地产识维（七）丨天下武功无坚不摧，唯快不破——规模是复杂世界的简单法则

本栏目灵感来源自亿翰智库董事长陈啸天

——亿翰智库2018年核心观点：

“行业降维淘汰企业升维精进。”

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，

带您一同深入解读

"利用规模法则,复杂世界变得可量化、可预测、清晰明了且极度统一。"

正文

一、规模是生存问题

行业规模见顶，资金持续收紧下，新一轮洗牌即将来临。自2017年开始，伴随着市场形势大好，各类企业血脉偾张、狂飙突进，不提千亿目标，似乎都不好意思称一句品牌房企，一方面源于市场形势带来的底气，另一方面也反映企业集中的焦虑。过去二十年间，市场规模一直在增长，然而，目前所有人似乎都感觉到天花板快要摸到了，在一个相对稳态的市场规模环境下，大型企业资源和能力优势明显，扩张依然在继续，小企业被淘汰已经是必然。根据房企业绩目标统计，未来两到三年内，30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争抢剩下的30%市场份额。

行业很复杂，政策很多变，客户多薄情，人才壁上观，千头万绪，唯有规模，是所有问题解决不变的要素之一。

从短期来看，规模是生存问题，没有规模，没有筹码跨周期作战，无法纵深布局，当政策发生重大变化，先天重资产属性的房企恐难及时调整策略，极端情况下，只能割肉求生。此轮周期，就是最好的例证，明年仍然是行业的调整期，当无肉可割时，企业或将只能退出市场。

就长期而言，资源只会向龙头加速集中，人才、土地、技术等生产要素无一例外的趋向龙头，小企业的生存处境只有更坏，不会更好，温水煮青蛙只是时间早晚问题。

二、规模是通向未来之路

从长期来看，规模是通向未来之路。政策导向在发生变化，行业定位由经济的助推器向稳定器转移，鼓励长租公寓、鼓励产业地产、要求自持，房地产企业的定位跟着向城乡建设运营转移，如万科新的定位城乡建设与生活服务商。这就意味着，未来的房企不再是开发销售赚快钱，而是要承担更多使命，如项目建成后的产业导入和运营管理等，而能够承担这一转变的基础就是做大规模。

从很早开始，很多企业开始进行相关多元化尝试，然而就目前来看，真实成功的案例所见极少。多元化扩张需要时间探索，企业需要投入资金和时间来了解行业规则、盈利模式、管理模式、团队组建等诸多事项，而所有这些，需要一定规模底气。就像电竞行业之光，是思聪，背后其实更是曾经的万达。规模做起来，才有腾挪空间，才能吸引更多跨行业资源，才能容许犯错，才有机会敲开未来的大门。

三、体系性成长是规模增长的必要条件

规模成长的必要条件是什么？伽利略曾经发问，如果你尝试无限度地按比例扩大一只动物、一棵树或一栋建筑物，结果会怎样？他的回答是，增长是有限度的。延长一个物体的边长，它的面积需要平方倍，而它的体积会是三次方倍，类似哥斯拉这种生物只能活在科幻片，它会因自己的体重而坍塌。

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伽利略：意大利物理学家、天文学家和哲学家，近代实验科学的先驱者。毕生把哥白尼、开普勒开创的新世界观加以证明和广泛宣传，并以自己在教会迫害下的牺牲唤起人们对日心说的公认，在人类思想解放和文明发展的过程中作出了划时代贡献。

经典实验：比萨斜塔自由落体实验、木板槽加速度实验。

对于企业而言，业绩规模线性增长的前提是要体系性的基础成长。在过去十年间，万科在业绩规模上曾几度被超越，2014年的绿地，2016年的恒大，但万科都重新夺回了第一。不过2017年碧桂园在业绩方面对万科的超越，我们认为，是相对可持续的。因为无论从战略把控，还是土地储备、资金和人才等各方面来看，碧桂园都相对扎实，这才有了持续超越的基础。

另一个典型代表是近期已经牢牢占据十强排位的新城控股。新城、旭辉、海亮，2014年规模相仿，2018年来看，海亮已经在排行榜中消声觅迹，旭辉前20强，为何新城能够实现规模的迅速崛起？我们认为主要有三方面原因：

一是资金方面，抓住融资风口，2015年实现B股转A股，公司市值不断增加，拥有A+H双平台，融资成本进一步下降；

二是团队层面，高管团队十分稳定，基本在公司任职十年左右，倾向培养子弟兵，因此内部内部决策、沟通交流、执行力都有保障，信任成本低；

三是标准方面，新城是业内较早重视标准化的企业之一，自2005年开始，投入大量时间和资金用于标准化建设，通过标准化的专业能力获得和占领市场，包含开发能力专业化、产品研发标准化、营销管理标准化、服务标准化等。