近日，華夏新供給經濟學研究院院長賈康、中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮做客《長盛時間》，共同探討疫情下的中國房地產市場將何去何從。

姚長盛：大家這次把房地產放在前面了，邀請二位對房地產的整個行業狀況以及後面可能出現的變化做一些信息解讀，一些預測。

賈康：我說要放鬆一點，放寬一點，前面沒有疫情的時候就已經是930新政後走到底部狀態了，已經是壓無可壓了，930新政的行政手段一度不斷加碼，無所不用其極，後來發現已經沒那種必要了。實際上前面一年到半年不斷傳來的消息是一城一策的說法，有些地方，包括一線城市的某些郊區都在放鬆，現在疫情來了壓力更大，要應對經濟下行，要挖掘潛力，沒有理由在這方面不考慮房地產調動一定的潛力。

姚長盛：爲什麼呢？爲什麼您覺得非得動房地產呢？

賈康：房地產有國民經濟支柱產業的地位和作用。原來的一線城市不得已用行政手段硬壓下來，比照着有二三十個二線城市也得用這個手段往下壓。到了底部就得考慮怎麼放鬆的問題，放鬆是要支撐必要的經濟景氣，應對經濟下行壓力，其實從中長期更有挑戰性的問題是怎樣落實中央說的房地產要長期發展，它那個健康長效機制的打造。按照經濟工作會議的說法是基礎性制度建設，這麼重要的方針現在實際討論得很不夠，做得也很不夠。

姚長盛：我理解您的意思，一會兒再問您覺得這裏面的核心到底是什麼，先請陳老師說吧。

陳淮：你剛纔說的新消息也好，還有你們的採訪提綱，好像都是站在開發商、企業以及一個局部的角度，“爹媽怎麼對我”。我問你幾個問題，你覺得封了60多天的武漢人一解禁以後會直奔售樓處嗎？

姚長盛：不會。

陳淮：你認爲解禁以後的政策首選項是房地產嗎？

姚長盛：嗯……會。

陳淮：你認爲還有比房地產更不慘的行業嗎？

姚長盛：有比它慘的但沒有比它大的。

陳淮：有比它不慘的嗎？

姚長盛：有比它不慘的。

陳淮：服裝、零售、航空、交通、鋼鐵、煤炭、石油、化工、發電……

姚長盛：都慘壞了。

陳淮：我們把眼界稍微開闊一點，不是說你這兒不限購了人們就會直奔售樓處，我們恐怕還得先說說消費者購房人可能有哪些行爲指向、偏好的變化。

姚長盛：您覺得會有哪些？

陳淮：如果是像主持人這樣的土豪，隨意了。大多數老百姓首先第一個變化的……

姚長盛：到這個時候了您還拿我下得去手？（笑）

陳淮：大中小城市的選擇上，人們會各有思考，原來的需求分佈結構我想會有一定的變化，人們還是得買房子，或者需要買房子還得更新，但選擇在武漢還是地市級，各有優劣，原來醫療教育等各個方面，服務體系的資源非常重要，有的說大城市最安全，我想這是一個需求變化。

第二，人們在自己的資產配置結構裏，不動產，長期持有資產，大家看到最近這兩個月來的貴金屬也好、石油也好、外匯也好，A股也好，大幅波動，普通老百姓在自己資產持有中的結構，我想大家也會有一些新的思考，對於長期資產配置的所佔比重來說。

第三，人們對自己的風險承受能力可能也要有一番新的評估。原來想憑我們兩口子的收入付月供綽綽有餘，現在看起來一旦有大的風吹草動，因爲還房貸不是一天兩天、一年兩年，承受能力、風險抵禦能力的高低大家也會有一番新的評估，最後大家會在安全性上，對房子的社區共享資源、服務體系、便利性、現代科技的功能性等方面都會有新的思考。

我們先別指望人們立馬會奔向樓盤售樓處，我看這還遠。

姚長盛：理解您的意思，三層意思，第一，這次對於需求會有很大的變化；第二，資產配置也會出現變化；第三，對個人的風險評估能力和承擔能力也會出現變化。

陳淮：簡單說就是消費者面比政策面，比供應方的開發商面在決定性意義上更重要。

姚長盛：明白您的意思了，現在我們看到的是中國中產階級最沒錢的一年，2019年已經感覺到沒錢，現在2020年中國中產階級可能會感覺到更沒錢。問賈康教授，剛纔咱們說的是供給和政策一側的，需求這側的考慮是怎樣的？

