改善盤進入“候場期”
亮相、蓄客、取證 改善盤進入“候場期”
近日，位於豐臺新宮的金府大院樣板間開放。
去年“317新政”後，北京房地產市場逐步降溫，改善型購房人一度陷入觀望。經過一年調整，部分有剛改、改善需求的購房者選擇重新入市。爲迎合這部分市場需求，近期多個改善型新盤先後亮相，並啓動蓄客、預售證申請工作。在如今以剛需盤爲主的房地產市場中，部分改善型樓盤的入市，也爲購房人增添更多選擇。
數據 改善盤成交企穩
近期，觀望了一年的改善購房者陸續選擇入市。據貝殼研究院提供數據顯示，二季度，樓市改善性需求有明顯增加，與剛需共同推動市場復甦。
調查顯示，2018年二季度改善性需求佔比較一季度明顯增加，與剛需共同推動市場恢復，主要是由於前期積累的改善性需求釋放及學區房旺季帶來的學區改善需求增加。整體來看，首次置業佔比37.4%，較前一季度下降8.6個百分點，改善性換房佔比45.7%，增加7.6個百分點。從15城來看，上海、北京、青島、濟南改善性換房需求佔比較高、且佔比有明顯提升，其他城市首次置業需求仍是主流。其中，上海和北京換房需求本身較高。
對此，貝殼研究院相關分析師認爲，近年來，重點城市已經進入到住房需求改善的階段，但在“認房認貸”等調控政策的限制下，部分改善性需求難以釋放。而且隨着保障性住房（70/90政策、共有產權房）政策的繼續推動，未來滿足居民居住升級的品質住房供給將更加稀缺。
據中國指數研究院統計，上半年北京市場600萬元/套成爲中低端市場新的分水嶺。中低價位佔比較去年同期下降2個百分點，而中高價位增長了10個百分點，佔比增至42%。高價位分界線則從去年上半年的1500萬元/套，下降至今年的1200萬元/套，佔比較去年同期下降8個百分點，限價及信貸政策導致高端產品成交減少，佔比下降。
市場 老盤推新蓄勢待發
限競房銷售管理辦法最終塵埃落定，在下半年迎來大批限競房入市的同時，多個改善型樓盤項目，已經蓄勢待發，做好了充足的入市準備。
可以預見的是，隨着限競房銷售辦法的落地，下半年新房市場房源將逐漸開閘，北京樓市將進入供應加大的新階段。對於改善型樓盤來說，是趕在即將到來的大量剛需盤之前入市，還是另有自己的節奏打算？
“上半年基本上沒怎麼賣，一是市場不好，二是價格定太高的話預售證也拿不下來，索性就沒怎麼賣。”在某個兩年前已有大量房源銷售的項目，其銷售負責人對記者表示。不過，爲了全年業績，手中的房源也不能老攥着不動，這位負責人表示，最近樓市開始企穩，項目正準備下半年推出新房源。
的確，市場下行的態勢會影響房企項目的入市慾望和推盤節奏，但一些企業出於業績考覈，仍然保持着一定的入市項目數量和推盤節奏，這也使得市場上會出現高性價比的項目。
記者瞭解到，包括天恆、龍湖、泰禾等在內的開發商，下半年都有推出非限競房的改善型純商品住宅的計劃。這些有的是老盤推新的項目，也有前兩年拿地遲遲未入市、已經到了開盤“臨界點”的項目。由於是在兩年前拿地，當時並無限競房、共有產權房、70/90等拿地新規，因此這些地塊上規劃的樓盤多爲大戶型的改善產品，也成爲了去年北京樓市的新盤供應主力。
根據現有的樓市調控政策，剛需戶型將成爲未來市場供應的絕對主力，改善型的新增供應預計越來越少。這就使得現有老推新的改善樓盤，在市場佔比上愈加稀缺。
分析 調控之下市場承壓
上述項目的入市，將爲下半年北京帶來久違的改善型放量，也讓改善市場出現了罕見的窗口期。不過，此輪改善型房源放量並不多，剛需住房仍然是市場主力。
業內人士分析認爲，僅就“居住”而言，夠住和優住的標準明顯不同，剛需和改善的需求差距甚遠。家庭處於成長狀態中和穩定狀態下的生活方式也區別不小，單一的產品形態無法覆蓋多元個性的居住需求。
住房剛性需求和改善需求，這兩種實實在在存在於市場中的需求，長期以來在樓市中的角色地位相互交替，此起彼伏。那麼，政策對於改善型住房，給予了怎樣的基調和態度呢？
今年6月，北京市住建委發佈的《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2018）》中指出，北京將按照中央深化住房制度改革的方向，加強頂層設計，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，落實2017-2021年住房供地計劃，新增住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求，全面推進住有所居。
從文字中看，着重強調了住房租賃市場和共有產權住房，並沒有提及改善型住房。白皮書表示，將加強住房調控，保持政策連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，實現穩定房價目標，防範化解市場風險。加快建立基礎性制度和長效機制，將加快形成符合北京市特點、適應市場規律的房地產市場平穩健康發展長效機制。
從中可以看出，在大力培育和發展住房租賃市場，積極發展共有產權住房的政策推動下，改善型住房市場或將受到一定壓力。
本報記者 陳靜思 崔陸鵬
