原標題:暗度陳倉摘地王，北辰實業無奈還是學乖？

這是一位“”地王上癮者”。

林志願/文

李惠聰、樊睿語/編輯

2018年11月5日，北京市朝陽區及昌平區兩宗地塊迎來摘牌，兩宗地塊均以底價成交，總成交額113.2億元。

其中，總出讓規模達48.66萬平方米的北京朝陽區國家會議中心二期用地被北京北辰實業集團有限責任公司（下稱，“北辰集團”）拿下，土地出讓金達86.63億元，刷新了北京年內單宗地塊成交額紀錄。

此次拍賣溢價率爲零，再加國家會議中心附近大多爲北辰集團產業，行業將此次土地拍賣歸爲“內定”。

值得一提的是，爲避免遭受外界質疑“爲何不由北辰實業拿地國家會議中心二期用地，是否會存在同業競爭”，北辰集團的地產業務長期以來由旗下子公司北辰實業（601588.SH）負責。

但這次土拍之後，北辰實業發佈公告表示，由於國家會議中心二期用地資金需求量較大，投資回收期較長，北辰實業於2018年10月24日召開董事會會議，決定不參與該項目的競拍。

另外，北辰集團特向北辰實業出具了關於避免任何潛在同業競爭的《承諾函》。承諾可有效解決北辰集團與公司可能存在的任何潛在同業競爭，保護公司及廣大投資者的利益，不會對公司產生不利影響。

《承諾函》中還表示，北辰集團會委託北辰實業負責該項目運營管理等相關事宜，並向北辰實業支付相應的運營管理費。並且在未來，會在適當時機把該項目按照合理的價格轉讓給北辰實業。

據資料顯示，家會議中心二期用地位於北京市朝陽區奧林匹克公園中心區內，總用地面積預計爲13.87萬平米，總地上建築規模預計爲48.66萬平米，其中B25、B26地塊爲會展中心，B23、B24地塊爲配套建築（酒店、商業及寫字樓），該項目建成後需全部自持。

而北辰實業方面則表示，“本次北辰集團所作出的承諾事項有助於保障公司會展業務優勢，從而提升公司未來市場競爭力和可持續發展能力。”

爲此，低調已久的北辰實業通過母公司操作變相摘下了一塊地王，引起外界關注。

北辰實業爲何如此大費周章，要通過母公司進行操作？

對此，一位業內相關人士告訴新地產財經記者，“這與保上市公司市值以及母公司輸送利益有關。”

衆所周知，地王項目難操盤，不僅利潤低，銷售年限長，如果是借貸操盤每年還要支付大量的借貸利息。

而這些年來，北辰實業就拿了很多難操盤的地王項目。

“這與這些年來，北辰實業在地王項目上喫了太多的虧，若再通過上市板塊拿地王，或極大的增加上市公司的財務負擔，這次通過非上市板塊操作，說明這家企業終於學乖了。”該人士表示。

需要特別注意的是國家會議中心二期用地一經明確要求需開發商全部自持，也說明了該地塊的回報期會十分漫長，如果由北辰實業摘下，那上市板塊將“綠”不見底。

而通過母公司拿地，北辰實業不僅省下了巨量的拿地款保持了財務安全，後期還能收穫不少的運營費用，增加上市公司營收。

在公告之後，北辰實業在股票市場迎來了許久不見的“紅字”收市。

地王拖累市值

北辰實業創建於1997年，這一家成立20多年以房地產爲主，經營酒店、購物中心、會展業務爲輔的企業似乎有“地王癮症”。

據新地產財經記者不完全統計，成2008年至今，北辰實業在全國十四個城市共拿地王超過20宗。

尤其是限購頻出的2016與2017年，在嚴厲調控下，北辰實業逆市高價拿地讓市場費解。

儘管高溢價拿地爲企業帶來大量土儲，截止2018年第三季度，北辰實業總土地儲備爲845.06 萬平米，權益土地儲備爲 719.12萬平米。

但高溢價拿地也會爲北辰實業的財務狀態帶來極大的壓力，每一次拿下地王，北辰實業的股價都會迎來跌停，資本市場對其價值的認可度一降再降。

根據股價反應，查閱財報可知，北辰實業近10年的資本市場估值分別爲爲377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元。

377億元的市值是2008年的數據，這一年憑藉奧運的風口，北辰實業輝煌無比，但此後北辰實業再未迴歸巔峯。

另外，在負債方面，因高價拿地，北辰實業的負債率近年來連續攀高，從2012年北辰實業資產負債率爲65.42%，2015年達到了74.97%，2017年攀升至83.29%，2018年第二季度達到了83.76%。

儘管83.76%的負債率依然處於行業的平均水平，並無債務風險。但北辰實業多是通過明股實債、擔保等不計入債務報表的方式融資，明面上負債率不高，但實際上各類“花裏花哨”的融資方式北辰實業都要爲此付出昂貴的利潤代價。

例如，當代北辰悅MOMA和北京北七家項目皆是和其他企業合作開發的，項目權益分別爲50%和51%。

值得一提的是，去年北辰實業曾打起過發行永續債的主意，據公告顯示，2017年6月1日北辰實業曾計劃發行40億元的長期限含權中期票據，即永續中票，用於補充流動性和償還債務等用途。

但永續債是一個喫掉利潤的無底洞，爲保利潤，北辰實業還是放棄了這個念頭。在2017年報表以及今年中報上永續債一向皆爲空白，可見該企業目前還未走上“末路”。

而此次國家會議中心二期用地由母公司北辰集團摘下，後期開售之時再轉自北辰實業，很大程度上緩解了北辰實業的財務壓力。

儘管如此，但外界也在擔心，這些年來北辰實業的地王項目回報率都不高，一直在承受高地價的後遺症，儘管國家會議中心二期用地在其大本營奧森公園，但該項目已經確定要長期自持了，挽救了北辰實業的“危難”，但會連母公司都會拖下去？