賈康：需求這一側，要說這次疫情帶來的打擊，我覺得主要還是對低中端。中國真正有消費支付能力和現金支付能力的高端受到的衝擊可能不大，現在小微企業是最困難的，原來說相對低端的一些進城務工人員，咱們叫打工仔、打工妹，他們往往是最沒有替代辦法的。就說各個小區裏過去有入戶的鐘點工，家政服務人員，這段時間就一籌莫展，這些人的消費能力肯定是滑坡的，更得節衣縮食。

但你說在中產階級往上的這些人受到了多大沖擊？我是沒有觀察到的，這些人一旦恢復正常生活，該出手還是出手的。

賈康：可能還有很多人想通了，既然疫情這種無常索命的事兒動不動來一下，那咱們是不是享受生活要更果斷一點。

姚長盛：您覺得如果需求這一端分成兩層：一層是中高端，另一層是中低端，不知道這個“中”在哪兒……

賈康：相對模糊的概念。

姚長盛：只對中低端這塊有影響，對中高端這塊沒有影響？

賈康：要說中低端，原來買房本來就很困難，現在頂多更困難一點，對房地產市場成交來說，這些人的影響很弱的。

姚長盛：我想問一個問題，如果說以前難的話，現在會容易一點嗎？

賈康：如果要容易，一定要政府採取措施。

姚長盛：比如市場出現降價，或者出現引導性的降價？

賈康：我覺得不會是市場的問題，總體來說大家有這個意識，商品房是一個市場，我說的是某些地方的地方政府如果可以的話，更積極的給所謂中低端人口提供一種政策性的住宅條件，這就得針對性的特別討論了，面上肯定不會特別普遍的。

姚長盛：陳老師覺得這次會有這麼大的變化嗎？

陳淮：你這個新問題是進一步的。這麼說吧，原來準備買股票的一部分資產，原來準備炒一把換外匯的，可能更多比重會注入到長期資產配置，特別是城市固定資產中，這是第一。

第二，我倒覺得包括中低端，原來先解決住，現在大家可能對住的更安全、功能性更強，從一到二的房子的需求可能會優先考慮了，萬一父母來了，要是在我這兒住着，多代人分室而居的條件是不是應該具備？有這個變化。

第三，支付能力。剛纔說如果說對普通老百姓的影響，其實並不只是小時工，全中國開卡車的司機全都停下來了，這個羣體有多少？他們也是受影響的，那些餐館服務員，包括餐館的老闆，他們也沒有現金流啊。很多企業說靠貸款發工資，也只能堅持兩個月。可能大家對以後在買房上加槓桿的風險承受能力會有謹慎一些的評估。

兩方面都有，總之需求只是結構性變化，不能從根本上影響人們從衣食改善向住行改善的升級，不能影響中國城市化的歷史腳步，這是我首先判斷的。但一旦在疫情影響下它會有一些變化。是這個意思。

姚長盛：我的理解是需求始終在，而且一直在上升。回到這個市場的層面，如果說已經有城市、有區域在反覆嘗試了，比如我們看到的衡陽，這些地方都已經嘗試了，而嘗試的同時又慢慢回收回來，同時又有不斷放鬆的要求，像賈康教授提到的，市場已經這樣了，已經很長時間了，把幾乎能用的左側的彈性用光了，您判斷往右側鬆動的可能性有多大？不是可能性多大，而是餘地有多大。陳教授覺得有多大？

陳淮：關於政策的理解，我說過，別以爲疫情過後的首要選項就是房地產。

我以爲不是，首要選項是恢復再生產鏈條，重新連接再生產鏈條。我們由於交通運輸、物流、原材料採購、人員流動中斷，實際上這個鏈條已經變得非常脆弱，很多地方停止，差不多是休克狀態，恢復這個鏈條比什麼都重要，讓整個社會經濟系統運轉起來。這是第一。

第二，我們得把中小企業的生存環境快點修復起來，不然的話可能帶來的社會危機會非常大，剛纔說到普通老百姓的現金流收入，生活難以（爲繼），得益於過去幾年人們略有一些積蓄，能支撐一兩個月，長了怕是不行。中小企業生存環境的修復絕不是給他們減稅、加點補貼就能解決的，他們上下游關係的重建都需要很長時間。

