說教育，論學區，北京和倫敦相比誰更貴？

最近有北京朋友來倫敦玩，我陪了幾天，很自然的聊到小孩教育、學區房這樣的話題。

朋友說在北京，周圍的同事都在爲小孩上學焦慮：單價動輒十幾二十萬的天價學區房；上不完的補習班；小孩上學，家長的任務卻越來越重…

朋友說：想在北京當一個真正不焦慮的媽，需要很多很多錢。

我回答：倫敦何嘗不是。

圖：Youtube

倫敦的學區房，單價可能比不上北京，但總價卻不遑多讓，英國虎媽們爲了讓孩子上好學校，同樣非常瘋狂。

我住在倫敦，前段時間和老公在買房，考慮到孩子上學問題，因此對學區房做了不少調查。

要說學區房，必須先介紹一下英國的教育制度，英國也分私立學校和公立學校。

私立學校英文叫Public School，它們獨立收費（往往比較昂貴），不受政府管理，這裏的Public是指Public access，指這些學校面向整個社會開放，無論你住在哪裏，無論你父母從事什麼職業。

比如已經在中國落地的上海惠靈頓國際學校、北京哈羅英國學校、蘇州德威國際高中等國際學校就是由英國私立學校在中國設立的分校，英國私立學校採用的軍事化管理與中國傳統的教育方式在某些程度上非常相似。

圖：上海惠靈頓國際學校官網

英國私立學校的招生標準是學費加入學考試，因此其周邊的房產並不屬於“中國家長所理解的學區房”，但私立學校的家長爲了縮短小孩上下學時間，增加陪伴時間，也更願意搬家到離學校更近的地方。

雖然私立學校沒有區域限制，但其高昂的費用和激烈的競爭讓英國中產階級望而卻步。相比之下，一些優秀的公立學校仍然是衆多英國家長的首選。

圖：每日電訊報

中國家長所理解的學區房，主要指的是公立學校周圍的房子。

公立學校的英文是State School，由英國政府出資設立並受到地區政府管理，同時使用國家教學大綱，不收任何學費。這裏的State指的是政府，英國的公立學校是政府爲公衆提供的一種服務。

英國的公立學校，

和中國相同，按片區劃分，每個房子對應各自學區

（Catchment）。如果你不住在這個學區內，爲了上好的公立學校，你就需要搬到學區房裏，無論是租還是買都可以。

公立學校中的文法學校（Grammar School）教學質量最爲突出，相當於國內的“重點中學”，雖然在學區內也是免費就讀，但只有通過考試纔可入讀。

英國的學區房指的是優秀公立學校周邊的房子，學名是Catchment area（通常越好的公立學校catchment area範圍約小）。

之前有調查顯示，英國本地父母願意爲學區房支付的溢價，遠高於他們願意爲其他任何因素支付的溢價（比如交通、治安等因素）。

英國家長們爲了搬到最中意的學校附近居住，平均需要支付15%的溢價。

聽我住Tunbridge Wells的英國朋友說，由於當地有四所英國頂級中學，那邊的家人甚至願意出2倍房價購買學區房。

既然如此，英國頂尖公立小學到底如何招生？

英國大部分的小學一個年級只有2-3個班，一個班20人左右。

錄取時殘疾學生、需要特殊幫助的學生優先，之後是教師員工子女優先，再往下是有哥哥姐姐在本校就讀的孩子優先。這些錄取之後，剩下的名額放出來進行公開錄取。

圖：電訊報

公開錄取時就需要參考學區了。和中國不同，英國的學區並不固定，是按照學校當年的名額進行確定，同時，也並非距學校越近越容易錄取。

舉例來說，兩個房子A和B，房子A距離頂尖小學0.2mile，但與此同時還有一個學校離它只有0.1mile，房子B距離頂尖小學0.4mile，但是這已經是所有學校裏離它最近的學校了，那麼這個時候，房子B的孩子優先被頂尖小學錄取。

簡單來說，就是當這所學校是距離房子地址最近的一所學校時，優先錄取（如果符合該條件的人數較多，則按照距離學校實際遠近錄取）。

如果這一層錄取完了，還有剩餘名額，那麼就再按照距離遠近進行錄取。

圖：schoolcatchment

至於很多教會學校，則是該教會洗禮的孩子優先，同信仰的優先，之後是其他信仰的，最後才考慮無信仰的孩子。

圖：wells

很多優秀的小學，因爲教學質量不斷提高，名聲越來越響，每年報名的人數都在增多，也因此出現學區範圍越來越小的情況。

舉例來說，我打算買房子的那個區域有一所特別好的小學，但是這所小學近兩年沒有學區範圍，因爲這所小學只有2個班，40名學生，特殊孩子，老師子女和兄弟姐妹這三個層級就已經錄取滿了，所以沒有對外的名額。

