个月按揭17237元，总还款620.5万。

如果以上浮15%利率计算，每个月按揭17709元，总还款637.5万。

后者比前者每个月多交472元，一年下来得多交5664元，总还款多花17万元。

17万元是许多人两三年的收入。

截止到目前，万科针对此事件尚未作出回应，我们无法知晓事情真相。但腾讯新闻披露：

目前，除个别买家外，未交首付的业主占大多数，业主为谋求更多的权益，向开发商提议降低购房基准利率。“今天晚上已经有十几位业主去交涉，但是领导不出面，（被）保安拦住了。”有业主表示。沟通受阻后，不满情绪很快在业主群中蔓延开来。

还有一点是可以肯定，万科在加速推盘，加速回款，以完成此前定下回款6300亿的目标。

事件真相虽然尚不清楚，但可以从这次事件中看到两点：

1、购房的时候，大家尽量要多个心眼，别为了抢房乱了方寸，吃亏了才想起维权；

2、开发商选择利率更高的银行合作于开发商本身的收入影响不大，这样做的目的只有一个，加快放款，加快放量。

但行为本身却难掩房地产市场寒冷现状。