第三，就業問題。就業是根本的喫飯問題、飯碗問題，這些政策恐怕要遠遠優先於你說的房地產、買房購置資產（的需求）。

最後是規避，一種是金融風險問題，我想政策選項上，你剛纔只舉了一個局部的例子，房地產有放鬆。其它領域的放鬆可能比房地產大得多、優先得多。這是一個層面。

第二個層面，現在我們面臨一些老百姓可能關注但不那麼理解的地方，一是匯率，二是利率，三是通脹率，四是就業率，這“四率”現在都面對很大的挑戰，真的是兩難。

這四個方面是維護國民經濟穩定運行的關鍵，採取什麼政策對房地產都有或正或負的影響，但它不是因爲房地產而採取的。比如匯率問題、利率問題，是因爲房地產而採取的嗎？如果降息是因爲我們要搞活房地產嗎？不是。恐怕我們重新啓動中國經濟系統這趟列車更重要，當然，房地產會在其中獲得直接或間接的受益，或者受到一定的限制。

姚長盛：您這話題說得好。

陳淮：簡單直說，“別以爲就你是親兒子”。

姚長盛：簡短地說，過去是這個“親兒子”指望最多，現在這個“親兒子”和其他的“親兒子”一樣多。我聽說這一輪如何往下推演，房地產會變成相對邊緣化的一件事情，不知道賈康教授是否同樣的看法？

賈康：我倒沒有邊緣化感覺。如果說復工復產，恢復正常生活方面房地產不會擺得特別靠前的話，它也不會如何得受冷落，把它往邊緣化推。而且我覺得在一些有潛力的區域，它的復工復產會很快，進入對接正常的狀態，像珠三角、長三角，都是發力最早，很快復工復產，達到幾乎100%了。社會生活一旦到了這個狀態，不到二季度差不多都正常了，再往後房地產在地方政府決策者的眼中，他們一定會有意識，繼續挖掘相關潛力會進入他們的議事日程，沒有理由把這個支持地方繁榮和發展的因素邊緣化。

姚長盛：我其實同意賈康教授的看法，也是很多人現在都在談的，爲什麼要拉房產呢？一是它提振經濟，二是當地經濟依賴比較重，三是它拉動的鏈條相對多一些，包括就業等方面，可能跟“四率”裏至少“兩率”都有巨大關聯，所以我很奇怪，陳淮教授覺得不動它也能恢復到常態。

賈康：如果從現在強調的“新基建”來說，問題就跟着來了，可能支持新基建的資金會不會流到房地產去？那就看操作機制了，比如非常清晰的產業政策匹配，如5G網絡、數據中心，這些從管理上來說都不費勁的，資金到底支持哪裏，地方的產業引導基金配合着做怎樣的投資，相對來說都很好檢查，不會盲目就拿來支持一般的房地產。但一旦新基建在有一些轄區有了勢頭以後，它一定會帶來影響，因爲新基建也是硬件建設，有明顯的積聚效應和地段因素，你設想一個5G網絡、數據中心形成的一片區域，周邊一般的房地產會不會跟進？肯定會跟進的，在必然的連帶關係上會給房地產提高熱度。

支持新基建的資金帶來的流動性也一定會影響到市場調節，很多現金流會跟新基建中心區域匹配的房地產的開發發展合爲一股。所以這不是對立的關係，新基建應該作爲重點來抓，但中國無論抓什麼樣的基礎設施建設，公路工程，一般意義的房地產也一定會跟進的。我的基本看法就是這個，中國的工業化、高科技化伴隨着城鎮化，還有相當可觀的空間，城鎮化裏一定有大量房地產不斷的建設發展。

姚長盛：長期大家會有一個體驗，每到需要拉動的時候總會想起來要不要動一下房地產，過去每次其實都動了，這次大家也要看會動還是不會動。第二，房地產本身到這個月份也調整三年了……

賈康：鐘擺也差不多該擺回來了。

姚長盛：大家一是說鐘擺差不多了。另一方面說，三年都已經堅持了，難道不能有更深刻的結果嗎？

賈康：它要堅持什麼結果呢？我現在不太明白，房住不炒，現在能看到有什麼炒的空間嗎？

姚長盛：我其實很想問您，您覺得如果長效機制推出來，它的核心到底會是什麼呢？

賈康：長效機制一定是能夠讓房地產國民經濟支柱產業在發展過程中不至於一會兒熱度猛升、一會兒又被打壓低迷（的狀態），一定會擺脫這種不良的、大起大落的狀態。那才叫長效機制、才叫健康。

