摘要：代理多個新樓盤的蘇州某中介門店小劉告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“去年開盤賣了一批，最後能買到手的購房者都是付全款，開發商也會優先考慮這批准客戶。每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者分別聯繫了蘇州高新區、蘇州園區的幾家銀行，均被告知個人房貸有“准入”要求，即必須購買與該銀行有合作關係的樓盤，才能夠辦理相應的貸款，無法隨意選擇貸款銀行。

蘇州工業園區 圖片來源：攝圖網

“房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要託關係。”蘇州工業園區某售樓處，一位看房人焦慮地表示。

“你們在這裏等等，等會一起介紹。”蘇州市場回暖之後，雙休日不少樓盤項目售樓處的置業顧問已經無法提供一對一服務了，而是將四五組客人集中在一起，介紹項目、帶看樣板間。

置業顧問對新客戶表現得並不積極，甚至忙得顧不上每一個客戶，在介紹完樓盤之後，也不一定會加客戶微信繼續詳談。

近日，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者以購房人身份主動詢問某樓盤的認籌時間及注意事項，置業顧問這纔將相關條款發送給記者。

4月份已近尾聲，蘇州樓市的新房二手房均成交活躍，達到了近期的高峯：

新房銷售火熱，4月前3周新房成交套數分別爲796套、1790套、1508套。在局部區域供應不足的情況下，部分購房者轉向二手房市場。易居數據顯示，僅4月上半月，二手房成交已達5280套。

蘇州市某新建樓盤售樓中心 圖片來源：每經記者 包晶晶攝

新房供應顯著放量

“緊俏的樓盤，能買到的基本上都是全款。要貸款的剛需客，基本上沒有機會的。”

代理多個新樓盤的蘇州某中介門店小劉告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“去年開盤賣了一批，最後能買到手的購房者都是付全款，開發商也會優先考慮這批准客戶。真的要買，可以去登記信息，付點認籌金，到時候拼運氣吧。”

對於近期的蘇州樓市表現，上海中原地產市場分析師盧文曦的判斷是“價穩量增”。

“有多重因素共同推動成交。首先是近期多地掀起政策微調，市場預期轉變。而樓市政策微調意味最困難的時期已經過去，未來不會更差，隨着預期轉變會推動購買行爲快速兌現；其次，今年以來信貸出現鬆動，首套房房貸利率不斷下行，給買房人切實利好；再次，市場積壓的購房需求需要釋放，年後一些諸如‘如土地市場出現超過100%高溢價’‘南京千人看房’等消息催化入市意願，加快買房動作。”盧文曦向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者分析道。

3月份開始，蘇州市場轉暖明顯，不少購房者手握資金輾轉於各個售樓處，但要買到熱門區域樓盤卻並不容易。

蘇州近一年來新房價格走勢 數據來源：安居客

克而瑞數據顯示，蘇州市住宅供應顯著放量，13個樓盤加推平均去化率達到84%。據中原地產不完全統計，2019年第1周至第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處於高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低於50%。

上海易居地產研究院《百城住宅庫存報告》顯示，蘇州市2月份住宅供應面積24萬平方米，3月份增至44萬平方米；3月份成交面積75萬平方米，環比增加103%，同比增加47%。

多位業內人士認爲，在土拍火爆、銀行貸款放鬆的利好下，蘇州樓市的熱度可能還會持續一段時間。

二手房成交量激增

觀察歷史數據可知，蘇州2018年二手房市場較爲火熱，成交量處於歷史高位。在此基礎上，2019年一季度蘇州二手房成交量同比增長25.7%。

易居數據顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量爲5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

“新房都被投資客買去了，買到手就賺一萬。”中介小劉向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者推薦：“要不你就買帶學區的二手房，漲得很快的。”

值得注意的是，因樓盤嚴格限價，2018年至今，蘇州園區、姑蘇區等核心區域新房供應不足，甚至好幾個月出現零供應。因此，部分購房者轉向二手房市場。

蘇州園區 金雞湖 圖片來源：攝圖網

蘇州城市中心城區受限於歷史風貌保護，城市佈局規劃爲向東建設工業園區、向西建設高新科技園區。經過多年開發建設，工業園區已經成爲蘇州配套完善、產業發達、生態優良的區域，人口持續導入明顯，同時也是高檔樓盤最爲集中、一二手房價最高的板塊。

市場人士向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者分析認爲：“蘇州市場去年量價比較平穩，政府調控手段很清晰，限價嚴格，去化率一直很健康。園區很久沒有供應量，但需求是最熱的。所以二手房價格一直在上漲，沒有受到一手房限價的影響。”

房貸利率下調與“優購房”利好

與剛需購房者密切相關的還有房貸利率，此前蘇州市房貸利率曾最高普遍上浮25%，讓購房人望而卻步。

而今年自春節後，蘇州各銀行房貸利率上浮標準開始多次微調。進入4月，多家銀行利率上浮比例下調明顯。據統計，目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節後各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現在也只上浮20%左右。

交通銀行信貸部工作人員向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示：“目前首套房貸款基準利率上浮18%，如需父母擔保則上浮21%。二手房執行同樣標準”。

蘇州拙政園 圖片來源：攝圖網

儘管各家銀行執行的上浮標準不同，購房人卻不能“擇低貸款”。每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者分別聯繫了蘇州高新區、蘇州園區的幾家銀行，均被告知個人房貸有“准入”要求，即必須購買與該銀行有合作關係的樓盤，才能夠辦理相應的貸款，無法隨意選擇貸款銀行。

此外，進入2019年，各線城市加大了人才政策的力度，長三角區域的寧波、上海等城市紛紛在人才住房、共有產權房申請等方面進行了制度保障。4月23日，蘇州吳中區宣佈向人才定向出售“優購房”，最高給予30%折扣。

“蘇州是全國第一個提出‘優購房’概念的城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，和全國其他地區人才住房相比，蘇州的優購房強調了認購的概念，而其他地區往往是租售並舉的。

加上4月初國家發改委關於全面放開放寬落戶條件的通知，與杭州、合肥同爲Ⅰ型大城市的蘇州，落戶規模將進一步擴張，購房門檻也有望降低。

記者 |包晶晶 編輯| 魏文藝 鄭直