本文來源：深圳中原研究中心

　　☆01 二 手 住 宅☆

　　二手住宅成交低迷

　　鹽田成交上升

　　寶安均價領跌

　　投資客佔比小幅下滑

　　非深戶購房佔比上升

　　250-500萬總價段成交佔比增加

　　二手住宅成交低迷

　　根據國土局備案數據顯示，2018年10月二手住宅共成交3787套，環比下降23.5%，除今年2月份春節影響成交只有3133套外，本月成交量創下近20個月以來的最低值，市場成交持續低迷；成交面積31.1萬平，環比下降24.2%。

　　深圳中原領先指數小幅下滑，10月中原領先指數884.0，環比下滑0.73%，二手均價52481元/平。

　　從反映業主和經理人對後市預期的報價指數和中原經理指數來看，報價指數繼續下滑；經理人雖然仍以看平爲主，但經理指數較前期已出現較大幅度下滑。

　　鹽田成交上升

　　10月深圳各區二手住宅市場成交量除鹽田外，皆大幅下滑。

　　其中，鹽田成交98套，環比上升4.3%。而龍崗成交下滑最大，近八個月成交第一次低於千套，成交838套，環比下降30.2%。南山成交659套，下滑24.8%。

　　寶安均價領跌

　　區域上看，10月份各區二手價格皆出現下滑。其中，寶安和福田下滑幅度最大，寶安均價下滑1.1%，福田下滑1.0%。而羅湖下降幅度最小，環比下滑0.4%，均價57553元/平。

　　均價方面，南山均價領跑，達到84243元/平；龍崗均價最低，爲40321元/平。

　　投資客佔比小幅下滑

　　10月份深圳投資客佔比小幅下滑，爲28.1%。

　　10月深圳市場成交繼續低迷，月初中美貿易戰進一步升級，中國經濟下行壓力繼續加大，3季度GDP增速下滑至6.5%，房地產市場面臨調整壓力，短炒投資客逐步離場。

　　非深戶購房佔比上升

　　2018年10月非深戶購房佔比26.9%，較上月小幅上升。

　　本月港珠澳大橋通車，香港購房客與內地(除廣東)購房客比例有所增加，導致非深戶購房比例增加。

　　小面積段成交佔比回升

　　10月全市二手住宅成交中，小面積段成交佔比小幅回升，60-90平中等面積段成交佔比則有明顯下滑。

　　其中，60平以下面積段成交佔比提升0.7%；90-144平面積段成交佔比提升1.6%；而60-90平面積段佔比則下降1.8%。

　　10月小面積段和90-144平面積段成交佔比上升導致1房和3房戶型成交佔比增長明顯，2房和4房成交佔比則下滑。

　　其中，1房和3房戶型成交佔比分別提升1.8%和2.3%；而2房戶型佔比下滑3.4%。

　　250萬-500萬總價段成交佔比增加

　　10月二手住宅套均總價爲466萬元，較上月有小幅下滑。10月份小面積成交佔比上升，但是144平以上大面積成交佔比下滑，套均總價變化不大。

　　從成交總價段的分佈來看，250萬-500萬總價佔比大幅增加，提升5.6%；1000萬以上價段成交佔比上升0.2%。

　　而150萬-250萬和500萬-600萬總價段成交佔比則出現明顯下滑，分別下降1.8%和4.1%。

　　中 原 研 判

　　10月二手住宅共成交3787套，環比下降23.5%，除今年2月份春節影響成交只有3133套外，本月成交量創下近20個月以來的最低值，市場成交持續低迷。

　　月初中美貿易戰升級，經濟下行壓力加大，3季度GDP增速下滑至6.5%，房地產市場面臨調整壓力，短炒投資客逐步離場，持幣觀望增加，後期成交預計繼續保持低迷。

　　☆02 租 賃 市 場☆

　　租金水平小幅攀升

　　南山和龍華租金下滑

　　羅湖租賃佔比大幅提升

　　租金水平小幅攀升

　　據深圳中原研究中心監測顯示，10月租金指數209.3點，環比上升0.52%。當前全市租金72.6元/平·月，10月租金回報率爲1.66%。

　　一方面，政府繼續推進長租公寓平穩有序發展，同時多地加大力度整治規範長租市場行爲。另一方面，10月全國有多家長租公寓爆倉倒閉，多家上市公司針對長租公寓的發債、定增遇阻，外加長租市場目前競爭激烈，可收儲房源越來越少，資本市場進入長租公寓減速。

　　深圳租賃需求仍然十分旺盛，長租公寓市場廣，短期內租金仍有上升空間。

　　南山和龍華租金下滑

　　10月全市租金上漲0.5%，達到72.6元/平。

　　從各區租金水平看，福田、南山租金最高，分別達到111.5元/平和104.7元/平。而龍崗租金最低，只有51.2元/平。

　　從漲幅看，10月份鹽田租金漲幅最大，環比上升2.8%；福田緊隨其後，環比上升1.2%；僅龍華和南山兩區的租金下滑，分別下滑1.0%和0.7%。

　　羅湖租賃佔比大幅提升

　　10月深圳各區租賃佔比，龍崗憑藉低租金依舊爲最熱租賃區域，佔比達32.4%，環比上升0.1%。羅湖緊隨其後，佔比爲20.3%，環比上升4.0%。

　　在租賃戶型方面，3房戶型租賃佔比大幅提升，佔比達34.3%，上升3.6%；其他戶型租賃佔比都有不同程度的下滑，其中1房佔比22.6%，下滑1.1%；2房佔比31.2%，下滑1.5%。