姚長盛：要麼就是土地制度有變化。

賈康：我的理解就是所謂中央說的基礎性制度，至少包括土地制度，雙軌統籌的房地產開發制度，以及相配套的投融資制度，還有大家都不愛聽的稅收制度，至少這四樣是長效機制裏必須匹配的基礎制度建設，都是攻堅克難的改革。

姚長盛：現在我們還沒有看到這些推到前臺。

賈康：沒有看到特別像樣的大手筆，住房制度至少現在大家都接受了，實際上是雙軌統籌，一邊是商品房的市場軌，另一邊誰也不能忽視的是政策軌、保障軌主打的公租房和公有產權房，這個格局比過去清楚，過去十幾種經濟適用房，裏面可以做的各種扭曲太多了，這幾年至少這方面清爽多了。

姚長盛：陳教授聽我們倆聊得是否開心？

陳淮：不太開心，因爲聽你說同意賈所長，沒一句同意我。咱們不要再討論，運用這寶貴時間，討論過去十幾年的老話題，而是要說一些和大家關心的、形勢緊密結合的話題。什麼緊密結合呢？房地產會不會成爲帶動國民經濟的火車頭，從新形勢看。實際上疫情開始之前，國民經濟就已經和國際經濟面對四個問題：

一是和國際資本的關係，從招商引資到資本溢出國，我們到海外投資等等，簡單說就是和國際資本之間的關係；

二是和國際分工關係的重組，就不用說了，比如華爲的世界上下游關係，我們的全球化。

三是和國際貿易關係的重組，比如原來得多邊體制變爲雙邊體制甚至單邊，什麼是單邊？特朗普說我和你籤貿易協議不能一半對一半，得單獨對我美國更好一點，甚至到這樣的地步，關係已經完全打亂重組。

四是貨幣體系的重組，人民幣升值貶值的波動，其實在過去一個月中人民幣兌美元只貶2%，英鎊貶了12%，俄羅斯更是慘得一塌糊塗，這並不是什麼簡單的貿易戰，整個是世界金融體系、貨幣體系都在重組。

這樣的巨大動盪下我們的國民經濟有疫情的影響和疫情之外的影響，得從一個大的系統觀察。但別以爲我對房地產看法悲觀，恰好相反，不管外面劇烈變化，我們完全重新認識世界，和世界經濟合作關係，多方面的，面對這麼多挑戰，我們甚至還沒有想好呢，或者是想好了但是兩難的，比如在匯率問題上。

但唯一不受或很少受這幾方面外部關係影響的就是中國的城市化、城鎮化，這個歷史進程並不因爲我們和世界分工格局或貨幣體系、或是資本之間的合作關係變化而變化。

你說的大基建和房地產的結合點就是中國城市化的歷史進程，這個腳步是不可能停下來的，我們正在把一個幾千年來大多數人住鄉下的社會、民族、經濟體、農耕文明、男耕女織、自然經濟、日出而作日落而息轉變到立足於工業化、工業文明、城市文明的基礎上來，這是我們所謂大基建的基礎。

房住不炒的這個“炒”字，不是人們誰想炒或政策不抑制他他就會炒，不會的，它一定要有一個重要前提，就是明顯的、嚴重的供不應求才會有炒，不春運的時候有人炒火車票嗎？不是歌星明星，姚長盛的演唱會會有人炒嗎？一定是嚴重的供不應求才會有炒。這是第一。

第二，所謂炒房是需要金融槓桿的，只要你有效地管好金融槓桿就不會或者很難形成炒的氣氛。

第三，疫情也好，房地產炒作也好，我們沒必要追求零，只要它在一個可控範圍內就是安全的。不能說爲了追求零，就讓合理需求也受到了傷害。

大家對房地產的看法既有悲觀也有樂觀，剛纔說長期看，不管疫情給我們帶來了多大的阻礙，最終人們衣食改善之後的住行改善，消費升級是停止不下來的，最後一定要彌補，而且還要升級，原來說有個房子住就行，現在看來我要舒適型、改善型的住房，萬一有風吹草動父母能上我這兒避難，我要社區配套服務更好一點，這些都有可能發生。但短期看，大中小城市的銷量普遍停滯下降，這已經是不可避免的事實，而且也不會因爲疫情過去立馬火箭式上升。剛纔主持人所舉的個別樓盤、個別……（網絡卡頓）

