地產識維（五）丨行業新運營模式下，企業的模型升維

本欄目靈感來源自億翰智庫董事長陳嘯天

——億翰智庫2018年核心觀點：

“行業降維淘汰企業升維精進。”

億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，

帶您一同深入解讀

11月欄目正式迴歸，一同來探尋突圍的路徑——企業升維

正文

一、 B2G模式是未來趨勢，

模型升維勢在必行

過去企業做住宅B2C的市場是一個單邊市場，其經營邏輯基本上就是拓展拿地、開工預售、回款再投資，往簡單說，還是對土地、資金、人這三要素的開發和利用。依靠土地、資金、人這三要素即可以形成一個閉環模型，企業均衡這三者的使用成本和預期收益，根據其預設的投資回報水平，來均衡土地、資金、人的權重，實現企業的戰略規劃和佈局。但是未來企業終將面對中國的城市化進程行至後期、人口紅利逐漸消失等等因素的影響， B2C市場也將進入存量階段，如果僅依靠着過去的閉環模型去發展，企業的市場空間會不斷收縮。

之前我們也提出過，接下來企業需要把握的重要機會就是行業開啓的B2G模式，房地產業要開始成爲產業的載體。行業經歷過蓬勃發展的時代，已經完成自我的原始積累，那麼此時就不能一味只關注單一的自我價值成長，政府對行業高度控盤，希望房企升級現有模式，更多地服務於實體，這是政府的要求；但如果房企涉足產業，僅僅是將產業或者租賃作爲拿地的籌碼，那麼這種模式現在也已經失效。總體來說企業還是要做好產業運營，使地產獲得更高溢價、更加可持續的增長，也可以通過產業運營獲取新的利潤增長點。

企業要考慮加入產業，在之前的盈利模式上必須要考慮其他更多的城市的訴求和社會的訴求，就要兼顧多維元素。因此，過去的三元模型也需要升維，不再是一個簡簡單單的三要素的組合和均衡，而是成了“3+X”模型，這就是模型升維的概念。

圖：企業模型升維示意圖

二、三步走實現企業“3+X”模型升維

企業需要構造新的模型，這個過程大致分爲三個步驟：

✔第一步，房企需要把原來形成閉環的模型打開。過往在土地、資金、人才之中週轉騰挪的經驗已經不適用，要從舒適區積極走出來，主動去適應新的環境和形式。B2G模式需要企業根據自身的區位、條件、資源等因素，去挖掘與自身匹配、容易嫁接的產業。這個產業可能是企業多元化發展的重要佈局，能夠直接帶來明顯的協同效應，但也有部分投資不能過多計較當下的投入和產出，企業需要主動積極地以商業化的邏輯承擔一些政府的功能，以便日後更夠更好地獲取政府資源。

✔第二步，要嘗試性的把新的元素（比如X元素）揉入到土地、資金、人才這三個傳統閉環模型中。在企業充分了解這個產業的發展規律的情況下，初步確定了與其發展相匹配的具體某個領域的產業，應該將這個產業中需要重點考量的變量融入到新的模型當中。重新去考量政府的訴求、企業的利益、產業的規律、消費者的需求等等因素，在多元利益結構中尋找新的平衡，設計成初步的新閉環模型。

✔第三步，將這個新的閉環模型投入到實際業務中去。任何模型都需要修正與調整，企業也需要根據不斷變化的政策、宏觀、行業環境，修正模型中的參數及變量，最終形成符合整個市場環境的閉環模型，並衍生出可在多元應用場景下運用的各類版本模型。

三、企業引入X元素，

新運營模式帶來新思考

從房企涉足的領域來看，除了長租公寓以外，商業、金融、養老、文旅、教育均是熱門的產業板塊。但是產業運營與過去“快拿地、快開發、快銷售”短平快的住宅開發模式截然不同，需要更長的項目培養週期和更大的資金投入。其次產業所面對的消費者具有更加多元化的需求，這也加大了成功經驗直接複製的難度，所以如果對產業地產行業缺乏比較清晰的項目定位，沒有明確的運作方式，沒有專業的操盤，那麼產業運營項目很可能會失敗，甚至成爲企業的拖累。

在企業的“3+X”模型中，X元素也是至關重要的一環，需要企業準確考量這一環節的各種變量。如企業進軍養老闆塊，由於醫養不分家，那麼養老地產就不僅僅是一個讓老年人居住的地方，需要配套相關的醫療、醫院資源，就大大提高了進入養老產業的門檻和要求。房企要經營好養老社區，就需要對老年人的需求、醫院的定位、專科科室特色做充足的研究。教育板塊也是如此，因爲國內多數人買房都有買學區的概念，所以教育也一直是投資者置業的重要比對因素，如果附帶優質的教育資源，一定會大大提高項目的附加值，這也是企業熱衷於教育板塊的原因之一。但是做好教育非一朝一夕的事情，從選址、建設、師資及設備上都需要從做教育的角度仔細考量，未來纔會打造出優質的師資團隊，樹立良好的口碑。

此外企業涉足產業，過往的快週轉方式失效，那麼如何解決資金的退出問題，如何平衡投入資金的成本與運營收益之間的關係，也是需要在新的模型中重點考量和均衡的。