資料來源：經濟參考報 張莫、梁倩

備受市場關注的公募REITs腳步正漸行漸近。《經濟參考報》記者獲悉，今年以來，證監會有意推進公募REITs的進程，正在對REITs底層資產情況進行摸底，鼓勵一些基金公司和券商上報REITs項目方案。從目前來看，首批公募REITs產品或集中於工業園區、倉儲物流、交通能源、符合區域產業方向的商業物業及重大基礎設施等領域，主要聚焦於國家重大戰略實施方向，將對探索新型基礎設施投融資機制形成有力的推動。

近日，海南省發行全國首單省級人才租賃住房REITs產品，雖然募資對象仍是少數特定的機構投資者，但上述REITs產品也可視作是公募REITs正式開啓前的前奏。據權威人士透露，雄安新區、粵港澳大灣區、海南自貿區等重點區域在不遠的將來有望發行倉儲物流等基礎設施REITs產品，以及符合條件的人才公寓。

記者瞭解到，目前券商和基金正在積極上報一些項目，整體而言，機構對於大型城市羣周邊的倉儲、科技園區、數據中心、交通樞紐、養老項目，以及位於雄安新區和上海或深圳的工業園區或者服務市民的基礎設施建設項目表現出了比較濃厚的興趣。

“在國內不動產證券化迅猛發展的過程中，監管層特別鼓勵包括基礎設施等具有社會效益的不動產類別，這些資產類別成爲公募REITs優先考慮的試點也是符合公衆預期的。”上述權威人士說。業內人士也表示，公募REITs的推出將成爲中國房地產建立長效機制至爲重要的一環，將引導社會資金投向符合產業政策、支持領域的項目，能緩解房地產住宅投機的壓力。

公募REITs即公開發行不動產投資基金，是指將不動產資產或權益（包括基礎設施、租賃住房、商業物業等）轉化爲流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品，具有永續、權益型和高分紅特徵，以不動產資產持續、穩定的運營收益（租金）爲派息來源，並面向個人和機構投資者發行。私募REITs產品主要面向機構投資人等限定性羣體。

此前，證監會依託企業資產證券化業務已開展私募REITs試點，截至2018年11月底，共有41單私募REITs產品在交易所市場掛牌，累計融資規模853億元。儘管真正公募REITs產品業內呼聲較高，但至今仍未推出。

“在房地產行業從嚴調控背景下，房地產企業的融資渠道均受到嚴格管制。因爲擔憂REITs作爲房地產新的融資工具會給房地產更多融資，進而引起房地產泡沫，這是REITs難產的重要因素。”中國證監會原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評論》撰文指出，需要予以澄清的是，REITs底層資產不涉及居民住宅，REITs對應的底層資產主要是商業地產與基礎設施，包括交通能源、物流園區、商場、寫字樓、長租公寓、養老公寓等。這些商業地產運營普遍以自持爲主，與居民住宅市場在開發模式、運營方式等方面有很大差別。商業地產價格上漲依賴於運營品質提高，租金收入上漲推動估值提高。而住宅價格更多體現爲需求與供給平衡。可見，發展公募REITs與住宅價格沒有直接聯繫，也不存在正向因果關係。

中國REITs聯盟祕書長王剛接受《經濟參考報》記者採訪時表示，REITs實際上是針對不動產，而不是房地產開發的。現階段有個觀點是，住宅開發銷售被稱作房地產，物流、商業、公寓等持有性、收租型物業被稱之爲不動產。

高和資本聯合創始人高以升在接受《經濟參考報》記者採訪時也表示，從美國、澳大利亞等具代表性REITs市場的底層資產分析可以看出，境外REITs所投資的房地產均爲經營型商業物業，住宅類的物業僅限於租賃公寓（租賃住房），與傳統地產開發有嚴格的隔離。

他還表示，公募REITs的推出是中國房地產建立長效機制至爲重要的一環，甚至是必須的一環。從投資端來講，中國居民投資或者投機住宅的熱情源於他們並沒有一個介於股和債之間的穩定可期的投資方式。對住宅投資的熱衷至少部分是由於海量的資金無從配置所致。而公募REITs將構造一個巨量的投資品種，承載和疏導這一部分投資需求，這和“房住不炒”、遏制對住宅的投機需求是相統一的。

王剛表示，公募REITs的推出也是在積極落實“房住不炒”精神，其將引導房地產行業從過去重視開發轉向開發與持有並重。對於投資者來說，REITs將提供更多的投資產品與渠道。通過收租型物業參與到大衆商業物業專業化管理，分享物業運營與升值帶來的紅利。

對於最近海南推出的全國首單省級人才租賃住房REITs產品，東方金誠結構融資部副總經理張佳麗表示，項目的成功推出，擴大了資金來源，有助於建立起海南人才租賃住房可持續發展的創新投融資模式，構建房地產租賃運營長效機制。該類產品在退出定價、投資標的的可擴展性等方面，爲未來對接公募REITs留下操作空間。