但是查詢一下幾年之前，這所學校還是有對外錄取的名額的。那麼家長們無論是買房，還是租房，其實都是沒有辦法保證一定進入心儀小學的，唯一能做的就是離學校越近越好。

而學校隔壁的房子又有多少呢？物以稀爲貴，學區房的價格自然就炒上去了。

不過之前我也提到過，英國小學在實際錄取的時候，是不看你的房子是買來的還是租來的。也就是說，其實你租房也是可以的。

肯定有人想着既然這樣，我孩子上學前租個學區房不就得了？

首先，租房的話，需要檢查你是否在此處長久居住（2-3年以上），其次，孩子入學後也不得很快搬家，否則有欺騙錄取名額的嫌疑。

圖：維基百科

也就是說，如果租房，要在孩子報名之前3年就在當地找到一個學區房租進去，而英國的小學是5歲入學，因此孩子1-2歲時就已經要去租學區房了。

同時這期間要保證房東不會隨時終止租約，要始終居住在這個地方。與買學區房不同的是，如果今年運氣不好，實在是沒有名額，孩子進不去，至少房子是在自己手裏的，錢沒有白花。實在不行，大不了孩子先入個一般的公立學校，想辦法把房子賣了供孩子念私立。

如果是租房，每月多花那麼多租金（相當於幫房東還貸款），最後孩子沒機會進好小學，再搬家去其他好的小學也來不及了（要長久居住2-3年），只能去一個一般的公立學校，而且還不能隨意搬家，只能繼續花錢租房。

說了這麼多，倫敦的學區房到底要多少錢？和北京比起來誰更貴？

這還得從私立學校的學費說起，事實上，英國的私校數量並不少，也不是隻有非常有錢的人才能讀的起，普通的私立小學學費基本在一年2萬英鎊左右，但這價格不包含課外輔導，寒暑假活動等等。

因此英國的中產家庭如果只有一個孩子，想要送孩子念私校，也是念得起的。

圖：Tatler

不過從教育質量上來說，因爲英國私校嚴重產業化，一些私校其實並不比頂尖的公立學校好。

普遍講，頂尖公立學校的教學水平中上等的私校差不多，一些私校甚至就只有普通公立學校的水平。

英國人很多家庭不只有一個孩子。以我的英國主管爲例，他稅後年薪差不多10萬英鎊，在倫敦算是比較高的收入了，但是他的生活標準和我基本差不多。因爲他的老婆是全職主婦，而他3個孩子全部上私校，因此經濟壓力很大。

圖：每日電訊報

主管曾和我說：私校就像是毒品，一旦染上，就戒不掉了。

按照3個孩子每人一年2萬英鎊學費，其他培訓費按最低的5000英鎊計算，相當於於每個小孩每年要花2.5萬英鎊。

小學到高中畢業，加上學前班，總共12年，那麼一個孩子就是30萬英鎊，3個孩子就是90萬英鎊（約810萬人民幣）。

但如果小孩能夠上頂尖的公立學校，首先教學質量不差，同時3個孩子高中之前可以省下至少70萬英鎊左右。

這筆賬人人都會算，於是大家都想送孩子上頂尖公立小學。

這樣一來，頂尖公立學校旁邊的學區房價格便跟着水漲船高。

圖：societycentral.ac.uk

勞埃德銀行（Loyds Bank）近期以英格蘭地區公立學校爲主體進行的調查研究顯示，過去五年英格蘭平均房價上漲20%，而最好的幾所公立學校周邊房價漲幅高達35％；排名前30的公立學校中有21所的周邊學區房均價比一般房價高出8萬英鎊以上，而溢價最高的竟能超過40萬英鎊。

這裏的差價其實就來自於私校的學費。

具體房價方面，倫敦的頂尖公立學校主要集中在北倫敦Barnet、西南倫敦Kingston、東南倫敦Bromley等地，這些地方都不在倫敦一區核心，因此房價還算合理，但由於大部分好學校旁邊的房子是House，所以總價也不低。

圖爲2018年英格蘭地區排名前20的公立學校，大部分位於倫敦，倒數第二列代表學區房價格，最後一列代表取得A-A*的學生比例

以成績常年排名第一的位於北倫敦Barnet的The Henrietta Barnett School爲例，94%的學生取得A-A*成績，周邊學區房價格約爲1,100,748英鎊，差不多110萬英鎊（約990萬人民幣），比Barnet非學區房（均價£673,434）貴出64%。

排名第二的The Tiffin Girls’ School位於西南倫敦Kingston，也有92%的學生取得A-A*成績，但學區房房價比第一名低了不少，約爲704,643英鎊（合人民幣630萬），比Kingston非學區房（均價£571,845 ）貴出23%

圖：The Tiffin Girls’ School官網

北倫敦Barnet的Queen Elizabeth’s School和東南倫敦Bromley的St Olave’s and St Saviour’s Grammar School 成績分列第三第四位，A-A*率分別爲90%和89%，房價分別爲£547,917 和£552,945 ，差不多55萬英鎊（約500萬人民幣）。

可以看出，除了排名第一的The Henrietta Barnett School周邊學區房價格超過100萬英鎊，餘下榜單裏的頂尖公立學校周邊的房價不算特別貴，以倫敦平均工資4萬英鎊計算，一戶家庭8萬英鎊，貸款工資五倍可以貸到40萬英鎊，稍微攢幾年首付就能買的起排名第二到第四位學校周邊的學區房。