地产识维（五）丨行业新运营模式下，企业的模型升维

本栏目灵感来源自亿翰智库董事长陈啸天

——亿翰智库2018年核心观点：

“行业降维淘汰企业升维精进。”

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，

带您一同深入解读

11月栏目正式回归，一同来探寻突围的路径——企业升维

正文

一、 B2G模式是未来趋势，

模型升维势在必行

过去企业做住宅B2C的市场是一个单边市场，其经营逻辑基本上就是拓展拿地、开工预售、回款再投资，往简单说，还是对土地、资金、人这三要素的开发和利用。依靠土地、资金、人这三要素即可以形成一个闭环模型，企业均衡这三者的使用成本和预期收益，根据其预设的投资回报水平，来均衡土地、资金、人的权重，实现企业的战略规划和布局。但是未来企业终将面对中国的城市化进程行至后期、人口红利逐渐消失等等因素的影响， B2C市场也将进入存量阶段，如果仅依靠着过去的闭环模型去发展，企业的市场空间会不断收缩。

之前我们也提出过，接下来企业需要把握的重要机会就是行业开启的B2G模式，房地产业要开始成为产业的载体。行业经历过蓬勃发展的时代，已经完成自我的原始积累，那么此时就不能一味只关注单一的自我价值成长，政府对行业高度控盘，希望房企升级现有模式，更多地服务于实体，这是政府的要求；但如果房企涉足产业，仅仅是将产业或者租赁作为拿地的筹码，那么这种模式现在也已经失效。总体来说企业还是要做好产业运营，使地产获得更高溢价、更加可持续的增长，也可以通过产业运营获取新的利润增长点。

企业要考虑加入产业，在之前的盈利模式上必须要考虑其他更多的城市的诉求和社会的诉求，就要兼顾多维元素。因此，过去的三元模型也需要升维，不再是一个简简单单的三要素的组合和均衡，而是成了“3+X”模型，这就是模型升维的概念。

图：企业模型升维示意图

二、三步走实现企业“3+X”模型升维

企业需要构造新的模型，这个过程大致分为三个步骤：

✔第一步，房企需要把原来形成闭环的模型打开。过往在土地、资金、人才之中周转腾挪的经验已经不适用，要从舒适区积极走出来，主动去适应新的环境和形式。B2G模式需要企业根据自身的区位、条件、资源等因素，去挖掘与自身匹配、容易嫁接的产业。这个产业可能是企业多元化发展的重要布局，能够直接带来明显的协同效应，但也有部分投资不能过多计较当下的投入和产出，企业需要主动积极地以商业化的逻辑承担一些政府的功能，以便日后更够更好地获取政府资源。

✔第二步，要尝试性的把新的元素（比如X元素）揉入到土地、资金、人才这三个传统闭环模型中。在企业充分了解这个产业的发展规律的情况下，初步确定了与其发展相匹配的具体某个领域的产业，应该将这个产业中需要重点考量的变量融入到新的模型当中。重新去考量政府的诉求、企业的利益、产业的规律、消费者的需求等等因素，在多元利益结构中寻找新的平衡，设计成初步的新闭环模型。

✔第三步，将这个新的闭环模型投入到实际业务中去。任何模型都需要修正与调整，企业也需要根据不断变化的政策、宏观、行业环境，修正模型中的参数及变量，最终形成符合整个市场环境的闭环模型，并衍生出可在多元应用场景下运用的各类版本模型。

三、企业引入X元素，

新运营模式带来新思考

从房企涉足的领域来看，除了长租公寓以外，商业、金融、养老、文旅、教育均是热门的产业板块。但是产业运营与过去“快拿地、快开发、快销售”短平快的住宅开发模式截然不同，需要更长的项目培养周期和更大的资金投入。其次产业所面对的消费者具有更加多元化的需求，这也加大了成功经验直接复制的难度，所以如果对产业地产行业缺乏比较清晰的项目定位，没有明确的运作方式，没有专业的操盘，那么产业运营项目很可能会失败，甚至成为企业的拖累。

在企业的“3+X”模型中，X元素也是至关重要的一环，需要企业准确考量这一环节的各种变量。如企业进军养老板块，由于医养不分家，那么养老地产就不仅仅是一个让老年人居住的地方，需要配套相关的医疗、医院资源，就大大提高了进入养老产业的门槛和要求。房企要经营好养老社区，就需要对老年人的需求、医院的定位、专科科室特色做充足的研究。教育板块也是如此，因为国内多数人买房都有买学区的概念，所以教育也一直是投资者置业的重要比对因素，如果附带优质的教育资源，一定会大大提高项目的附加值，这也是企业热衷于教育板块的原因之一。但是做好教育非一朝一夕的事情，从选址、建设、师资及设备上都需要从做教育的角度仔细考量，未来才会打造出优质的师资团队，树立良好的口碑。

此外企业涉足产业，过往的快周转方式失效，那么如何解决资金的退出问题，如何平衡投入资金的成本与运营收益之间的关系，也是需要在新的模型中重点考量和均衡的。