當中國房地產從擴張週期轉入保守週期，房企需要在規模、利潤增長的同時去槓桿，極爲考驗戰略執行力。

“不可能三角”很難打破，但陽光城是少數做到平衡發展的房企之一。

2019年財報顯示，陽光城銷售額突破2000億大關，同時淨負債率等財務數據得到大幅度優化，多家機構上調評級。左手上規模、右手去槓桿，陽光城是如何施展平衡術的呢？

穩增長 高質量

2019年，陽光城銷售額達到2110億元，同比增長30%，房企TOP15的地位也更爲穩固。從2015年的300億銷售規模起步，特別是進入“雙斌”時代後，陽光城連續跨越千億、雙千億門檻，年均增速超過60%，行業排名也從2015年的第28位晉階到2019年的第13位。

陽光城的業績穩健增長。2019年，營收610.49億元，同比增8.11%；淨利40.2億元，同比增33.21%。對比2017年，兩年間業績接近翻倍，淨利率也提升到7.08%。鑑於業績提升，陽光城今年也大幅提升分紅比例至約20%，計劃分紅8.12億元。

規模和淨利，增速均同步超過30%，顯示了陽光城高增長的高質量。

但地產調控及行業普遍降速、利潤下調的大環境，房企經營已到深水區。

面對市場的高度不確定性，陽光城開始控速求穩、看淡銷售規模，將2020年銷售目標暫定爲2000+億元。

穩住2000億的基本盤，又給自己留下具有彈性的增長空間，這是務實的做法。

具體來看，陽光城2020年可售貨值達到3200億元，按照65%的去化率，就能夠保證2000億的基本盤不動搖。

與此同時，陽光城擁有4101萬平方米土儲，貨值達6324億元，能夠滿足未來兩三年開發所需。這些土儲超過70%集中在一二線城市，平均土地成本4356元每平方米，僅約2019年銷售均價的1/3，這也爲後續利潤釋放提供了堅實支撐。

值得一提的是，爲保證未來利潤釋放，陽光城還將改善權益銷售。2019年，陽光城權益銷售比爲64%，但管理層在業績會上透露，今後將逐步提高權益銷售比至80%。

此外，陽光城拿地也更爲均衡，除招拍掛、併購外，土地成本更低的舊改項目將爲陽光城貢獻更多土儲。目前，陽光城有超過421萬平方米的舊改土儲等待分期確權，舊改項目已在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽等地相繼落地、其中第一個舊改項目已在去年實現上市銷售。

去槓桿 調結構

穩增長的另一頭是去槓桿。

陽光城的債務結構優化之道，首先是加速銷售回款和結轉、增厚淨資產，其次是穩住債務規模不增長。2019年期末，陽光城有息負債1123億元，較前兩年規模基本保持不變，但淨負債率大幅下降了44%，說明上述策略的效果較爲顯著。去年，陽光城平均回款率達到80%，經營性淨現金流入154億元。

此外，通過長短債置換，陽光城短期有息負債佔比下降了約13%，長短期債務結構由之前的6:4優化到7:3。2019年期末，陽光城賬面資金419.78億元，能夠全額覆蓋335.4億元的短期有息負債。

陽光城的融資結構也進行了積極調整，銀行貸款佔比達到49.14%，非銀融資佔比從2018年末的52.57%下降至24.94%，這也降低了整體平均融資成本。去年融資環境趨緊的背景下，陽光城平均融資成本爲7.71%，下降了0.23%。

由於財務指標的持續向好，陽光城在2019年被多家境內外評級機構上調評級。今年初，大公國際將陽光城信用等級上調爲“AAA”級。

未來戰略

跨入2000億門檻後，房企做大規模的同時還要“做強”，這需要陽光城在股東回報、產品品質、人均績效等方面做出更多努力。

行業進入微利時代，房地產行業也進入了向管理要效益的時期。去年11月，陽光城便已先行一步，在組織內開展變革，對集團、區域、基層進行架構調整。具體策略是做實做強區域，不斷做實項目，以此來保持公司的靈活性、高效性和精簡的結構，進而達到人均3500萬元以上的能效目標。

高品質標杆產品是陽光城對外的核心競爭力。從2018年起，陽光城推進“綠色智慧家”戰略，所有的項目中核心材料都按照綠色環保標準採購。截止2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建築面積530萬平方米，這爲陽光城的產品銷售帶來了溢價，廣受市場好評。

陽光城的下一步重點是什麼？除了穩規模、提利潤、降負債，值得一提的是，資本市場認可度已經被陽光城列爲關鍵任務之一。

2020年，陽光城將繼續引入戰略投資人、優化股權結構，加大分紅比例，全面提升資本市場認可度。

這是一個成熟房企的責任感。