文：潮哥

昨天（11月30日），上海撫仙湖媒體交流會上，有細心的人發現，萬科掌舵人鬱亮瘦了。

誰都知道這與他個人每天堅持長跑不無關係，但他本人卻陶侃地說，是因爲行業的油水不多，以前大魚大肉喫慣了，現在要習慣喫乾糧。

這話不假。調控持續兩年後，多數房企資金危機集中在2018年下半年爆發，這期間裁員的裁員，賣項目的賣項目，包括在上一輪牛市中叱吒風雲的房企。

頭部房企也開始戰略收縮，降價跑量，加速回款以應對不知道何時才能結束的冬季。

萬科在繼廈門項目降價後，11月28日晚上深圳萬科星城也在限價模式下推出，並獲得大賣。

萬科星城採用的是網上選房模式，超2000人蔘與選房，開盤半小時就賣出1900套，銷售金額70億元，一舉打破了2015年龍華某盤保持的紀錄，當年該盤6小時賣出1637套。

一時間關於深圳樓市回暖的消息普天蓋地，因此在萬科星城之前開盤的萬科臻山府、華強城都迎大賣。

但昨天騰訊智慧房產披露的一封信，透露了事情另一些眉目。

據騰訊智慧房產披露，11月30日下午，一則關於《反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》在萬科星城業主羣傳播開來。

寫這封信的人披露，萬科星城爲了提高放款速度，完成年終回款指標，與個別高利率銀行統一利率爲上浮15%，不願選擇利率較低的銀行。

目前，深圳多數銀行首套房利率維持在上浮10%的水平，在萬科星城之前開盤的華強城就是與上浮10%利率的銀行合作。

我們知道，進入調控以來，開發商面臨的困境是多方面的。他們需要面對限購帶來的客流量減少，還要面對銀行貸款流程延長、難度加大，拖延開盤速度，同事還得承受限價。

因此爲了加快開盤速度，開發商願意承擔更高貸款利率，也不是沒有可能，反正貸款是由買房者來揹負。

有人可能會提出疑問，自己買房貸款銀行不應該由自己定嗎？理論上是如此，但在實際操作中卻不由自主。

業內人士表示：

開發商在辦理預售許可證時，需要確定首期款監管銀行，並作爲申請資料一併提交申請。另外，一房開發商需要給買受人貸款提供階段性的擔保保證責任，在房產辦出房產證抵押前，買受人斷供，銀行直接扣除開發商保證金。一手房銀行和開發商是協作關係，買受人自由選擇，不能只在和開發商合作的銀行裏面選擇。

回到上面的投訴問題，投訴信中說萬科爲了加快放寬，完成年終回款目標，而選擇與利率15%的銀行合作。

如果真如信中所言，購房者就不得不多揹負更重的還款壓力。我們不妨來計算一下。

據媒體披露，萬科星城開盤均價爲4.39萬元/平米。以均價計算，假如某人買了一套100平米的房子，總價是439萬，首付30%，需貸款307.3萬元。

貸款方式爲等額本息貸款30年，如果以一般銀行上浮10%利率計算，每個月按揭17237元，總還款620.5萬。

如果以上浮15%利率計算，每個月按揭17709元，總還款637.5萬。

後者比前者每個月多交472元，一年下來得多交5664元，總還款多花17萬元。

17萬元是許多人兩三年的收入。

截止到目前，萬科針對此事件尚未作出回應，我們無法知曉事情真相。但騰訊新聞披露：

目前，除個別買家外，未交首付的業主佔大多數，業主爲謀求更多的權益，向開發商提議降低購房基準利率。“今天晚上已經有十幾位業主去交涉，但是領導不出面，（被）保安攔住了。”有業主表示。溝通受阻後，不滿情緒很快在業主羣中蔓延開來。

還有一點是可以肯定，萬科在加速推盤，加速回款，以完成此前定下回款6300億的目標。

事件真相雖然尚不清楚，但可以從這次事件中看到兩點：

1、購房的時候，大家儘量要多個心眼，別爲了搶房亂了方寸，喫虧了纔想起維權；

2、開發商選擇利率更高的銀行合作於開發商本身的收入影響不大，這樣做的目的只有一個，加快放款，加快放量。

但行爲本身卻難掩房地產市場寒冷現狀。