未來，隨着一批新項目的落地，產城融合和科技的結合會更加緊密，也會爲科創企業提供更廣闊的發展平臺。

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　　文丨劉一諾

　　編輯丨黃志磊

　　近年來，頭部房企不約而同地將產城融合作爲發力的新方向。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，有產城融合能力的開發商在拿地時優勢更明顯。在出售土地時，地方政府比較關注房地產企業能否帶來稅收。產城融合恰好可以能夠導入產業，創造就業機會，提供稅收。因此，發力產城融合項目使得房企在拿地方面更有優勢。

　　同時，嚴躍進表示，房企建設產城融合項目還可以使產品類型更加複合多元。由於傳統的住宅開發業務極易受政策調控影響，而產城融合則是政府鼓勵的發展方向，除了住宅產品外還有商業配套和辦公樓宇，因此對於開發商而言，產城融合有助於自身業務多元化轉型。

　　不過，與傳統地產開發相比，產城融合的開發更爲複雜，在完成園區配套設施建設的基礎上，不僅要招商引資，維持園區內業態正常運轉，還要爲入駐企業提供各方面的服務，陪伴企業全週期成長。

　　複雜的運營流程使得產城融合與科技密不可分，前沿科技在園區招商、管理方面起到了極大的作用，而以服務科創企業爲宗旨誕生的產城融合項目更是不勝枚舉。科技元素遍佈在每一個產城融合項目中，切中科技的脈搏，才能完善產城融合建設的全流程。

　　大數據助力園區招商

　　產業園區招商是爲產城融合注入活力的基礎。爲了提升園區招商的速度和精準度，華夏幸福引入人工智能和大數據技術與招商經驗相結合，開發出大數據招商平臺。

　　在平臺建設初始階段，華夏幸福依託自身的產業發展團隊和行業圈層資源，積累了19萬條有效企業信息數據，形成了原始產業發展數據庫的雛形。

　　華夏幸福產業大數據平臺可以針對不同行業、不同應用場景設置不同算法模型。例如，在生物醫藥與器械“智慧招商”產品設計之初，技術開發團隊組織了30餘場、100多人次的內外部專家訪談，總結出3大類、16種企業投資擴產或搬遷場景，確定決定投資選址的影響因子及權重，建立Xgboost、NLP等算法模型。

　　地產數字化服務商明源雲向億歐展示了第三方的服務內容，明源雲從資產管理和運營的角度，包含提供製作線上樓書、搭建線上招商平臺等服務，運用VR技術實現園區房屋單元結構可視化，更加強調場景與功能的在線化。

　　在園區租賃數字化管理方面，明源地產研究院副院長黃樂表示，租賃管理是園區招商最核心的業務，收入佔到園區營收總額的80%左右。由於產業園區裏的資源十分豐富，除了固定的園區、廠房外，園區內的外立面廣告位、餐飲、商業配套等設施衆多，因此做好內部的租賃管理十分重要。

　　目前，明源爲京東方園區、中集產城、星河產業等都提供了相關服務，在產業招商中，明源雲藉助各自ERP系統將不同的產業按照大小、規模、品牌分門別類，對其內部的產業資源做沉澱，之後再定期去回顧，檢視手中掌握的行業資源到底有哪些。

　　此外，明源雲還提供電子合同、電子審批、智慧抄表、遠程能耗監控、智慧報修等數字化服務，針對園區的特殊需求，還能搭建風控管理體系。

　　黃樂表示，很多園區在招商運營過程中，需要對園區企業的經營情況、日常繳費情況、招商引資額等進行監控和日常運營巡檢，掌握出租率、客戶流失率以及小微企業佔比等指標，風控管理系統可以做到實時監控，並對園區管理者及時預警。

　　聯合科技企業搭建園區平臺

　　傳統房企的優勢在於園區建設，在數字化運營方面，除了尋求服務商外，還需要與科技企業合作，完善平臺建設。

　　萬科在成都打造的天府萬科雲城，選擇與成都科學城人工智能融合創新中心共建合作，在產業服務平臺方面，萬科雲城引入了“華爲-萬科DELTA聯合實驗室”。

　　聯合實驗室由華爲科技、萬翼科技、萬科中西部產城三方共建，以“華爲技術底座+萬翼科技平臺運營+萬科中西部產城萬智匯園區運營”模式，解決智慧園區業務在一線真實落地及應用的測試問題，致力於構建中西部專業的智慧園區標準測試和對接平臺，實現標準認證、測試驗證和合作共享三大功能。