複雜的資產操作會增加企業的運營成本，這是北辰實業的無奈也或是北辰實業學會了保市值學乖了。

地王不順長沙項目成滑鐵盧

地王對北辰實業傷害太深。2016年7月公司以23.11億元價率接近100%拍下的寧波地王、去年以34.4億元拿下的武漢地王，13.42億元競得的蘇州地王目前處於停工、或銷售低迷階段。

最可怕的是，去年北辰實業在海口拿下地王之後，海南便全域限購了，該項目未來如何解套也沒有答案。

然而實際上，長沙纔是北辰實業最不願意提及的一座城市，11年前在長沙拿下的地王至今依舊是北辰實業的噩夢。

甚至業內評價爲，“這是北辰變成偉大企業路上的滑鐵盧。”

這一項目不僅拖着北辰實業的資金鍊，漫長的開發期還佔據了企業大量的人才成本，一直消耗着企業高層的精力。

2007年7月，北辰實業與北開集團聯合體以92億元的代價拿下了長沙三角洲項目，而隨後，北開退出，北辰實業獨掌項目。

查閱資料可知，長沙三角洲項目的計容建築面積爲382萬平方米，樓面均價2347元/平方米。

據業內專家計算，該項目只要銷售均價在6000元/平方米以上時，北辰實業便不會虧本。

經新地產財經記者不完全統計，長沙北辰三角洲項目2010年首次開盤，目前長沙北辰三角洲項目今年的銷售均價突破新高爲15000元/平方米，但一直以來銷售單價均價皆在7000元/平方米徘徊，估算下來八年來的銷售均價在9000元/平方米左右。

儘管銷售均價以達到6000元/平方米以上，項目並未虧損。

但從2010年至今，長沙樓市新房單價已成3400元/平方米漲至13259元/平方米，漲幅並未跑贏長沙整體樓市。

另外，從開發週期來看，截至2017年年末，長沙北辰三角洲項目累計銷售面積249萬平方米（其中住宅的銷售面積爲196萬平方米），佔總建築規模的46%。

十一年過去，銷售面積並未突破一半，長沙地王項目拖累了北辰實業的擴張，房地產的黃金十年，北辰實業就此錯過。

而從毛利率方面看，長沙北辰三角洲項目從2012年進入結算開始爲北辰實業貢獻收入。2012年-2017年，該項目分別貢獻收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元、61.60億元。

但是收入在增長，毛利率卻反向走低。

2012年-2016年，長沙北辰三角洲項目結算毛利率分別爲28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.26%，直至去年2017年才略有回升至26.97%。

知名財經專家楊雨總結道，“結算的前3年，該項目還能保持30%左右的毛利率。而到了最近兩年，毛利率只在20%上下波動了。毛利率的下降抵消了收入的增長，北辰實業陷入了增收不增利的局面。”

而新地產財經記者研究發現，後期的增收不增利極大的原因來自於長沙北辰三角洲項目對資金流動性的要求太大，這些年來北辰實業爲該項目不斷髮債、貸款償付利息而喫掉項目的大量利潤。

就在，今年10月26日，北辰實業才發佈公告稱，長沙北辰房地產開發有限公司(以下簡稱“長沙北辰”)擬爲北辰實業提供5億貸款擔保，借款期限3年。

該借款用於長沙北辰負責開發的長沙北辰三角洲C1項目(以下簡稱“三角洲C1區項目”)的開發建設。

而據不完全統計，今年以來長沙北辰已爲北辰實業貸款擔保三次，而從2007年以來，已超過30多次。

而長沙北辰只是一個縮影。查閱資料，截至10月26日，北辰實業及其控股子公司對外擔保總額累已高達83.04億元，佔最近一期經審計淨資產的比例爲65.91%。

楊雨表示，“北辰實業看似不錯的銷售背後，對於北辰實業來說，去化率並不美好，而且在房價連年大漲的黃金十年裏，這個超級大盤並沒有享受到多少房價上漲帶來的額外收益。”

總之，對於北辰實業來說長沙地王並不是一門划算的買賣。

向複合地產發展

長沙地王的折戟只是北辰實業前進路上的一個縮影，雖然地王能給北辰實業帶來大量的土儲增長，但難操盤的地王項目一直在拖累着北辰實業的發展速度。

近些年來，銷售數據竟還下滑，據北辰實業發佈的2018年半年度報告顯示，其營業收入爲54.70億元，同比下降30.34%。

而在商業板塊北辰實業更是“倒黴”，在北辰購物中心亞運村店宣告閉店後，北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店、北辰購物中心北苑店、北辰購物中心亞運村店等四家商場緊隨其後閉門停業。

對此，北辰實業執行董事李偉東表示，“因爲購物中心由於實體受到電商的衝擊，經營有所下降。北辰實業已經把購物中心關停了。”

因住宅銷售以及商業的不順，爲此，北辰實業目前也正在研究轉型。

“我們在研究購物中心和文創產業怎麼結合，寫字樓也是我們的一個選擇，目前公司正在研究過程中，還沒有確定。”李偉東表示。

李偉東表示，未來的北辰實業在保持銷售規模的同時，還會向複合地產方向發展，包括長租公寓、會展產業、物業經營等方面，目前地產+的概念在持續調整。

據透露，北辰實業的養老產業、文化創意產業公司在今年年底即將項目落地，比如說長沙的健康城項目，預計11月份就可以投入運營，而長租產品在明年或者今年也會落地。

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