姚長盛：很好，終於因爲滔滔不絕的講話導致了網絡的崩潰。陳教授現在說不了了，咱倆趕快說。

姚長盛：接着剛纔陳教授的話我問一個短期的事兒，因爲剛纔他提到了短期的事情，短期企業的日子不好過，您覺得短期會出現降價或出現一定規模的降價嗎？

賈康：如果說要降價的話，我覺得跟現在看到的基本趨勢不符，畢竟它有一個成交均價的信息發佈。當然我也說了，成交均價的意義其實不大，中國的城鎮在房地產市場概念上已經早早就是冰火兩重天了，不能簡單取個均價，就像把姚明和潘長江的身高取個平均值就代表了什麼特別有意義的量值，其實也沒什麼意義。但要說反映房地產運行中的景氣度，這個指標還是有用的。

我觀察疫情起來之前和疫情發生之後，中國現在一二三線房地產市場公佈出來的成交價沒有往下走，三線明顯繼續上揚，而且上揚是在5%以上；二線城市跟三線比較靠攏，只有一線是比較低的，在很弱的正值那個地方有點表現，但最新的一期消息是市場有蠢蠢欲動的跡象，因爲咱們這幾個一線城市都不是跟武漢和湖北疫區的情況可以相提並論的。

姚長盛：我能聽出您的意思，您非但沒有說降價的可能性，而且從一二三四線城市還都有漲價的動力，甚至是漲價的需求。

賈康：都有可能性，從面上來說，很籠統地說，要看均價都有可能性，但還得一城一策具體分析，特別是地段分析。但要從面上來講，我看到的信息就是這樣。

姚長盛：我們也看到了另外一些情況，一是2019年有的房企日子過得不好，看財報很差，2019年很差呀。2020頭兩個月現在看到的數還不太真實，後面看到的數應該會更真實一點，估計成交面積下降90%是很正常的。

賈康：成交面積下降90%？有這麼劇烈的下降嗎？

姚長盛：2020年疫情的這兩個月，我說下降90%應該是正常的，我今天看了一個數，大灣區下降了83.75%。

賈康：疫情期間，那就是這一個多月。

姚長盛：也就是這六十多天大幅度下降。同時您看到的三線城市公佈的數據，數據有沒有可能滯後？現在看到三線城市反而有可能撐不住，而對一線城市的需求現在反而有可能共識達到的更多一點。

賈康：可能長盛你們的信息更敏感一點，疫情的信息可能沒充分反映，往下調整也是合乎情況，大家心裏都有壓力、都沒底，交易就急跌，有可能的。

姚長盛：陳教授以前最喜歡聊這個話題，現在越聊越沒勁，老往大處聊，老不想往小處聊，聊點兒小事吧，如果對三四線城市和對一線城市現在分層的看法，陳教授的看法是什麼？

陳淮：我的看法，局部城市某一部分三線城市的上漲或下降都說明不了問題，但整體看也好，分結構地看也好，有限波動的升降都是合理和正常的，我不認爲會出現普遍性大幅度的下滑（我指的是價格）或大幅度的上揚，這兩種極端情況都不合情理，有限波動實際上都不足以判斷它的趨勢。

姚長盛：但如果出現大規模撒錢的狀況呢？全世界都在撒錢。

陳淮：我剛纔說了，疫情對中國老百姓的影響，對消費者需求者的影響之一就是他們會對加槓桿、負債、償還能力、就業、收入方面的風險評估有一個新的認識，不是撒錢就能夠實現的。而且輸血、投資的首先一定不是房地產，不管你是希望它出現還是害怕它出現，都不會出現。

