祝宏毅是一年來辭職高管中年限最久的一位，在中交地產任職6年。

  在他之前，中交地產原董事長趙暉任職不到一年半的時間，中交地產原董事蔣燦明任職2年左右，中交地產原董事兼總裁耿忠強任職不到一年……

  集團層面的高管頻繁流動，似乎已成中交地產內部常態。與其他房企高管頻繁流動不同的是，中交系的董事長，幾乎是一年換一任。

  趙暉，2018年9月——2020年1月，任中交房地產集團董事長1年零3個月；

  孫國強，2015年——2018年9月，任中交房地產公司/集團董事長3年半時間（2015年中交房地產有限公司成立，統管中交集團旗下所有房地產業務，後更名爲中交房地產集團有限公司）；

  吳文德，2015年9月——2017年12月，任中房地產股份有限公司董事長1年零2個月（2017年10月中房股份變更爲中交地產）。

  主帥的頻繁換防，伴隨而來的是高管層持續震盪，而這又直接反映到中交地產的業績上來。

  4月6日，中交地產披露2019年報。去年中交地產實現簽約銷售金額293.87億元，同比增長97.53%；營業總收入140.63億元，較上年同期增長57.16%；利潤總額17.91億元，同比增長16.14%。

  看似不錯的業績背後，卻掩藏不了淨利潤增速連續下滑、借款創歷史新高的隱憂。

  2019年中交地產僅實現淨利潤11.22億元，同比減少2.62%；實現歸母淨利潤約5.43億元，同比下降33.01%。

  據年報，財務費用等三費大增、信用減值損失、資產減值損失等，是導致中交地產增收不增利的幾大主要因素。

  而中交地產2019年計提的信用減值和資產減值損失共計約5.5億元，比去年多計提了約5.3億元，也是導致中交地產淨利潤虧損的主要原因。其中，存貨跌價損失達4.21億元。

  因公司淨利潤下跌，中交地產的ROE指標也大幅下跌。2019年，中交地產的ROE（攤薄）僅約19.84%，較2018年同期減少15.6個百分點。

  值得注意的是，中交地產經營活動產生的現金流淨額再轉“負”，借款207.6億元創歷史新高。

  自2010年以來，中交地產僅3年經營活動現金流淨額爲正，其他7年均爲負。2018年中交地產經營活動產生的現金流量金額少有的轉“正”，約57.96億元。2019年這一數值再度由“正”轉“負”，約爲-46.12億元。

  某種程度上，經營活動產生的現金流可以反映企業自身是否具有足夠的造血能力。中交地產造血能力不足，使其需要依靠更多融資來維持企業現金運轉。

  據中交地產最新披露，3月末借款餘額爲302億元，相較2019年末累計新增88.4758億元，借款金額和融資速度讓人咋舌。

  在其年報中，中交地產坦言，公司現階段資產負債率較高，償債壓力可能較大。

  公開資料顯示，2016年-2018年，中交地產的淨負債率分別爲168.84%、164.42%、112.99%。2019年這一指標降至約84.92%。

  雖淨負債率持續向好，但仍高於保利、華潤等央企，2019年保利和華潤的淨負債率分別是56.91%和30.3%。一些投資者因此留言質詢，爲何借款如此多？

  中交地產的回覆是，“近年經營規模擴張較爲迅速，對資金的需求相應增加。在經營規模增長的同時，我司亦十分重視對經營風險、財務風險的管控，以確保實現公司有質量的擴張。”

  別的房企都在高呼“降槓桿”，特別是疫情衝擊下“穩健”更成了房企的頭等大事，但中交地產卻並未放慢其擴張的步伐，其想要實現“央企前三”的野心可見一斑。

  據媒體數據，過去一年，中交地產在納儲方面支付的總土地價款達到343億元，是同規模房企的兩到三倍。

  進入2020年，中交地產依舊沒有放慢拿地速度，開年至今已拿下8宗地塊，涉及拿地總金額達201.42億元。

△ 中交地產2020年拿地情況彙總，數據源自企業官網

  不止拿地頻次多，中交地產更引人注目的是高溢價拿地。2019年12月11日中交地產溢價9.45億元競得昆明呈貢區一地塊，溢價率高達95.98%，接近翻倍；今年拿下的北京亦莊新城地塊和2月14日的西北旺鎮地塊，溢價率分別是22.89%和26.22%。

  受疫情下現金流週轉的影響，房企拿地更加審慎，拿地熱情也有所減退，土地市場因此受到衝擊，多數城市以底價成交已是常態。

  但現金流緊張、負債累累的中交地產，擴張熱情一如既往，頗有種逆大勢而上的氣勢。

  與中交地產的激進不同，部分央企已選擇退出房地產行業。

  今年以來，國家電網率先表示，將“專注於電網主營業務，決定退出傳統制造業和房地產業”。最近中國航空集團也官宣，清理低效房產，退出房地產業務，有序推進無需求土地的收儲、置換和開發。

  事實上，自2019年以來，中國重汽、山東黃金、山東高速等上市公司轉讓股權的房地產子公司明顯增多。

  雖然央企退出房地產市場並非釋放消極信號，但房地產市場已然不是20年前的黃金時代了。

  無房 | 主帥一年一換，中交地產規模擴張的尷尬

  趙暉辭任後，執掌綠城中國5年的李永前上位，這讓外界對中交地產成爲第二個“綠城”多了份期待。

  2019年7月，李永前履新總裁之初，就爲中交地產設下“三級跳”的目標，“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上”。

  但遺憾的是，李永前在第一個目標上就折戟了。2019年中交地產只完成了不到300億的銷售額，權益銷售額僅有192.26億，權益銷售回款也減少到了145億。

  與此同時，央企一哥保利的銷售額爲4618億元，目前排在央企第三位的華潤置地銷售額爲2425億元。

  而要實現“央企前三”的目標，中交地產還需要跨過橫亙其間的招商蛇口、華僑城等央企，夢想之路可謂艱難重重。

  所以，相較其他央企的穩健而行，中交地產加槓桿、高週轉也能讓人理解。但要劍走偏鋒，就必須要有相對穩定的高管團隊作支撐，中交地產頻繁的人事換防，不得不令人擔憂。

  李永前能打破一年一任的魔咒，實現中交地產多年的夙願嗎？值得期待。

  來源：新無房

文章來源:新無房