地产识维（八）丨意识升维：从看天吃饭、合伙吃饭到自力更生

本栏目灵感来源自亿翰智库董事长陈啸天

——亿翰智库2018年核心观点：

“行业降维淘汰企业升维精进。”

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，

带您一同深入解读

“人类文明发展到今天，当然要归功于有意识，也就是思考，

以及不断扩展认知而形成的智慧。”

引言

在小说《三体》中，地球文明最终被一个叫“歌者文明”的外星高级文明利用“降维打击”致死。所谓的 “降维打击”就是将被攻击的目标所处空间的维度强行降低，最终使目标无法在低维度的空间中生存从而毁灭。因此，抗击“降维打击”的方法便是自身的“升维”。

升维，最重要的是意识升维。过往的房企增长可以简单分为三个阶段，第一阶段：野蛮生长阶段；第二阶段：看天吃饭阶段；第三阶段：合伙吃饭阶段。但企业发展到了今天，抬头看天吃饭、合伙吃饭貌似都是应对外部的变化，本质上，企业自身并没有得到提升，而今的新阶段应是提升自身实力的自力更生阶段，简单的说，就是要会看天、要能合作，然后自身还要变强大！

当下房企战略意识的重点应在于三个方面：

行业发展环境、竞争环境、自身资源环境。

（

对于这三个方面的阐述详见亿翰智库发布的《地产识维（二）丨格局认知——企业格局驱动自身增长》）。

这也是房企发展的过程中战略意识在不断的升维，从一维的行业意识，到二维的行业意识、竞争意识，再到三维的行业意识、竞争意识、自身资源意识。

一、行业意识

1998年，中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，房地产业开始了真正的起步阶段；2003年，房地产开发投资进入快速发展阶段，房地产进入“黄金时代”，房地产业对GDP的贡献不断增加。在大家的意识里都有一个简单的逻辑，行业处在“黄金时代”企业就会高速发展，因为行业在增长所以企业也会增长，但实际上，行业增长或者不增长，跟企业增长有什么必然关系呢？

因此，在关注行业增长和其他企业增长的同时，企业的思维逻辑更多的是要把重点放在自身。现在凡是良性循环的房企，客观上来说都构建了自己的“语言体系”。拿地的价格、融资的成本、职工的薪酬、产品的定位、客户群体，做成一个闭环，这就是企业的语言体系。过去的发展阶段，所有的企业集中精力把钱、地、人做成一个闭环。但是到了今天按照过往的思维来做，已经行不通，所以企业的经营意识要突破。

二、竞争意识

自2011年新“国八条”开始，行政手段对房地产的调控日趋严格，房企靠增加供给就能获得规模增长的时代也一去不复返，行业开始进入竞争考量的维度。在行业需求遭到打压的情况下，房企单枪匹马已经无法拉动自身的增长，于是调整战略，在竞争中展开合作，通过合作拿地开发的方式，在竞争逻辑中实现企业的规模化增长。

从亿翰智库发布的2018年1-10月典型房企销售业绩TOP200的榜单中（《2018年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200【第52期】》）可以看出，多数房企权益销售金额低于全口径销售金额，两个数据差异的背后则是受合作开发因素的影响。我们从监测的企业中选取了4家典型房企在2017年全年及2018年1-9月的拿地数据，发现除中国海外发展以外，其余3家房企合作拿地的比例在35%—75%之间。

目前的房地产市场上，仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高，合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险，还可以有效整合项目资源。对于操盘能力强的房企而言，可直接对合作项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价；而对于资金能力强的房企而言，可合作给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。这样的合作能够有效进行优势互补，并共同分享收益。

而作为行业内善于合作的旭辉控股集团，合作的开发商从一线房企到四线房企，从国有大牌到地方诸侯。2016年6月底，旭辉旗下53个项目中34个为合作开发，占比达64%，其中有20个项目权益比重不足50%，2018年中报公布的开发中及持作未来开发的物业项目约为203个，合作开发项目约为156个，占比高达77%。

三、自身资源意识

2017年，房地产行业存量时代到来，企业仅通过外部合作已经无法实现有效扩张，企业发展意识的提升将决定企业日后发展的格局。房地产企业纷纷开始多元化布局，以地产主业为依托，发展更多元的业态，延伸产业链，由快速周转、单一地发展住宅转化为综合型发展业态。