姚長盛：但您說錢最後不進入房地產，能精準地嚴格管控每一百塊錢去哪兒，我也不相信。

陳淮：房地產也有新的趨勢，我們並不應該限制，剛纔說了長效機制，長效機制，房住不炒，不是說老百姓不可以投資，房地產需求，我認爲這和城鎮化、和國際經驗都相悖，但以後，像姚土豪這樣的他有餘錢，不一定去買實物性的房子，根據國際經驗，日益成熟的市場，就是REITs，房地產投資基金，對於投資者來說也是風險分散，對於市場來說更多投資性需求是產生於長期持有穩定回報目標的投資力量。第三，這些投資基金實際上是高拋低息的價格蓄水池、穩定器，最後老百姓更容易實現自己資產的合理優化配置。比如退出很容易，實物房那麼容易賣嗎？你知道什麼價格點賣嗎？但投資基金，你退出，隨時贖回，會有別的人看好買進來，流動性很強，實際上投資性需求將日益轉變爲REITs這樣規模化、機構化的投資需求，剛纔你提到了一個問題，老百姓有錢擱哪兒去，提高資產性收入已經是我們的現實，剛纔說了，很多普通人在正常生活之外還有餘地的，一定會有一個選項。

姚長盛：我覺得話題越來越嚴重了，現在您基本動搖了中國人從2003年就開始相信的一個信仰，就是房價會漲，房產在一線城市會是特別好的投資，在二線城市會是特別好的投資，在三四線也會是特別好的投資。過去大家在上面的習慣非常簡單，如果按照您剛纔的投資選項，可能就變成了流動性強的資產配置，但大部分人可能還不習慣於選擇每年回報6%、8%的產品，之所以選擇房產就是因爲它上面的信仰比較堅定，心情也比較堅定，想法就是大概一年20%，三年翻一番，五年漲三倍，十年漲十倍，這是過去很多人都驗證過的。

陳淮：主持人提到的這樣的判斷有一些問題。

第一，價格不斷上揚這是不會有的，我剛纔說有限的波動，有人說房價會漲會跌？我說肯定會漲也肯定會跌，明年比今年便宜是跌了還是漲了？後年比今年貴了是漲了還是跌了？這叫波動，是第一層。

第二，在房價的波動下，我們不能說房價跌了就是投資失敗，其它風險比你大，跌得更狠，它跌得是最少的，你說投資房地產是安全還是不安全呢？美國股市一下吧特朗普上臺以來的全部跌光了，投資者欲哭無淚，買外匯陰晴不定，一天暴漲一天暴跌，人民幣到底是升值還是貶值？你說一個趨勢我聽聽？對投資者來說，不是價格上漲還是下跌，而是所有投資資產中風險最小、穩定程度最高，長期來看是城市優質固定資產。是這個含義，不要老是給投資者灌輸房價漲還是跌作爲投資選項的前提，這是錯誤的。

姚長盛：大家抑制了很多年的房地產信仰在這次會發生變化嗎？

賈康：我倒沒觀察到因爲這次疫情發生多大變化的原因，我甚至覺得等到大家信心平穩以後再總結總結這次生活的哲理感，會更看重生活質量，更看重在自己過日子這方面過得滋潤一點的配套條件，是不是心理上會有這樣一個因素更加強一些。按這個邏輯來說，原來有潛在的在住房方面提升自己生活質量的動機會強化而不是弱化。

姚長盛：如果回到房地產行業的變化呢？您會覺得看到什麼？

賈康：行業上，我一直覺得在中國城鎮化還有高速發展的空間來說，房地產行業總體發展不成問題，它到了一定的時候出現優勝劣汰，能改變一開始時誰進來誰掙大錢的局面是正常的，競爭中隨之波動，有些喫不住勁的房地產開發商宣佈破產，其實那也是正常現象，似乎這些在中國不是過份了而是不夠，有些該破產的不出去。

從這個角度來說，雙軌統籌的房地產市場如果光講市場軌，光講在商言商的開發商的競爭來說，再激化一點，中國有這個空間，甚至可以說有這個必要性。個別案例說哪個開發商撐不住了，我不覺得這是什麼特別大不了的事兒，應該出現這麼幾個案例教育教育大家，可能會更好。

姚長盛：陳教授呢？覺得這次會有行業上的（變化）。

陳淮：主持人啊，事先告訴你準備好面巾紙。房地產行業有個特點，企業破產不等於資產滅失，老闆跳樓也不等於他那個土地就沒了，沒有價值了，或者再建項目就是房倒屋塌，不存在的。首先明白，在經濟學意義下企業破產不等於資產滅失，只不過是資產支配者換成了更有效率的支配者，優勝劣汰。你不成我來，是這個意思。