　　據不完全統計，除萬科外，綠地、華潤置地、綠城等頭部房企，均與華爲在產業園及社區數字化轉型的解決方案、園區的體系化運營等方面達成合作。

　　招商蛇口則與瑞谷拜特合作，基於BiPark智慧園區應用集成平臺，共同構建招商蛇口華東區域總部智慧通行管理體系，覆蓋人員通行、公共資源共享、安全管控等核心需求，減少傳統模式下的人工管理成本，降低管理難度，提高效率和安全性，實現園區無感通行一體化智能管理。

　　商湯科技也是招商蛇口的合作伙伴，二者以構建“雙創空間+空間產品智能化”爲目標，聯合建設人工智能超算PaaS基礎平臺，基於招商蛇口的產業園區空間場景應用，優化空間智能化服務及管理。同時，雙方將整合招商蛇口產業園區服務、設備、技術、人員等各方資源，爲園區企業提供人工智能PaaS平臺，探索AI創新服務和商業模式，實現相關AI產業的發展和聚集。

　　保利地產則聯手HPE，共同探索和推動大數據、雲計算、智慧社區、智慧城市等產城融合的項目落地。據介紹，未來保利地產將與HPE中國在產業合作、科技特色小鎮和產業合作基金等方面展開合作。

　　全週期陪伴企業發展

　　爲處在不同發展階段的入駐企業提供有針對性的服務，也是產城融合規劃中的重要一環。

　　融創智谷在園區建設過程中，建立了智慧應用平臺、大數據雲服務平臺、企業家交流平臺、企業服務平臺、孵化加速平臺、金融創投平臺“6+”服務平臺，爲不同成長週期的企業提供從政策、人才、資金等多維度服務。

　　2016年10月，融創智谷引入星空（武漢）加速器，向園區內人工智能及智能製造團隊提供一站式孵化、加速服務。截至2018年底，星空（武漢）加速器共孵化企業約80家，其中高新技術企業7家，幫助15家企業拿到超過3億元融資。

　　爲了促進園區內企業交流，融創智谷打造了“創谷匯”平臺，包括創業分享會、產業合夥人計劃、企業家沙龍三個分平臺，爲創新企業提供了展示交流平臺，便利園區企業資源共享、招商投資。

　　龍湖集團打造的龍湖臨港產業園則聚焦新能源汽車零部件、智能機器人、新一代信息技術三類戰略新興產業和高新技術產業企業。

　　爲了滿足不同規模企業對於辦公空間的需要，龍湖臨港產業園融合No-Office式中試研發理念，營造可分可合的靈動智慧空間，匹配企業不同發展階段對於空間的需求。同時，對於從小微初創型企業到中等規模快速成長的企業，臨港產業園都提供全過程孵化培育服務。

　　借力金融扶持科創企業

　　除了完善的硬件設施和配套服務外，華潤置地還爲科創企業提供便捷融資的機會，也爲傳統金融企業的科技化轉型助力。

　　南山科技金融城是華潤置地位於深圳的舊城改造項目，南山區地處粵港澳大灣區的入海口。在南山區落戶的科創產業載體多爲中小型科技企業，這些企業普遍具有“資產輕、變化快、風險高”的特點，面臨着融資“門檻高、融資貴、鏈條長”的困境，因此需要金融資本的不斷“輸血”支持。

　　華潤置地和當地政府將產城融合的核心放在結合金融、科技兩個產業，以金融類企業爲核心，促進兩個產業的融合。

　　目前，項目已入駐北京銀行、滙豐銀行、平安銀行信用卡中心、華僑永亨銀行、中國工商銀行科創企業金融服務中心等一批知名金融企業，以及安謀電子、松下機電等科技企業。

　　此外，華潤置地還依託自身的多產業優勢，爲園區引入生活配套設施。據介紹，未來的南山科技金融城將與萬象天地、精品住宅公寓、五星級酒店、人文劇場等多元配套業態形成有效價值循環互補。

　　尾聲

　　對於未來產城融合的發展方向，嚴躍進認爲，今年開發商對於產城融合項目的產業定位會有所調整。

　　除了傳統的高新科技、互聯網、大數據等產業外，由於疫情原因，房企可能會着重從醫療科技產業、醫護產業、大健康產業的角度定位產城融合的主導方向，可能會引進一些衛生系統應急響應方面的科技創新企業入駐。“開發商如果在這方面做得好的話，我認爲是符合當前國家政策的較好發展方向。”嚴躍進補充道。

　　未來，隨着一批新項目的落地，產城融合和科技的結合會更加緊密，也會爲科創企業提供更廣闊的發展平臺。

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