摘要：華潤置地屬於較早佈局商業地產的開發商，它們的第一個萬象城——深圳萬象城，於2004年開業，如今出租率達到99.5%，營業額一度位於全國購物中心之首，每年可以爲華潤置地帶來超過10億元的租金收入。華潤置地主席兼執行董事唐勇曾透露，今年預計持有物業收入會有24.5%的增長，會有10個左右的項目開業，未來3年依然是商業項目開業的高峯期。

原標題：從第一個萬象城開業至今，華潤置地把租金做到了百億級 

深圳萬象城。圖片來源：華潤置地官網

記者 | 黃昱

華潤置地的租金收入突破了百億元，成爲繼萬達商業後第二家達到這一運營水平的國內房企。

11月13日晚間，華潤置地公告稱，前10月其投資物業實現租金收入約100.5億元，同比增長30.1%，提前達成百億租金收入目標。

華潤置地租金收入達到百億，在存量時代具有代表性意義，它的意義不亞於增量時代時萬科銷售過百億、千億的節點。

在商業運營方面，華潤置地已領先於國內同行。2018年，華潤置地的租金收入達到95.2億元，龍湖、萬科、恒大以及新城控股分別爲40.9億元、30.7億元、11.78億元、12.4億元。

隨着房地產行業進入下半場，房企紛紛開始佈局新的賽道，商業地產運營被視作一個有潛力的方向，但必須要有長期的積累。

華潤置地屬於較早佈局商業地產的開發商，它們的第一個萬象城——深圳萬象城，於2004年開業，如今出租率達到99.5%，營業額一度位於全國購物中心之首，每年可以爲華潤置地帶來超過10億元的租金收入。

2012年以前，華潤置地的購物中心幾乎是以每年一間的速度開業，共開業7間。2012年，華潤置地提出將“住宅+商業”作爲資源配置的方向，在商業地產上的佈局開始加速，當年共獲取了7個“住宅+商業”項目。

在房地產轉型的大環境背景下，華潤置地在2016年提出“開發物業+投資物業+X”的新商業模式。爲加速商業地產的發展，2017年6月12日，華潤置地將商業地產從開發事業部中分拆出來，成爲一級組織機構。

調整之後，華潤置地商業地產事業部與開發事業部一樣，採用總部-大區-項目三級管理架構，事業部下設6個業務部門和1個支持性部門。有接近華潤置地的人士表示，從此商業地產的發展邏輯便不再依附於地產開發。

2018年是華潤置地購物中心開業的高峯期，全年新開業項目達到10個，累計開業35個。華潤置地主席兼執行董事唐勇曾透露，今年預計持有物業收入會有24.5%的增長，會有10個左右的項目開業，未來3年依然是商業項目開業的高峯期。

截至今年6月底，其在營投資物業的總建築面積達950萬平方米，其中購物中心已開業萬象城、萬象天地共22個，萬象匯、五彩城13個，總計開業36個購物中心，另有儲備項目48個。按照計劃，2019年下半年，還將有8個購物中心會相繼開業。

2019年中期業績會上，唐勇表述，過去一直在考慮對商業地產板塊進行分拆或證券化處理，“可能現在離這個時點越來越近了”。

作爲一家老牌央企，華潤置地的融資成本雖然一直處於行業最低水平，但被嚴格限制的負債率限制了其拿地的力度，分拆資金投入較大的商業地產對於華潤置地而言或是破解“中年焦慮”的較好方式。

在規模上，華潤置地2014年的銷售增速僅有4%，後在市場火熱的2015、2016年，增速也僅爲15.3%、27%，低於行業平均水平。

在2017年中報投資者電話會議，唐勇透露：“我們內部在不斷檢討，戰略和管理需要調整和改善。”經過反思，華潤置2017年、2018年的銷售增速分別提升到了40.8%、38.5%。克爾瑞公佈數據顯示，2018年，華潤置地憑藉2106.8億元的銷售額排名第九，擠進行業前十。

爲確保在規模上不掉隊，華潤置地明顯加大了拿地力度，截至上半年底其資產負債率爲73.87%，若按照國資委此前提出希望央企資產負債率在年底降低到70%的要求，華潤置地還要繼續降負債。

對此，唐勇稱有和監管部門溝通和反映，慢慢會被理解。他表示，地產行業有一定的特殊性，相當大比例的銷售預收款給公司的負債結構造成影響，銷售預收款在財務報表裏屬於負債，如此一來，華潤置地的淨負債比只有40%多，但是總的負債率超過70%。

下半年來，華潤置地放緩了拿地力度，7-10月的權益拿地金額爲263.3億元，爲上半年一半水平，前十月權益拿地金額爲790.31億，約爲2018年全年拿地金額的76%。

不過從銷售表現上來看，上半年華潤置地的合約銷售額達到2005.3億元，同比增長13.3%，達到全年2420億元銷售目標的82.86%，完成全年目標問題不大。