原标题:手把手教你买房之交易篇-提前排坑很重要

买房签合同涉及到细节很多，如果不注意这些细节，可能涉及到根本违约，定金被吃掉，甚至赔偿的可能。很多细节问题其实在签合同之前可以规避掉，房哥特意把签合同之前应该注意的细节做了一个细致的梳理，供大家参考。

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购房名额

购房名额，如果是深圳户口就不用细究社保、纳税清单有无连续交满五年，就有购房名额；非深户要特别注意，近五年有无换过工作，期间有无断交、补交社保情况，具体可登陆深圳社保局官方网站查询或者支付宝、微信城市服务查询。

2.

签合同前先确认信用记录

之前房哥也有见过信用卡逾期24次的网友（出国后无法还款，当时还没有APP这些）也能贷款买房，但利率比当时的利率优惠的基础上再上浮了10%，但是不同的银行在不同的时间段内，对房贷的风控要求存在差异。

信用不良记录的网友，在签合同前务必如实告诉中介自己的征信情况，然后中介公司的按揭人员在和合作银行沟通后确认可以贷款的时候，再签合同，以免后续因贷款无法批复导致买房根本违约，得不偿失。

3.

房屋现状为出租，怎么办？

租客租期何时到期，可以从中介、业主、租客多途径确认，有需要使用公积金贷款的务必先让租客签订《放弃优先购买权的声明》，中介公司一般都有特定的样本，只需租客签名确认就可以了。

如果二手房合同房屋现状是出租状态，没有提供《放弃优先购买权的声明》的话，公积金会拒批贷款，只能纯商贷购买住房。

另外，买卖不破租赁，业主单方面解除租赁合同，如果租客不答应，法律是不会支持强制租客搬离的。

在签合同的过程中，很多经纪人和业主（可能不知情）偷换概念，以为赔付租客两个月的租金，租客就一定能搬走，其实这种做法是不对的，如果你有尽快入住的需求，一定要反复确认租客搬离时间。

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房屋状态为查封 能不能买？

房屋被银行或者其它债权人查封的，很可能出现第二次查封的危险，即解除现有查封后，另外一个债权人再次查封，风险相对还是比较大的，但是这样的房子往往又会比市场价低很多，那么如何规避风险使自己的利益充分得到保障？

1、定金优先选择监管在中介公司（小地产公司不建议监管）或者银行；

2、赎楼产生的赎楼费和短期利息尽量让业主出，即使自己出也要写明具体赎楼的支付金额，超出部分自己不承担的补充说明。这样可以防止二次查封后，再赎楼产生的赎楼费和短期利息就不会增加自己的购房成本。

图片来源：摄图网

特别提醒：赎楼公司都不愿意赎楼的房产就千万不要碰了，风险相对比较大。

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免个税如何让业主配合？

很多满五年唯一住房，可以申请免除个税，但这个过程需要业主提供诸如婚姻证明、户口本等相关的信息，很多业主在签合同的时候口头答应配合办理，但是后续因手续不全或其它原因不配合办理相关手续。

可以在签合同的时候在备注栏说明清楚，或者直接将个税在税费承担栏划到业主承担里面，这样就不用担心后续业主不配合办理免个税申请的风险。

签合同之前需要注意的细节暂时先总结到这些，有总结不全或者遗漏的地方可在评论处提问，如果你在实际操作过程中遇到其它问题欢迎评论处提问或者添加淘房哥微信，私聊房哥；将会在第一时间为大家详细解答；同时也欢迎加入咚咚找房9.9会员服务，获取更多关于楼市相关资讯。