觀點地產網雖然此前曾被調低估值，但由於地塊優質，區域發展潛力優厚，啓德跑道區首幅住宅地最終避免了流標的結果。

11月7日，香港地政總署公佈，九龍啓德第4B區3號地盤用地，已以83.33億港元的價格出讓，價格較此前92億港元的最高港元估值價格略低9%。中標單位則是會德豐地產有限公司、新世界發展有限公司、恆基兆業地產有限公司及Empire Development Hong Kong (BVI) Limited組成的財團。

資料顯示，該地塊爲香港啓德前機場跑道首幅住宅地，土地面積10.45萬平方呎，最高可建樓面爲57.46萬平方呎，批租期50年。同時參與地塊投標的還有長實、中海、新鴻基，以及嘉華國際及信和置業的聯合體等7家。

值得一提的是，隨着香港樓市氣氛轉差，10月16日，因地價標金未達到底價，市場估值最高485億港元的山頂文輝道住宅地遭遇流標。

不過，作爲香港市政府從1993年就開始規劃的大型發展計劃，啓德地塊從不缺少買家。從香港四大家到保利、中海、龍湖等內地龍頭房企，這片總規劃面積達328公頃的區域更曾兩度誕生香港總價地王，成爲近年香港市區內最受關注的地區。

從最危險機場到“城中城”

1998年7月6日凌晨，最後一班由香港飛往倫敦希思羅機場的航班起飛，服務香港73年的啓德機場正式熄燈退役，而停泊在啓德機場的所有29架飛機也全部飛往赤蠟角機場。

作爲聯繫世界各地的重要航空港，啓德機場曾是全球最繁忙的國際機場之一。

由於坐落在市中心——九龍城腹地，周圍高樓密佈，且三面環海，只有一條跑道，也就是傳說中的13/31跑道，啓德機場也被譽爲世界上最危險的機場之一。即便是身經百戰的飛行員，在啓德機場降落都會變得緊張起來，因爲一不小心就可能降落到海里。

在香港人的記憶中，居民樓和商鋪頂上低空掠過的飛機就像城市上空飛翔的大鳥，而到啓德機場見證各式各樣的飛機着陸姿勢也是港人過去的樂趣。

不過，隨着香港市區人口不斷膨脹，這一切逐漸成爲歷史。1991年，政府正式提出將機場遷至赤蠟角，並對舊啓德機場進行新規劃以發展東南九龍。

1993年，香港政府推出《東南九龍發展規劃》，總規劃面積達580公頃，其中填海面積爲300公頃，涉及啓德機場，並計劃將啓德發展爲龐大的“城中城”。

根據規劃，該區域將糅合社區、房屋、商業、旅遊及基礎建設用途，預計居住人口爲86500人，興建3萬個住宅單位（包括13368個公共屋邨單位）、酒店房間6.4萬個，零售及辦公室的總樓面面積逾1440萬平方呎，休憩用地逾110公頃。

然而，規劃出爐後曾一度頗受爭議，其中討論的焦點圍繞在填海部分。

隨後，受亞洲金融風暴的影響以及公衆強烈反對在維多利亞港再進行填海工程，以填海供應土地的發展方式受到限制。

經過多年研究，香港政府於2004年7月重新就此檢討，以“不填海”原則重新規劃，並最終於2007年11月6日通過新修訂《啓德分區計劃大綱圖》，《啓德發展計劃》正式啓動。

剔除填海部分，修改後的規劃面積縮減至328公頃，將興建包括啓德體育城、都會公園、郵輪碼頭、酒店、住宅、商業及娛樂等核心建築項目，預計於2021年全面竣工。

由此，作爲西九龍文化區之後香港政府又一更大型區域的發展計劃，啓德也成爲未來香港地產發展升值的一個重心，更有市場評價其爲優於中環的香港新一代住商中心。

財團齊聚與“四大地王”

從老機場到被看高一線的“城中城”，啓德見證了香港半個多世紀的發展變遷，在香江故事裏，關於它的身影比比皆是。

在被港府納入發展計劃後，這個老機場區域的地塊也成爲香港和內地多家財團的爭奪地，並誕生了數塊地王，區域地價數年間翻倍。

據觀點地產新媒體不完全統計，在這塊機場大盤中，已聚集包括新鴻基、新世界、會德豐、恆基兆業、南豐、嘉華國際、利福國際等港資大佬，此外更不乏中海、保利置業、龍湖&合景泰富聯合體等內房身影。

