（圖片來源網絡）

　　中房報記者翁曉琳丨深圳報道

　　芬姨坐在崗頭新圍仔村村口的角落裏，看着來來往往的行人默默發呆。

　　這個位於龍崗區坂田的城中村，是改革開放之後深圳工業崛起時的新興城中村之一，曾被譽爲“IT第一村”，彙集着周邊華爲、富士康等企業園區的員工。

　　2017年8月啓動改造、12月份首棟長租公寓樣板樓揭幕後，現在，來到這裏，看到的還是塵土飛揚的改造現場。

　　萬科“萬村計劃”的第一站就在這裏。進駐這裏之後，萬科又陸續進入玉田村、景樂新村、上角環村、石廈村、平山村、大梅沙村等，累計涉及近100個城中村。

　　但令外界沒有想到的時，“萬村計劃”這個新生事物最近風波不斷，先是上半年富士康工人發出公開信，質疑萬科推高了房租，11月又傳出“萬村計劃”全面暫停簽約新房源的消息，儘管深圳萬科方面進行了否定，但擺在眼前的現實問題卻很棘手。

　　王石寄予厚望的 “萬村計劃”，被認爲是城中村綜合治理髮展的新模式，去年啓動時被市場叫好，認爲在無法強拆重建的現實情況之下，柔性改造城中村是一條新的途徑。

　　柔性改造下的深圳城中村的確煥發了新樣貌，新問題也出現了，就是房租上漲，對於大多租金承受能力低的外來務工人員，他們只能轉身離開，搬往條件較差、面積更小、更遠的區域。改造後的城中村已經不屬於他們的天地。

　　對於房東來說，萬科的進入也並非全然被接受，他們說那會失掉“主動權”。

　　━━━━

　　“接受不了房租那就搬走”

　　崗頭新圍仔村改造現場 中房報記者 翁曉琳/攝

　　對城中村改造，王石的野心很大。

　　今年4月，2018城市共創大會上，萬科創始人王石出面站臺，希望萬科“萬村計劃”未來可以適用於全國乃至全球，“要有借鑑意義、標杆意義。萬科已經在（約）100個城市發揮城市配套服務商的作用，100個城市乘以100個村，就是一萬個村。”

　　從市場需求端看，對於原本租住這些城中村的租客來說，對“萬村計劃”的接受度分成兩派。

　　芬姨就回想起經常遇到的一個做廚師的湖南小夥，因爲租金，天性快樂的小夥子離開的時候，拖着兩個巨大的紅白藍蛇皮袋，臉上的焦躁以及不甘，還令芬姨印象深刻，“萬科進來以後，房東要收回房子，讓這些租客15天內搬走。你看那幾棟圍起來的樓，現在住在這裏的人不是很多了。”

　　記者看到，村口改造好的三角廣場，聚集着住在這裏的人們在一起打牌。一位李姓大爺站一邊看朋友們打牌，一邊打開話匣子說：其實改造得挺好，這裏路都變得寬敞了，還有一個小廣場給我們休閒。我兒子在富士康打工，就住在這裏，上班比較近。

　　對於有人搬走，他說，的確是有好多人都搬走了，這不是要騰出房子進行改造嘛。我的房東不接受改造，但是也漲了租金，還能在我接受的範圍內。

　　對於那些離開的人，李大爺理解地說：“平時和我們一起打牌的夥伴已經離開了，每月辛辛苦苦也就賺個3000多塊錢，還要給家裏寄生活費，後面那個魔方公寓拎包入住要2500元/月，哪裏住得起；就算萬科第一期改造好的公寓，最便宜也要快800元/月了，但不能做飯，房間還特別小。這裏原本最便宜的單間只要500元/月，房東一加價，住不起只能搬走了。”

　　在高收入人羣遷入的同時，周邊城中村的房租大幅調漲，崗頭新圍仔村的房租也在快速上漲。

　　中國房地產報記者多方採訪得知，去年，2房1廳帶廚衛的房子租金約1500元至1700元/月；1房1廳帶廚衛850元/月；帶廚衛單間650元/月。但是現在價格已經分別上漲至1700元-1900元/月、1300元-1500元/月、700元-900元/月。

　　萬科泊寓華爲基地店，一期公寓價格是798元/月起，二期公寓的價格已經上漲至1558元/月起。萬科泊寓員工對中國房地產報記者解釋稱：一期房間比較小，價格也比較低；二期房間大，價格高點。如果現在簽約，可以便宜100元，以1458元/月簽約。

　　對於後續房租上漲幅度這個租客關心的問題，這位萬科員工稱，會根據周邊市場價位來調節，合同期內不會上漲。目前，一期已經全部出租，二期將在11月20日開放出租。

　　按照萬科此前披露的消息，萬科的操作思路是房間面積稍微變小，但基礎配套會更好、居住品質提高，並將租金預算控制在同改造前同檔，“綜合整治完成後的公寓，租金在現有的市場情況下會有約10%增長，不會改變城中村的‘廉租’的屬性。”

　　萬科泊寓華爲基地店二期中房報記者 翁曉琳/攝

　　━━━━

　　“我們不想給萬科改造”