第二，在企業破產的過程中，房地產行業的生產能力受損程度相對其它行業是最小的，有些製造業，機器設備的生產鏈中斷以後，設備過時，都會受很大影響。但房地產企業所持有的這些資產並不因爲企業破產，價值或實物形態受到損害。所以我不認爲有些企業會死，從而就會影響房地產行業發生整體危機。

姚長盛：我就問您，您覺得這次會有“死”的嗎？

陳淮：什麼時候都有“死”的。房地產企業本來有些就是苟延殘喘，勉強度日，靠講故事給消費者賣房子，現在恐怕這個故事已經講不下去了，所以剛纔你把我打斷了。

一是銷售額，銷售面積停滯，這是可以預見和已經發生的，而且今後也不會在很快時間內迅速上揚，不會的；

第二，價格的有限波動是一定會出現的，波動就是指有升有降，但不會出軌，不會有異常的變化；

第三，一部分企業因爲現金流的問題活不下去，這很正常，美國股市再跌，包括美國的製造業巨頭，汽車行業都可能發生危機，並不等於它的資產不優質，它的研發能力不強，包括我們房地產企業也是一樣，一部分企業原來預計一月回收多少現金，二月回收多少，土地都拍了，結果錢交不出來。現在房子已經簽約了，購房人交不出首付，這些都有可能導致一些企業發生財務危機。

但最後一條最重要，前面我們說的都是悲觀的、負面的，或是半負面的。最後一條，斬釘截鐵的說，我不認爲中國的房地產行業會發生行業性危機，不會的，因爲中國的城鎮化歷史進程不可能就此中斷，中國老百姓從滿足喫穿的需求爲主要指向向滿足住行爲主要指向的消費升級不會就此中斷，中國老百姓要求漲收入、漲工資、多掙錢和私人資產累計並重的趨勢不會由此中斷，所以不可能發生全行業的系統性危機。

特朗普上臺或誰上臺，整個國際合作環境發生什麼樣的惡性變化，中國城鎮化的歷史是受影響最小的一個領域。

謝謝。

姚長盛：說痛快了嗎？

陳淮：一會兒下線了批判你。

姚長盛：不能下線，我還得把您拉回來，這哪兒成啊，您不能老批評我，要敢於批評賈康教授。

陳淮：我們倆是大學同班同學。

賈康：現在沒聽出來和陳教授有什麼觀點上的衝突嗎？

姚長盛：您把這事兒搞的簡單了，我都已經聽出很大的衝突了。

陳淮：你快挑點兒事兒吧。

姚長盛：我覺得其實不管是對行業的變化還是對需求側的判斷，兩位還是有所不同，陳教授認爲這塊始終會比較平穩，賈教授甚至都已經看到大家蓬勃的心態了，有可能讓這個市場更沸騰一點，沒說錯吧？

賈康：可能我說的比陳教授顯得樂觀一點？

姚長盛：樂觀多了。

賈康：但實際上最後可是充分肯定中國城鎮化所決定的房地產市場的發展，這個觀點跟我是完全一致的。

姚長盛：就是不跟他吵。

陳淮：挑事兒不成。

姚長盛：你們倆關係太好我也沒什麼好挑的，我的話題是，如果現在回過頭來把危機定格到今天，每天晚上都要出很多新聞，對於這次的危機，兩位判斷它影響的程度會像歷史上的哪一次？

賈康：我今天看到一個說法，倫敦經濟學院的傑出學者金刻羽女士，她把現在的狀態和大蕭條相提並論了。

姚長盛：1929？

賈康：等於是百年未有之大變局，對到了那種打擊整個全球經濟的（程度的）危機，說到這樣嚴重的程度上了。

姚長盛：您看到她的邏輯了嗎？認同嗎？

賈康：她的論述並沒有太展開，還是特別強調對於實體經濟層面、對於金融層面、對於人們預期層面，看起來都非常不樂觀，合在一起，這次衝擊的數量級就不是一般的亞洲金融危機、世界金融危機了，可能說得重了點，因爲還有些事情待觀察吧，但不排除現在很多研究預測都不得不考慮是不是有這樣一種極不樂觀的可能性。

