自从我们11月的二手房数据一出，每天都能在后台收到很多网友的咨询。比如近日有位网友向我询问万科金域缇香的情况，并和对面的兴元嘉园进行对比。

你好，看了你们出的二手房数据，万科金域缇香是涨价了吗，为什么同样是新城中学学区，它比对面的兴元嘉园贵这么多？

从最新数据来看，万科金域缇香11月的挂牌均价相比10月的挂牌均价上涨11.03%，涨幅位列第三！

对于网友提出的疑问，我特意去小区附近咨询了相关中介。

万科金域缇香10月大户型挂牌较多，小区88平户型最受欢迎

目前万科金域缇香在365二手房上的挂牌价是65933元/㎡，对于10月份挂牌价只有58846元/㎡的情况。

中介表示是因为这个小区10月份大户型195㎡的挂牌量比较多，挂牌均价相对来说被拉低很多。

365二手房网站上，可以看到，这个小区195平户型的最低挂牌均价不到5.4万/㎡。

而小户型挂牌价明显高出很多，其中一套88平户型的挂牌单价竟然高达7.5万/㎡。

据中介透露，这个小区70多平的房子只是单室套，卖的最好的还是88平的房源。因为很多人是看中新城双学区的房子而来的，单室套不够住，大户型总价又太高，88平正合适。

在某网站上，我查询到该小区在9月下旬一套70平的房源最后成交单价达到7万/㎡。

至于网友的另一个问题：为什么同样是新城小学南校区和新城中学的学区房，但是万科金域缇香比对面的兴元嘉园贵了近一万元/㎡。

中介告诉我主要是兴元嘉园这个小区的品质相对万科金域缇香差了点。据了解，兴元嘉园现在的小区物业是万科物业，自从万科物业进驻后，小区环境有了很大的改善。但在此之前，小区环境一言难尽……

而万科金域缇香是万科金域系产品，品质更高，房龄也较新，而且小区物业一直管理很到位，里面还配有游泳馆。

365二手房网站上显示，兴元嘉园小户型挂牌较少，仅有3套85平的挂牌，总价450万起。

挂牌最多的还是100多平的大户型，三室为主。

而万科金域东方最小的户型是70平左右，总价在500万左右，比兴元嘉园85平户型还贵了50万左右。但即使如此，中介告诉我，买房人还是更倾向于选择万科，认可万科的品质。

为了对小区有更多的了解，我也试图进入这两个小区内部看下。

遗憾！门禁太严，没能进入万科金域缇香内部，却……

和一般的老小区相比，万科金域缇香的门禁实在太严格，我转了几圈观察了几个门的情况，试图进去，最后都失败了。

虽然没能进去，但仅是看小区的外立面，就是品质感十足，而且楼间距很大。我从外围看到的小区一角，就可以判断出小区的绿化率很高，路面整洁干净。

值得一提的是小区里还有个私立幼儿园，当时我去的时候小朋友正跟着老师在外面做活动，很是热闹。

因为没能进去万科金域缇香小区内部，还被保安盯上了，我只能很遗憾地离开，转战万科对面的兴元嘉园。

让人高兴的是我去兴元嘉园的时候，门口值班的两个保安正在聊天。我跟在买菜回来的一位大爷后面迅速地进去了，有惊无险……

和万科金域缇香的品质感不同，兴元嘉园小区外立面则是给人一种温暖的感觉。尤其是在冬日这种暖阳下，更有一种亲切感。进入小区内部后，整体环境还是很让人惊喜的。

小区绿化还行，地面干净整洁。

有儿童游乐场所，还有居民健身场所，几个老年人坐在一起晒太阳聊天，其乐融融。

但同时小区也有些需要改进的地方，比如小区一楼出现部分家庭随意晾晒的现象，很影响美观。

虽然大部分的电动车都是整齐排列在楼栋门口，但也存在一些电动车随意乱停的现象。

还有因为小区地下车位紧张，造成地面上划出停车位，影响到小区绿化。

我在小区里发现兴元嘉园的建筑施工情况，了解到这个小区是2007年底竣工的。从小区竣工到现在已经有10多年的时间，如今小区维护地整体来说还是很不错的。

新城本部双学区房价格曝光，中介：年底学区房市场整体稳定

2016年5月，建邺区成立四大教育集团，集团化办学让河西教育质量飞速提升！在这里面，备受关注的就是南京师大附中新城教育集团。

目前南京师大附中新城教育集团拥有4所小学，3所初中：

小学：新城小学、新城小学南校区、新城小学北校区、新城小学怡康街分校

初中：新城初中、新城初中黄山路分校、新城初中怡康街分校。

在今年的中考中，建邺区公办第一依旧是新城中学，民办第一为金中河西。

可以说建邺区是目前9年一贯制教育很好的板块，已经实现了小学-初中-居住的综合均衡。下面是我整理的南师附中本部双学区部分小区的最新价格表。

小区名称

挂牌均价（元/㎡）

雨润国际广场

64835

万科光明城市

66610

中海塞纳丽舍

66856

苏瑞沁园村

66124

西堤国际五区

65381

万达华府

68674

（数据来源：365二手房，统计时间：2019.12.6）

可以看到目前新城本部双学区的房价大部分都在6万/㎡以上，甚至有小区挂牌均价近6.9万/㎡。

现在临近年底，二手房市场渐冷，有没有影响到学区房的市场？

王祥房产的中介吴亚国告诉我，其实影响并不是很大，主要是因为学区房是硬通货，一般来说只有特殊楼层的学区房可能会有适当让价，但正常来说，这种情况很少。通常出来一套性价比还不错的房源，很快就会卖掉。

而且学区房和普通二手房不一样的一点是，受到学籍占用的影响。建邺区小学是6年一学籍，初中3年一学籍，这也意味着市场是呈阶段性的。因为新城初中部还不错，大概率都是9年才会释放房源。

总的来说，学区房市场上，还是小户型好流通，因为总价低，很多家长只是为了让孩子获得一张学票。也建议大家如果想要买新城初中的学区房，还是优先考虑两房房源，避免有明显缺陷的"老破大"。

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