　　崗頭新圍仔村至今還有很多沒掛上綠幕進行改造的房子，村子入口一排的十幾棟樓房，就顯示着不同的原貌。

　　看到有人過來，房主黃老闆熱情地開了門，讓記者進來並說：“301那個一房一廳的人剛剛搬走，其他都住滿了，你自己上去看看”。鐵門一關，樓梯間一下子變暗，記者小心翼翼地上了樓，樓上十分昏暗。在現場，記者看到這是一個由十幾平方米隔離出來的一房一廳一廚一衛的房間，從窗戶看出去，還能看到隔壁樓正在趕工裝修。

　　普通農民房，窗戶對面就是萬科改造的農民房

　　中房報記者 翁曉琳/攝

　　記者下樓後，黃老闆站在路邊詢問：“還可以吧，1300元/月，合適你就可以拿了。現在房源很緊俏，今天不定下來，過幾天就沒了。”

　　對於爲何沒有租給萬科，黃老闆說：“不喜歡別人在我房子裏敲敲打打，搞得亂七八糟。我自己收租也挺好的。”

　　深圳本地人的黃老闆，收入主要依靠這棟8層小樓，1-7樓均對外出租，每層樓有6間房，粗略計算，一個月收入也有5.4萬元。

　　黃老闆對於萬科給的租金上漲幅度並不是十分看得上，“我想什麼時候上漲就什麼時候上漲，當然我們也不會無故上漲。只是房子在自己手裏，我更有話語權。”

　　據悉，萬科與崗頭新圍仔村當地村民拿房價格約在30元-40多元/平方米，租期12年，硬軟裝1800元-2000元/平方米。租金爲遞增方式，每年上浮3%，其中樓梯房爲42元/平方米，電梯房46元/平方米。

　　不過萬科需要與每一棟樓的村民談合作，目前崗頭新圍仔村的238棟樓，截至去年12月30日，統租率爲15%，萬科的目標是達到60%-80%。

　　對於目前崗頭新圍仔的最新談判進度，萬科方面並未向中國房地產報記者透露，只是稱：“很多還在談判，將來還是希望絕大部分能談下來。”

　　有媒體報道稱，目前“萬村計劃”的工程進度嚴重滯後，2000多棟房屋的開工率大概在20%，已運營的房屋也屈指可數，深圳萬科每月需要支付的資金高達數億元，迴流的租金卻極其少。

　　有接近萬科的人士對中國房地產報記者表示：有的村的進度變緩慢了，畢竟談判的過程還是比較艱難，村民都有自己的考量。目前萬科的重心是放在大梅沙村那一邊。

　　另外，“萬村計劃”進駐更加偏遠的區域，競爭促使拿房成本上升、租客羣體支付能力下降，收益率變得不再理想。

　　━━━━

　　套利年代沒人會隨便妥協

　　對於黃老闆這類不想綜合整治的村民來說，今後或許也將被迫接受。

　　近日，深圳發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018—2025）》的徵求意見稿（以下簡稱“總體規劃”），全市綜合整治分區劃定對象總規模約爲99平方公里，規劃期內綜合整治分區用地規模爲55平方公里。

　　換句話說，這99平方公里的城中村不再拆遷重建、不進行棚戶區改造計劃以及土地整備計劃。各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

　　在拆遷和重建城中村這件事情上，深圳市政府意識到城中村對外來人口居住的重要性。近幾年，深圳出臺了很多相關政策，探索利用城中村妥善安置外來人口的可能性。

　　2017年，深圳爲了完成“十三五”40萬套保障房目標，發佈了《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（徵求意見稿），要求 “十三五”期間收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業。

　　根據深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，佔深圳土地總面積的1/6。深圳城中村租賃住房約佔總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體。

　　政策出來之後，不少開發商加入了城中村開發行列，萬科就是其中之一，其率先提出“綜合整治+內容運營”的模式來運營城中村，按照萬科的定位，城中村綜合整治項目納入政府管理體系，可以規範住戶租賃市場，使得消防責任主體清晰，也有利於貢獻人才保障住房資源，併爲重點企業定製宿舍。

　　但對於一些村民來說，綜合整治實際上是變相地損害了其利益。距離崗頭新圍仔村5公里之外的另一個靠近坂田地鐵站的新圍仔村，此前就傳出了消息說萬科要進入綜合整治。中國房地產報記者在村裏繞了兩圈，有村民透露：“不止是萬科，還有好多別的企業來談，不過，這裏不可能做綜合整治，大家都想着拆遷換新房。”

　　一牆之隔的中鐵·諾德公館和新圍仔村，彷彿兩個世界

　　與新圍仔村一牆之隔的中鐵·諾德公館在開發完一期之後，二期2號樓主體結構全部完成，卻遲遲未能入市，原因是項目二期存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序。

　　項目三期即爲新圍仔村，由於拆遷範圍爲多棟村宅，權利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補償協議。

　　從2010年拿地至今，已經過去8年了，中鐵·諾德公館因折戟於第一期無法進行下一步。

　　轉機出現在今年5月28日，其掛牌轉讓給了深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元，但該項目一直處於停滯狀態，留給接盤方的問題還有很多。

　　在一個套利年代，沒人會隨隨便便放棄利益，被宏大的城市與市場理想驅動。一切有關利益的行爲，最後都會增加波折性。

　　這就是深圳城中村面臨的現實，也是萬科“萬村計劃”面對的事實。