灵活与稳健之间 两千亿后阳光城的平衡之道
阳光城业绩发布会 图片来源：阳光城 双千亿之后继续往前走不掉队，并且保障负债、利润与规模三者的平衡……阳光城在规模快速提升后，更加关注品质和财务指标的改善。 朱荣斌把规模、利润、财务三个指标看作是“不可能的三角形”，近年来都在尽力实现三个指标的平衡发展。他称如果单纯追求规模，阳光城还可以上更高的一层台阶，但必须时刻还是要去尽力兼顾。 尽管维持“不可能三角形”平衡是业内公认的难题，但阳光城有着自己的解决之道。
首次跨越两千亿后的随「机」而动年报显示，阳光城首次完成销售额2110亿元，同比增长30%，权益销售金额1351.43亿元，同比增长14.21%。实现销售面积1713万平方米，销售均价12317元/平方米。实现营收610.5亿元，归母净利润为40.2亿元，同比增幅较大，达到33.21%。 此外，阳光城的资产规模取得飞跃式的发展。2019年末，阳光城总资产突破3000亿，达到3075.51亿元，相较2018年末的2633.97亿元增长16.76％；归属上市公司股东的净资产同比上升16.39％至267.44亿元。 朱荣斌坦诚阳光城错过了过去的高红利时代，底子薄。但是近年来通过团队提升、专业能力的提升，打造了比较好的运营能力，有信心在运营端持续提升核心竞争力。实现两千亿跨越之后的阳光城，显得愈加从容。“对规模的增长速度和排名是很关注的，但是我们也会更加淡定。”朱荣斌称。 尽管受新冠疫情的影响，行业有了一些不确定因素。阳光城提出既要保持往前行、不掉队，又要灵活高效，随“机”而动。3月份，阳光城实际销售数据已恢复八九成左右，预计4月份会基本恢复正常。 这种灵活和随“机”体现在了2020年销售目标的制定上，阳光城将今年目标制定为2000亿+。到底+多少，朱荣斌称之为一个未知的变数。据了解，2020年阳光城整体供货货值可达到3200亿元，以65%的去化率即可达到2000亿元+的目标。 阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“推动下一步发展，利润是非常重要的一个目标。改善毛利率，要做很多的工作。买地、设计、运营、财务成本降低方面，我们会继续把它做得更好。”
坚持降负债 引入战略投资者事实上，去年阳光城在销售规模、营业收入、净利润等都有所提高外，财务指标的进一步改善也是2019年的一大亮点。 报告期内阳光城净负债率同比降低44%，至138.2%。阳光城执行副总裁吴建斌曾表示，“希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内。2019年将争取回到150%，2020年净负债率可以降到100%之内。”如今看来，阳光城净负债率连续多年下降，又一次兑现了诺言。 截至2019年年末，阳光城有息负债规模1123.21亿元，近三年均保持规模相当，但债务结构得到优化：该期短期有息负债规模为335.49亿元，占有息负债比例较上年年末下降12.94%至29.87%，非银融资占比较上年年末的52.57%下降至24.94%。 在降低负债的同时，阳光城坚定执行“三收三支”政策，加强了现金流管控。2019年全口径回款1692亿元，回款率高达80.2%，连续两年保持回款率在80%以上。 目前来看，阳光城现金流较为充足。2019年账面现金为419.8亿元，现金短债比达到1.25。朱荣斌称在2月份时阳光城做了一场压力测试。“即使在销售为零的极端情况下，我们至少也能保持三个月的经营。” 良好的财务情况，使得境内外多家评级机构纷纷上调阳光城评级，其中大公国际、东方金诚已将其主体评级提升至顶级AAA。同时融资渠道通畅，阳光城获得银行授信总额1078.2亿元，其中尚有474.6亿元余额未使用。 业绩会上，管理层还表示，正在积极研究物业上市。另外，今年的一项重要工作目标是引入战略投资者。朱荣斌称，目前已经接触了多家有意向的机构，但受疫情影响，进度有所延后，此后会继续展开。
发力旧改 谨慎拿地「销多少、补多少」土地储备方面，阳光城同样有着不俗的表现。截至2019年底，阳光城土地储备总计4523万平方米，储备货值6324亿元，其中一二线城市可售货值占比74%。分区域来看，阳光城以大福建、长三角和珠三角布局为主，土地储备分别为570.6、526.8、641.3万平米。 拿地渠道上，37%新增土储是通过招拍挂方式，36%是通过收并购，27%是通过旧改。阳光城继续发挥原有的收并购投资能力，建立并拓展了旧改项目获取能力，于2019年成功在广州、深圳、昆明、贵阳、山西等地确权并上市多宗旧改项目。 值得注意的是，2019年公司新增土储平均权益为70%，与2018年同比增加15%。朱荣斌透露之前相当多的项目是与其他企业合作开展，这对规模的提升带来了很大的助力，但权益比过低也制约了融资等方面。今后将逐步提高权益销售比重，80%更为理想，与此同时也会继续和“朋友圈”里理念相同的企业继续合作。 2020年阳光城整体供货货值为3200亿元。据悉，阳光城计划在保证有息负债不新增的前提下，新增投资货值目标3000-5000亿元，保证2020年及今后销售的持续增长。 据了解，一季度阳光城及时把握土拍窗口期，增加了415亿货值土储。“项目都是短平快的，将作为当年业绩补充。”在旧改方面，朱荣斌称，重点选择相对成熟的项目，在项目的中后期介入，争取项目能够短期内确权，一年内能实现供地。 管理层表示阳光城在拿地策略方面保持稳健谨慎，继续坚持“销多少、补多少”的战略。可能短期内会以频率换概率，多关注、参与市场，并在收并购、旧改等多个渠道进行布局，同时强化投资标准，对市场、城市、地块资源做更全面的评估。 在房住不炒的基调下，面对土地成本高企、行业利润下调的普遍现象，朱荣斌认为不是如何得到高回报，而是如何使预期不高的回报真正能够实现，这是考验企业的运作水平。
“行业上半场，房企发展靠土地红利，各家房企趋于同质化，享受行业Beta；行业下半场，土地红利殆尽，运营红利凸显，企业分化加剧、必须要凭借自身独有的Alpha脱颖而出。”朱荣斌指出。