提到高房价，很多人都说我们很像日本。言外之意，我们将步日本房地产泡沫破灭的后尘。然而道哥并不这么认为。

今天我们来了解一下近年来发生过房地产市场泡沫破灭的国家和地区，当时是怎样的情况，再和我国当前的情况做一个对比，一起来看看结果。

先说美国，06年次贷危机导致了美国的金融危机，从而影响到欧洲，甚至全世界！

这次，美国的房地产市场泡沫破灭，最主要的原因是美国政府提倡了叫居者有其屋的政策，政府向那些没有工作、没有固定收入也没有房产的人（在美国被戏称为三无人群），提供便捷的甚至低利率的贷款政策支持。

这样一种政府向善的政策，最终诱发整个房地产市场泡沫破灭，进而诱发金融和经济危机。

对比我国房地产市场，无论你在哪个地方买房，不论你的经济资金情况是什么样的，目前首套房的付款比例都要30%甚至更高。从这个角度来说，我国房地产市场风险应该是可控的。

再看日本。日本离中国比较近，经济体量也比较大。日本的房地产市场泡沫破灭发生在上世纪的90年代，在此之前日本也经历过长达二、三十年的经济的高速增长，有多高呢？也就是5%左右。不像过去二、三十年，我国的经济增长速度可达到9%、10%。

房地产市场泡沫破灭之前的1985年，日本和美国签订了一个《广场协议》，按照这个协议日元兑美元约定的要每年有5%的向上的浮动。实际情况，签订协议之后的三年时间日元兑美元升值了87%。

大家都明白这一纸协议上面约定了日元兑美元未来的升值，这是确定性的。金融市场就形成了一个确定性套利机会，大量资金进入到日本，吹大了股市和房地产市场的泡沫。

日本央行当意识到了风险，从1987年开始采取急刹车的方式来控制风险，实行了极其严厉的金融收缩政策。

1986年，日本的金融机构对房地产行业的贷款同比前一年增长了30%到40%；但1987年同比增速已经降到了6%—8%。1991年，日本的所有金融机构都停止了对房地产行业的贷款。

整个市场急剧变化，诱发了股市的泡沫破灭等一系列风险发生。日本的房地产市场的泡沫被刺破了。

应该说，日本的这种从极度宽松到极度收紧的货币政策，是造成房地产市场泡沫涨大，进而刺破的最根本原因。

参照我国政府对宏观调控方面的依据和经验，这种情况在我国发生的概率并不大。

再看一下东南亚。东南亚经济体在上世纪90年代末发生了一次不小的金融危机。房地产在这次危机中起到了重要的推波助澜的作用。东南亚房地产市场泡沫破灭的这个危机最重要的原因是，整个东南亚国家经历过80、90年代初的高速增长。

我们都听说过像四小龙、四小虎这些故事，那么经济高度增长自信，加上在国际上竞争力的高度自信，四小龙都实行了国家货币和美元的直接或者间接的固定利率，盯住美元！

恰恰在90年代以后，美国经济特别景气，而东南亚经济开始衰落。而实行的固利率没有变。

简单说，这意味着东南亚的货币长期被高估，而政府仍然坚持盯住美元，就存在了一个套利空间。大量货币从东南亚国家本币兑换成美元，之后撤离东南亚市场。随着资金撤离，本币贬值，从而诱发了房地产危机。

再看一下中国，虽然说我们的货币发行量增长很高。但是长期来看，人民币对美元兑国际主要货币的价值还是比较稳定的，最重要的是中国实行的是有管理的浮动汇率政策。这意味着在中国你有钱，想把钱拿到国外去，在资本项目是不允许的，这种情况就最大限度避免了大量资金外流。

在外汇资金外流被管制，我国的房地产行业的首付款比例普遍比较高，同时宏观调控当局手中的筹码比较多，调控经验还算丰富的情况下，参照这几个地方房地产泡沫破灭的经验来看，短期内中国是不会犯的这些错误的。也就是说，中国房地产市场短期不至于出现泡沫破灭的极端情况。

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