【万科A（000002.SZ、2202.HK）】基本盘业绩稳定性高，地产+价值逐步凸显——A+H跨市场研究动态（何缅南/王梦恺）

来源：光大证券研究

报告摘要

2019年利润释放节奏趋于平滑，中期内业绩稳定性较高

2019年公司营收、归母净利润分别同比+23.6%、+15.1%。拟派发每股现金股息1.045元，与2018年持平，派息率下滑5pc至30%。

我们认为公司2019年盈利兑现趋于平滑。一方面，竣工面积未完成全年计划，四季度低基数下（2018Q4营收-3%）营业增速环比放缓。另一方面，盈利水平下滑部分来自于计提土增税同比多增100亿元（+51%）、计提表内项目减值损失11亿元、计提表外项目减值损失21.5亿元等非趋势性因素。

展望后续，公司中期内业绩稳定性较高。1）可结算基础扎实，竣工铺排平稳增长，收入端弹性较好。2）中西部利润贡献将继续提高，项目减值准备相对充分，预计后续毛利率下行幅度可控。3）土增税计提比例进一步提升概率不大，并且随着精益运营落实，以及融资成本下行，费用率将持续改善。

短期内土储无需过度担忧，拿地权益比例回升趋势明显

截止2019年末，估算公司总可售面积约9500万方，仍可满足未来2年以上的销售需求，短期内无需过度担忧供货压力。

2019年公司拿地权益比例（按金额）同比提升17pc至70%，或在2-3年后开始带动权益利润率逐步企稳。

地产+业务健康发展，价值将逐步凸显

2019年万科物业收入同比增长29.7%至127亿元。截止2019年末，万科物业累计签约面积达6.4亿方，商业平台印力管理面积近900万方，物流平台万纬物流可租赁物业建筑面积达1086万方。

估值与评级

考虑到疫情对公司销售、拿地、竣工的短期影响，我们小幅下调2020-2021年预测EPS至3.96、4.55元（原为4.04、4.69元），引入2022年预测EPS为5.17元，3年CAGR约14.5%。公司经营风格稳健，信用优势明显，拥有较强的抗风险能力。中长期来看，重点布局的地产+领域均具备广泛需求，可提供充足的发展空间。综合考虑，我们维持公司A股目标价33.83元，对应8.5倍2020年预测PE估值；维持H股目标价33.55港元，对应7.7倍2020年预测PE估值；维持“买入”评级。

风险提示：

新冠疫情影响存在超出预期的可能；公司补货规模不及预期，导致中期内销售增速受限；部分新业务盈利兑现不及预期。

责任编辑：石秀珍 SF183