靈活與穩健之間 兩千億後陽光城的平衡之道
陽光城業績發佈會 圖片來源：陽光城 雙千億之後繼續往前走不掉隊，並且保障負債、利潤與規模三者的平衡……陽光城在規模快速提升後，更加關注品質和財務指標的改善。 朱榮斌把規模、利潤、財務三個指標看作是“不可能的三角形”，近年來都在盡力實現三個指標的平衡發展。他稱如果單純追求規模，陽光城還可以上更高的一層臺階，但必須時刻還是要去盡力兼顧。 儘管維持“不可能三角形”平衡是業內公認的難題，但陽光城有着自己的解決之道。
首次跨越兩千億後的隨「機」而動年報顯示，陽光城首次完成銷售額2110億元，同比增長30%，權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。實現銷售面積1713萬平方米，銷售均價12317元/平方米。實現營收610.5億元，歸母淨利潤爲40.2億元，同比增幅較大，達到33.21%。 此外，陽光城的資產規模取得飛躍式的發展。2019年末，陽光城總資產突破3000億，達到3075.51億元，相較2018年末的2633.97億元增長16.76％；歸屬上市公司股東的淨資產同比上升16.39％至267.44億元。 朱榮斌坦誠陽光城錯過了過去的高紅利時代，底子薄。但是近年來通過團隊提升、專業能力的提升，打造了比較好的運營能力，有信心在運營端持續提升核心競爭力。實現兩千億跨越之後的陽光城，顯得愈加從容。“對規模的增長速度和排名是很關注的，但是我們也會更加淡定。”朱榮斌稱。 儘管受新冠疫情的影響，行業有了一些不確定因素。陽光城提出既要保持往前行、不掉隊，又要靈活高效，隨“機”而動。3月份，陽光城實際銷售數據已恢復八九成左右，預計4月份會基本恢復正常。 這種靈活和隨“機”體現在了2020年銷售目標的制定上，陽光城將今年目標制定爲2000億+。到底+多少，朱榮斌稱之爲一個未知的變數。據瞭解，2020年陽光城整體供貨貨值可達到3200億元，以65%的去化率即可達到2000億元+的目標。 陽光城集團執行副總裁吳建斌表示：“推動下一步發展，利潤是非常重要的一個目標。改善毛利率，要做很多的工作。買地、設計、運營、財務成本降低方面，我們會繼續把它做得更好。”
堅持降負債 引入戰略投資者事實上，去年陽光城在銷售規模、營業收入、淨利潤等都有所提高外，財務指標的進一步改善也是2019年的一大亮點。 報告期內陽光城淨負債率同比降低44%，至138.2%。陽光城執行副總裁吳建斌曾表示，“希望通過三年的時間，把陽光城的淨負債率降低在100%之內。2019年將爭取回到150%，2020年淨負債率可以降到100%之內。”如今看來，陽光城淨負債率連續多年下降，又一次兌現了諾言。 截至2019年年末，陽光城有息負債規模1123.21億元，近三年均保持規模相當，但債務結構得到優化：該期短期有息負債規模爲335.49億元，佔有息負債比例較上年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資佔比較上年年末的52.57%下降至24.94%。 在降低負債的同時，陽光城堅定執行“三收三支”政策，加強了現金流管控。2019年全口徑回款1692億元，回款率高達80.2%，連續兩年保持回款率在80%以上。 目前來看，陽光城現金流較爲充足。2019年賬面現金爲419.8億元，現金短債比達到1.25。朱榮斌稱在2月份時陽光城做了一場壓力測試。“即使在銷售爲零的極端情況下，我們至少也能保持三個月的經營。” 良好的財務情況，使得境內外多家評級機構紛紛上調陽光城評級，其中大公國際、東方金誠已將其主體評級提升至頂級AAA。同時融資渠道通暢，陽光城獲得銀行授信總額1078.2億元，其中尚有474.6億元餘額未使用。 業績會上，管理層還表示，正在積極研究物業上市。另外，今年的一項重要工作目標是引入戰略投資者。朱榮斌稱，目前已經接觸了多家有意向的機構，但受疫情影響，進度有所延後，此後會繼續展開。
發力舊改 謹慎拿地「銷多少、補多少」土地儲備方面，陽光城同樣有着不俗的表現。截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值佔比74%。分區域來看，陽光城以大福建、長三角和珠三角佈局爲主，土地儲備分別爲570.6、526.8、641.3萬平米。 拿地渠道上，37%新增土儲是通過招拍掛方式，36%是通過收併購，27%是通過舊改。陽光城繼續發揮原有的收併購投資能力，建立並拓展了舊改項目獲取能力，於2019年成功在廣州、深圳、昆明、貴陽、山西等地確權並上市多宗舊改項目。 值得注意的是，2019年公司新增土儲平均權益爲70%，與2018年同比增加15%。朱榮斌透露之前相當多的項目是與其他企業合作開展，這對規模的提升帶來了很大的助力，但權益比過低也制約了融資等方面。今後將逐步提高權益銷售比重，80%更爲理想，與此同時也會繼續和“朋友圈”裏理念相同的企業繼續合作。 2020年陽光城整體供貨貨值爲3200億元。據悉，陽光城計劃在保證有息負債不新增的前提下，新增投資貨值目標3000-5000億元，保證2020年及今後銷售的持續增長。 據瞭解，一季度陽光城及時把握土拍窗口期，增加了415億貨值土儲。“項目都是短平快的，將作爲當年業績補充。”在舊改方面，朱榮斌稱，重點選擇相對成熟的項目，在項目的中後期介入，爭取項目能夠短期內確權，一年內能實現供地。 管理層表示陽光城在拿地策略方面保持穩健謹慎，繼續堅持“銷多少、補多少”的戰略。可能短期內會以頻率換概率，多關注、參與市場，並在收併購、舊改等多個渠道進行佈局，同時強化投資標準，對市場、城市、地塊資源做更全面的評估。 在房住不炒的基調下，面對土地成本高企、行業利潤下調的普遍現象，朱榮斌認爲不是如何得到高回報，而是如何使預期不高的回報真正能夠實現，這是考驗企業的運作水平。
“行業上半場，房企發展靠土地紅利，各家房企趨於同質化，享受行業Beta；行業下半場，土地紅利殆盡，運營紅利凸顯，企業分化加劇、必須要憑藉自身獨有的Alpha脫穎而出。”朱榮斌指出。