　　中 原 研 判

　　深圳租賃市場方面，政府繼續推進長租公寓平穩有序發展，加大力度整治規範長租市場行爲。同時，10月全國有多家長租公寓爆倉倒閉，多家上市公司針對長租公寓的發債、定增遇阻，資本市場進入長租公寓減速。

　　但深圳租賃需求仍然十分旺盛，長租公寓市場廣，短期內租金仍有上升空間。

　　☆03 商 業 市 場☆

　　供應下降，均價拉昇明顯

　　南山區出現年內歷史高位

　　二手成交回暖

　　龍華商圈持續火熱

　　10月有2個商業項目獲批，商業批售面積達到24912平，爲上月批售的四成。

　　根據網籤數據得，商業共成交90套，6261平，成交面積環比上月減少65%，成交均價爲79061元/平，環比增長23%。

　　10月份龍光玖鑽商務中心網籤13套（成交均價177865元/平） 將市整體均價拉昇至79061元/平。

　　區域分佈來看，10月寶安區共成交1132平，較上月成交面積減少66%，該區佔全市商業成交面積的18%，而龍崗區成交3455平，環比減少76%，全市佔比55%。另外，南山區本月實現年內歷史成交高位，萬科蛇口公館成交20套，1673平，均價爲177864元/平，佔比27%。

　　40~70㎡面積段的商業、商鋪仍然是最受歡迎的，佔比五成，其次是70-100㎡面積段的商業佔比18%，其中，龍光玖鑽商務中心成交戶型中40~70㎡區間佔比接近70%；萬科蛇口公館的成交戶型區間分佈則較爲均衡，各佔比僅25%。

　　二手成交回暖

　　本月二手商業成交面積回暖，其中，套數與面積均有相應的提升。10月深圳二手商業共成交534套，環比增加63%，成交面積爲2.31萬方，環比上漲8%。

　　龍華商圈持續火熱

　　根據中原工商鋪二手成交數據顯示，10月商圈成交熱度集中在龍華商圈，佔比20%，其次是福永、龍崗中心城商圈成交熱度也相對較高，分別佔比13%和12%。

　　而客戶購房用途以投資爲主，佔比爲83%。

　　☆04 辦 公 市 場☆

　　南山拉高全市均價

　　南山網籤量居首位

　　羅湖成交均價漲幅明顯

　　十月網籤榜單

　　二手辦公成交穩定

　　二手辦公福田、羅湖持續發力

　　南山拉高全市均價

　　10月深圳一手辦公市場成交面積5.5萬平，環比下降3.1%；

　　價格方面，由於公寓瑧灣匯（均價119729元/平）將全市辦公均價大幅拉昇，據國土局公佈顯示，10月辦公樓均價較上月環比上升143.5%，爲74962元/平。

　　南山網籤量居首位

　　10月網籤數據顯示，各區成交面積方面，由於公寓瑧灣匯大面積成交，共計21205平，使得南山區本月漲幅超前，其次爲潮商廣場，共計6663平，使得龍崗區穩居第二。

　　環比上月，福田、羅湖增長幅度最大，其它區除南山區外都有所下跌。

　　羅湖成交均價漲幅明顯

　　除龍崗區均價跌幅15.9%以及寶安跌幅12.4%以外，其他區域均價都有所上漲，其中羅湖區漲幅最大，達15.2%。

　　（備註：本月爲更好的反映全市各行政區價格波動，價格比照將以上半年均價爲參考對象）

　　十月網籤榜單

　　在10月網籤數據寫字樓成交榜單中，公寓瑧灣匯以270套的成交穩居榜首，第二、三名分別是華超大廈和潮商廣場。

　　二手辦公成交穩定

　　2018年10月深圳二手辦公樓成交90套，環比上升23.3%，共成交1.19萬平，環比上升13%。

　　10月由各區成交來看，仍然以福田區爲主，成交6996平。南山區成交406平；羅湖成交2836平；

　　傳統商務區福田面積、套數成交較多，套數成交佔比達到46.7%，較上月增長50%。

　　商辦市場總結

　　10月一手商業供應量回調，一手均價受龍光玖鑽影響有所上升。

　　二手商業方面，全市成交量比上月情況好，以福田286套，10442平爲主，本月所成交的商鋪多以投資目的爲主，以龍華商圈和福永商圈爲主核心，不同以往，本月東門商圈成交熱度有所下降。

　　一手寫字樓方面，10月的供應量雖不及上月，但仍處高位，但寫字樓6個月的平均去化週期不降反升，市場總體成交冷淡。值得注意的是，在市場遇冷的情況下，仍有不少大面積整售的情況發生。

　　寫字樓租賃方面，據監測樣本數據顯示，福田平均漲幅2%，龍崗平均漲幅7%，羅湖平均漲幅6%，南山平均漲幅2%，寶安平均跌幅4%，龍華平均跌幅4%，其中福田的成交面積較上月增幅最爲明顯。