地產識維（七）丨天下武功無堅不摧，唯快不破——規模是複雜世界的簡單法則

本欄目靈感來源自億翰智庫董事長陳嘯天

——億翰智庫2018年核心觀點：

“行業降維淘汰企業升維精進。”

億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，

帶您一同深入解讀

"利用規模法則,複雜世界變得可量化、可預測、清晰明瞭且極度統一。"

正文

一、規模是生存問題

行業規模見頂，資金持續收緊下，新一輪洗牌即將來臨。自2017年開始，伴隨着市場形勢大好，各類企業血脈僨張、狂飆突進，不提千億目標，似乎都不好意思稱一句品牌房企，一方面源於市場形勢帶來的底氣，另一方面也反映企業集中的焦慮。過去二十年間，市場規模一直在增長，然而，目前所有人似乎都感覺到天花板快要摸到了，在一個相對穩態的市場規模環境下，大型企業資源和能力優勢明顯，擴張依然在繼續，小企業被淘汰已經是必然。根據房企業績目標統計，未來兩到三年內，30%的房企將佔據70%的市場份額，而其餘70%的房企將爭搶剩下的30%市場份額。

行業很複雜，政策很多變，客戶多薄情，人才壁上觀，千頭萬緒，唯有規模，是所有問題解決不變的要素之一。

從短期來看，規模是生存問題，沒有規模，沒有籌碼跨週期作戰，無法縱深佈局，當政策發生重大變化，先天重資產屬性的房企恐難及時調整策略，極端情況下，只能割肉求生。此輪週期，就是最好的例證，明年仍然是行業的調整期，當無肉可割時，企業或將只能退出市場。

就長期而言，資源只會向龍頭加速集中，人才、土地、技術等生產要素無一例外的趨向龍頭，小企業的生存處境只有更壞，不會更好，溫水煮青蛙只是時間早晚問題。

二、規模是通向未來之路

從長期來看，規模是通向未來之路。政策導向在發生變化，行業定位由經濟的助推器向穩定器轉移，鼓勵長租公寓、鼓勵產業地產、要求自持，房地產企業的定位跟着向城鄉建設運營轉移，如萬科新的定位城鄉建設與生活服務商。這就意味着，未來的房企不再是開發銷售賺快錢，而是要承擔更多使命，如項目建成後的產業導入和運營管理等，而能夠承擔這一轉變的基礎就是做大規模。

從很早開始，很多企業開始進行相關多元化嘗試，然而就目前來看，真實成功的案例所見極少。多元化擴張需要時間探索，企業需要投入資金和時間來了解行業規則、盈利模式、管理模式、團隊組建等諸多事項，而所有這些，需要一定規模底氣。就像電競行業之光，是思聰，背後其實更是曾經的萬達。規模做起來，纔有騰挪空間，才能吸引更多跨行業資源，才能容許犯錯，纔有機會敲開未來的大門。

三、體系性成長是規模增長的必要條件

規模成長的必要條件是什麼？伽利略曾經發問，如果你嘗試無限度地按比例擴大一隻動物、一棵樹或一棟建築物，結果會怎樣？他的回答是，增長是有限度的。延長一個物體的邊長，它的面積需要平方倍，而它的體積會是三次方倍，類似哥斯拉這種生物只能活在科幻片，它會因自己的體重而坍塌。

插播一條億翰小百科

伽利略：意大利物理學家、天文學家和哲學家，近代實驗科學的先驅者。畢生把哥白尼、開普勒開創的新世界觀加以證明和廣泛宣傳，並以自己在教會迫害下的犧牲喚起人們對日心說的公認，在人類思想解放和文明發展的過程中作出了劃時代貢獻。

經典實驗：比薩斜塔自由落體實驗、木板槽加速度實驗。

對於企業而言，業績規模線性增長的前提是要體系性的基礎成長。在過去十年間，萬科在業績規模上曾幾度被超越，2014年的綠地，2016年的恒大，但萬科都重新奪回了第一。不過2017年碧桂園在業績方面對萬科的超越，我們認爲，是相對可持續的。因爲無論從戰略把控，還是土地儲備、資金和人才等各方面來看，碧桂園都相對紮實，這纔有了持續超越的基礎。

另一個典型代表是近期已經牢牢佔據十強排位的新城控股。新城、旭輝、海亮，2014年規模相仿，2018年來看，海亮已經在排行榜中消聲覓跡，旭輝前20強，爲何新城能夠實現規模的迅速崛起？我們認爲主要有三方面原因：

一是資金方面，抓住融資風口，2015年實現B股轉A股，公司市值不斷增加，擁有A+H雙平臺，融資成本進一步下降；

二是團隊層面，高管團隊十分穩定，基本在公司任職十年左右，傾向培養子弟兵，因此內部內部決策、溝通交流、執行力都有保障，信任成本低；

三是標準方面，新城是業內較早重視標準化的企業之一，自2005年開始，投入大量時間和資金用於標準化建設，通過標準化的專業能力獲得和佔領市場，包含開發能力專業化、產品研發標準化、營銷管理標準化、服務標準化等。