姚長盛：說到金刻羽，您可以在網易研究局上搜她，她確實提到了，說有可能我們面臨1929年的情況，她說這次遠遠不是2008年的經濟危機，有可能面臨最大的是國家40%的產出的喪失，而不是5%的產出的喪失。二是金融危機導致實體經濟受壓的情況，而是病毒直接影響實體經濟反過來會使得金融系統崩潰的情況，這時候政府要使出所有的力量，現在不花這個錢，以後永遠就沒機會花這個錢了。危機和蕭條的區別是很大的，一個是喪失GDP的5%，一個是喪失GDP的50%，她覺得現在的嚴重程度是2008年的十倍左右。

賈康：是不是現在說得比較極端一點？至少在中國不會是這樣，中國可是現在對全球有非常大影響的經濟體。

姚長盛：嚴重程度是2008年的十倍左右？我上次聽說這個話時是在兩個月以前，聽得我一身冷汗。

姚長盛：現在我又看到一個十倍。陳教授？

陳淮：首先到今天爲止每一個階段的預測我們恐怕都小看了，也都有過度樂觀了，所以把疫情對經濟的影響估計得嚴重一點我是贊同的，我們希望在加上一個系統之後，半年到一年全世界的生產鏈重新連接起來，經濟系統重新恢復正常運轉，這是第一個，希望。

第二，我看我們從現在起的物資儲備，社會治理，在國際關係，在我們老百姓資產配置等各方面要做長期發生全球性系統危機的預案和準備了，我們在過去很多時候遇到過很多當初並沒想到那麼嚴重，但後來事實上持續多年影響巨大的大危機。

姚長盛：沿着剛纔那句話我再問一下您，金刻羽提到現在該花的錢政府要趕快花出去，否則以後有可能沒機會花這個錢了。您覺得邏輯對的話，這個錢應該怎麼花？

陳淮：政府不是現在有錢，政府要花錢是負債。負債之下老百姓的收入、企業的資金鍊、銀行的系統性風險都有，但賈康所長其實沒說的是政府的財政稅收在過去兩個月中也是最大的受害者，只出不進呀。而且你想，如果我們追求零目標，政府還能支撐多久？恐怕很難，所以先別替政府有錢沒地方花着急，我們希望好鋼用在刀刃上，首先恢復經濟系統，最大的責任是再生產體系的連接，你說的大基建只是恢復自然生產體系的連接點，希望製造業、投資業、城市化，老百姓的消費結構升級，與國際關係之間的對接等通過大基建這一點更好的連接起來。

姚長盛：賈康教授，您覺得這個錢應該怎麼花？

賈康：剛纔長盛援引的金刻羽的話我有深刻印象，我覺得從實質上來說，政府可以籌集資金做事的手段一定要用足，這個精神我是贊同的，不論說這次嚴重程度到什麼樣的地步，現在至少看出來這可是非常之局，非常之局一定要有非常之策。

有點像1998年朱鎔基剛剛說完一個確保8%，然後發現數據不對頭，他的非常之策是什麼？前所未有的，實施財政預算調整方案，發行長期建設國債，開始是1000億，後來又加碼到1500億，連續多年。

這種非常之策我們現在一定要積極考慮，我覺得金刻羽這個觀點裏所包含的合理內核，如果從這個角度來講我是非常贊成的，這需要特別有魄力、有遠見的非常之策。

姚長盛：非常之策。在陳淮教授眼裏有沒有非常之策？剛纔提了，現在政府把籌錢的所有方法一定要用足，您覺得還有別的嗎？

陳淮：一是我非常贊成賈康教授說的，現在政府能動員的資源要全力壓上，這是一條。用剛纔的話說，這會兒不花，可能以後要花更大的代價，這是贊成的。但是我們準備打一場持久戰纔行，說一點既遠又近的話題，二戰不管是前蘇聯還是美國，一個是在第一時間危機最大爆發之後把自己的國力毫不猶豫地動員了起來，前線壓上；第二，它之所以能最後戰勝，就是因爲它的後方持續的生產，（嘉賓信號中斷）

姚長盛：我來給大家翻譯，他說的是在後方的生產效率和生產鏈的完整保證了二戰（的勝利）。第三，因爲時間快到了，我也不能說太多了，第三大家去猜吧，今天就到這兒，謝謝二位。

賈康：謝謝，有機會再聊，等陳教授回來咱們再一塊兒給他慶祝。