导读：据腾讯新闻近日报道，11月3日，河南省信阳市平桥区人民政府下发《关于震雷山风景区内违建别墅户搬迁的公告》，称对于震雷山风景区内的73套违建别墅依法予以没收。有已经入住的业主向记者表示，房子前两年才从开发商手中购买，加上装修费用花了300多万。那么，数十套违建别墅为何出现在一个风景名胜区内？这样的房屋为何构成违建？别墅被依法没收的结局，又给我们带来了哪些警示？

【别墅非法占用土地，没收处置符合法律规定】

根据信阳市平桥区人民政府于11月3日发布的《公告》，其没收别墅的核心法律依据即现行《土地管理法》。该法第76条（修订后为第77条）规定，未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地， 对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

此事件中，当地政府对违建别墅给予没收处罚，说明这些别墅属于法律规定的非法占用土地但符合土地利用总体规划的情形。

当地村民曾向媒体记者表示，土地在2009年已被征收。对于开发商建设一事，因为要毁坏农田，村民们本不同意，后来开发商称要建设养老院，村民们也就作罢。结果，养老院变成了别墅。新闻报道中也提及，开发商曾向业主承诺，相关证件手续将在后期补办齐全。

可见，开发商建设别墅并对外销售的行为，已经违背了事前申报的建设目的和房屋用途，涉嫌严重的土地违法行为。【违建房屋暗藏隐患，购买风险不容忽视】

媒体记者调查走访时发现，这些违建别墅装修都十分豪华，欧式建筑风格醒目，设置有小池塘，别墅区内还建有供业主休闲健身的运动区域。有已经入住的业主向记者表示，房子前两年才从开发商手中购买，加上装修费用花了300多万元。

价格不菲的豪华房屋，住了仅两三年，就面临被没收的结局。当初花费了大量积蓄的业主无法继续居住，权益势必遭受一定损失，后期极有可能因此引发一系列纠纷。

此事无疑再次给广大购房者敲响了警钟。违建房屋存在诸多风险，购房者必须擦亮双眼，避免房屋状态不靠谱，埋下权益遭受重大损失的隐患。根据《城市房地产管理法》等法律规定，开发商出售商品房屋，应当取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等证件，获得行政机关的资质认定。

遇到证件不全、资质不明确的开发商，购房者应当提高警惕。特别是房屋可能存在与土地用途、城乡规划不符的情况时，切不可盲目听信开发商的宣传、承诺，相信其能在后期将相关手续证件补办齐全。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

类似此事件中的别墅，非法占用土地，并未办理相关规划手续及证件，开发商也极有可能不具备商品房销售资质。业主与开发商签订的买卖合同，显然违反了《土地管理法》《合同法》等相关法律规定。

所以，对于购买了违建别墅的业主们来说，可以依法起诉，请求人民法院判决确认购房合同无效，并主张开发商承担过错责任，赔偿业主的经济损失。【监管缺失，难说行政机关无过错】

此事中，开发商非法占用土地建设别墅并对外销售，固然应当承担其相应的法律责任。然而，从征地到开工建设，再到养老院变成别墅对外销售，业主花费大量积蓄购买房屋，如此漫长的时间进程中，行政机关就毫无过错吗？

阅读当地政府发布的《公告》可见，其专门设置了“补偿条件及标准”部分，内容如下：1．搬迁公告公布之日起20日内（含20日），配合完善法律手续，签订协议并按时交房的，按照评估价给予补偿。2．搬迁公告公布之日起第21日至30日内（含30日），配合完善法律手续、签订协议并按时交房的，按照评估价的80%给予补偿。3．对拒不配合完善法律手续，或自搬迁公告公布之日起30日内未签订协议，或签订协议后未按时交房的不予补偿。

行政机关在行使行政管理职能的过程中，应当充分考虑最大限度地保护行政相对人的权益。不难看出，当地政府为购买违建别墅的业主提供了较为人性化的处置方案。这一做法符合行政法领域的最小损害原则，相比直接强制搬迁腾退更具有合理性。

众所周知，违建不应给予补偿。从另一个角度看，公告内容或许也代表着当地政府意识到了自身在此事中并未尽到监管职责。占地、施工建设、销售……行政机关为何没有察觉到开发商的违法行为并及时进行制止呢？

如今，依法没收处理措施突然来袭，相关过错实不应让业主们完全承担。好在当地政府参照了房屋征收领域的规定，为已经入住的业主提供较为公平、合理的补偿。

我们由衷地希望广大行政机关可以杜绝怠于履行监管职责、不作为现象，将非法占地、违反规划进行建设、房地产交易资质缺失等行为在早期予以有效遏制，避免事件发展至后期，不仅购房者权益受损，行政机关的公信力也将大打折扣。在此，在明律师也要再次呼吁广大购房者提高警惕，充分认识到违建房屋存在的种种法律风险，保护好自己的合法权益。（谢天泽/文）

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