值得一提的是，香港樓市升溫下，僅2016年末至2018上半年，啓德區域就曾先後四度產生地王，包括兩次香港總價地王。

其中，內資海航集團的闖入，揭開了該區域地王的序幕。

2016年11月2日，海航以88.37億港元拿下九龍啓德第1K區3號地盤的新九龍內地段第6565號用地，批租期爲50年。地塊樓面呎價高達1.35萬港元，較7000多港元的預期上限高出近九成，較過去三年間售出的6幅啓德商住地皮，高出1.07至1.75倍，成爲東九龍的“新地王”。

彼時，遠遠高於市場預期的價格令香港市場一片譁然，與保守的香港開發商相比，內資的激進也惹來頗多爭議。

一個月後，海航再下一城，以54.12億港元將九龍啓德第1L區3號地盤的住宅地皮收入囊中，樓面呎價達1.36萬港元，再創九龍東地價新高。

衆所周知的是，近一年海航在全球範圍內掀起資產“甩賣”。相繼賣掉三宗啓德地塊予恆基兆業和會德豐後，目前海航僅保留了啓德九龍1L區2號地，並已籌資進行開發。據悉，該地塊系香港國際建投於2017年3月拍下，作價74.4億港元。

2017年5月31日，香港地政總署公佈，九龍啓德第1F區2號地盤以港幣246億批予南豐發展有限公司，這一價格也超越半個月前恆基兆業232.8億港元拿下的美利道商地，成爲香港總價新地王。

未足一年後，2018年5月15日，新鴻基以251.61億港元的價格，奪得九龍啓德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號用地，首度進入啓德發展區，更成爲香港史上總價地王。

據觀點地產新媒體瞭解，今年內啓德還有一宗備受矚目地塊將推出，即九龍啓德第4C區3號地塊，該地塊可享全海景。

有市場人士預計，地塊每呎樓面地價約2萬港元，地塊總值高達130億港元。

一路“陪跑”的長實

從九龍倉、恆基兆業、新鴻基，以及最新進入的新世界，啓德地塊可謂衆星捧月，但不難發現的是，香港四大家族中，這一極具潛力區域唯獨缺少長實的身影。

早在2013年，長實就曾參與啓德區域地塊的投標，多年來，這家香港最大財團似乎一路扮演着“陪跑”的角色。

據觀點地產新媒體不完全統計，2013年至今，長實一共9次投標啓德區域地塊，包括幾次誕生地王的地塊，長實都曾參與其中，但一直空手而歸。

有業內人士分析，一方面，長實近年來不停拋售香港資產，包括最重要的項目之一中環中心，轉戰歐洲、澳洲等海外區域加大投資，頗有撤離香港之勢；另一方面，出價一向保守的長實也鮮有高溢價奪地的案例，即使有意拿地，與進取的內資比，在出價上也很難佔優勢。

值得一提的是，由於在香港土地市場的多次“失意”，長實在香港的土地儲備也進一步下降。

2018年中期業績報告顯示，長實集團擁有可開發土地儲備約1.15億平方英尺（約合1068萬平方米），其中，香港、內地及海外分別爲500萬平方英尺（約合46.45萬平方米）、1.06億平方英尺（約合984.77萬平方米）和400萬平方英尺（約合37.16萬平方米）。

截至2017年末，該集團在香港和內地擁有的可開發土地儲備數據還分別爲600萬平方英尺（55.74萬平方米）和1.07億平方英尺（994.06萬平方米），海外土地儲備則同樣爲400萬平方英尺。

儘管投資謹慎，但長實在香港土地市場也並非顆粒無收。

8月9日，港鐵宣佈，黃竹坑站第三期物業發展項目合約由長江實業集團有限公司的附屬公司建鋒投資有限公司成功投得，金額爲129.71億港元，而市場對黃竹坑站第三期的估值爲226億至361億港元，成爲香港最貴的地鐵上蓋項目。

這也是長實集團自2016年9月奪得沙田九肚豪宅地皮後，時隔兩年再次獲得香港宅地。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。